Все повече американци търсят в чужбина ваканционни домове, имоти под наем и места, където да се установят по време на пенсиониране - независимо дали това е на пет или 30 години. Данъчните ползи от притежаването на собственост в чужбина са подобни на тези, които притежавате в САЩ, с няколко изключения.
Ключови заведения
- Ако притежавате собственост в чужбина, вашите данъчни облекчения в САЩ зависят от начина, по който използвате имота. Можете да приспаднете ипотечни лихви - но не и данъци върху собствеността - ако имотът е за лично ползване. Ако получавате някакъв доход от наем, правилата зависят от това колко дни, когато използвате дома за лична употреба срещу наем.
Обезщетенията, които собствениците на имоти получават от данъчния закон на САЩ, зависят от начина, по който използват имота. Ако живеете в дома например, обикновено можете да приспаднете лихвата по ипотеката. Ако използвате имота за доходи от наем, можете да приспаднете лихвата по ипотеката и редица други разходи, включително застраховка на собственост и отговорност, разходи за ремонт и поддръжка и местни и междуселищни пътни разходи, свързани с поддържането на имота.
Прочетете, за да видите как данъчните закони на САЩ третират собствеността върху чуждестранна собственост, както и данъчните последици от продажбата на имота.
Имоти за лична употреба
Както при основното пребиваване, не можете да отписвате разходи като комунални услуги, поддръжка или застраховка, освен ако не можете да поискате приспадане от домашния офис.
Докато приспадането на ипотечните лихви е едно и също, независимо дали домът е в САЩ или в чужбина, данъците върху имуществото работят по различен начин. Съгласно Закона за данъчни облекчения и работни места (TCJA), вече не можете да приспадате данъци върху собствеността върху чуждестранна собственост.
Имоти под наем
Данъчните правила са по-сложни, ако получавате доходи от наем на имота. Прилагат се различни правила, в зависимост от това колко дни използвате дома за лична, а не за наемна употреба. Като цяло ще попаднете в една от двете категории:
- Отдавате под наем жилището за 14 или по-малко и използвате имота за повече от 14 дни или 10% от общите дни, в които е бил нает. Можете да наемете дома на някой друг до две седмици (14 нощувки) всяка година, без да се налага да докладвате този доход на IRS. Дори ако го наемете за 5000 долара на нощ, не е нужно да отчитате доходите от наем, стига да не сте наемали повече от 14 дни. Къщата се счита за лично пребиваване, което ви позволява да приспадате лихвата по ипотека по стандартните правила за втори дом, но не и загубите или разходите за наем. Отдавате под наем дома за 15 или повече дни и го използвате за по-малко от 14 дни или 10% от дните, в които е бил нает домът. В този случай IRS разглежда имота под наем на жилище, а дейностите по наемане се разглеждат като бизнес. Имайте предвид: Ако член на вашето семейство използва къщата (т.е. вашият съпруг / съпруга, братя и сестри, родители, баби и дядовци, деца и внуци), това се счита за личен ден, освен ако не съберете справедлива наемна цена. Трябва да отчитате всички приходи от наем на IRS, но добрата новина е, че това ви позволява да приспадате разходи за наем, като ипотечни лихви, данъци върху чуждестранни имоти, разходи за реклама, застрахователни премии, комунални услуги и такси, платени на управителите на имоти. Една забележима разлика между имот под наем у дома и един в чужбина: Вашият имот в чужбина се амортизира за период от 40 години, вместо сегашните 27, 5 години за жилищни жилищни имоти. И в двата случая амортизирате само стойността на конструкцията (сградата); земята не е амортизируема.
Продажба на имота
Раздел 1031 на САЩ ви позволява да продавате и заменяте чужд имот само с друг чужд имот.
Значителна разлика в данъчното третиране на домашната спрямо чуждата собственост обаче е, че собствеността в САЩ не се счита за подобна на никоя собственост в чужбина. Раздел 1031 на САЩ позволява само вътрешни за вътрешни и чуждестранни за чужди размени.
САЩ счита всеки имот извън САЩ за подобен вид с който и да е друг подобен имот извън САЩ, така че е възможно 1031 да замени къща в Панама за друга в Панама, или Еквадор или Коста Рика, по този въпрос. Той просто няма да се счита за подобен вид с нито един имот в САЩ
Двойно данъчно облагане
Освен да вземете данъчен кредит за всички платени данъци върху доходите от наем, можете да поискате и чужд данъчен кредит, ако продавате имота и плащате данък върху печалбата от капитал в чуждата държава.
Долния ред
Когато купувате в чужбина, трябва да се погрижите допълнително с планирането и подробностите. Много държави имат правила и разпоредби относно това кой може да притежава собственост и как може да се използва. Ако купувате дом в чужбина, уверете се, че транзакцията е проведена така, че да защитава вашите права на собственост. В САЩ купувачите на жилища получават право на собственост върху имота; това разграничение не е толкова ясно във всички страни.
Също така имайте предвид, че като чуждестранен собственик на имот може да се наложи да подадете редица данъчни формуляри в САЩ, в зависимост от вашето точно положение. Например, ако наемете дома си в чужбина и отворите банкова сметка, за да събирате наем, трябва да подадете формуляр FBAR (Отчет на чуждестранна банка и финансови сметки), ако общата стойност на всички ваши сметки е 10 000 долара или повече “на който и да е даден ден от календарната година."
Други форми включват формуляр 5471 - Информационно връщане на американски лица с уважение към определени чуждестранни корпорации (ако вашият имот се държи в чужда корпорация); и Формуляр 8858 - Информационно връщане на американски лица с уважение към чуждестранни пренебрегвани субекти (ако офшорната ви собственост се държи в чуждестранно LLC).
Тъй като законите за собственост на чуждестранна собственост и данъчните закони са сложни и се променят от време на време, защитете се като се консултирате с квалифициран данъчен счетоводител и / или адвокат по недвижими имоти както в САЩ, така и в чужбина.
