Определение на пазарния подход

Какъв е пазарният подход?

Пазарният подход е метод за определяне на стойността на актив въз основа на продажната цена на подобни активи. Това е един от трите популярни метода за оценка, заедно с подхода за разходите и анализа на дисконтираните парични потоци (DCF).

Независимо от вида актив, който се оценява, пазарният подход проучва скорошните продажби на подобни активи, като прави корекции за разликите между тях. Например, когато оценявате недвижими имоти, може да се направят корекции за фактори като квадратните кадри на единицата, възрастта и местоположението на сградата и нейните удобства.

Тъй като пазарният подход разчита на сравнения с подобни активи, той е най-полезен, когато има значителни данни за скорошни продажби на сравними активи.

Ключови заведения

• Пазарният подход е метод за определяне на стойността на даден актив. Той е един от трите популярни подхода, заедно с подхода за разходите и анализа на дисконтираните парични потоци (DCF). Пазарният подход се отличава в ситуации, когато има достатъчно данни за сравнителни данни транзакции. Когато тези данни не са налице, може да се наложи алтернативни подходи.

Как работи пазарният подход

Както подсказва името му, пазарният подход се стреми да отговори на въпроса „каква е справедливата пазарна стойност на този актив?“ За да отговори на този въпрос, оценителят трябва да проучи последните сделки, свързани с подобни активи. Тъй като е малко вероятно тези активи да бъдат идентични на оценяваните, ще трябва да се направят различни корекции.

На някои пазари, като жилищни недвижими имоти или публично търгувани акции, често има достатъчно данни, което прави пазарен подход сравнително лесен за използване. На други пазари, като акции в частен бизнес или алтернативни инвестиции, като изобразително изкуство или вино, може да стане доста трудно да се намерят сравними сделки.

В ситуации, когато има ограничени данни, оценителят може да се наложи да разчита на алтернативни методи, като подход на разходите или анализ на дисконтираните парични потоци (DCF).

Основните предимства на пазарния подход са, че той се основава на публично достъпни данни за сравними транзакции. Като такъв, той може да изисква по-малко субективни предположения от алтернативните подходи. Основният недостатък на пазарния подход е, че той може да бъде непрактичен в ситуации, когато има малко, ако има сравними сделки, като например в случай на частна компания, оперираща в пазар на ниша с малко конкуренти.

Пример за пазарния подход

За илюстрация, да предположим, че сте на пазара, за да закупите нов апартамент. Можете да намерите списък на апартамент в предпочитания от вас квартал, предлаган за 200 000 долара. Единицата е апартамент с 1 спалня, 1000 квадратни метра с 1 баня. Той е в добро структурно състояние, но изисква някои незначителни ремонти. Въпреки че е в желан квартал, изгледът му е затъмнен и няма собствена пералня или машина за сушене.

Въпреки че ви харесва апартамента, смятате, че исканата цена е твърде висока. Тъй като апартаментът е в списъка за повече от месец, започвате да подозирате, че ако направите честна оферта, продавачът може да го приеме, дори ако е под исканата им цена.

За тази цел вие се заемете с определянето на справедливата пазарна стойност на апартамента, като потърсите примери за подобни апартаменти в същия квартал, продадени през последната година. Събирате своите констатации в таблица, както следва:

Сравними транзакции
	Транзакция 1	Транзакция 2	Транзакция 3	Транзакция 4	Транзакция 5
Цена	$ 250 000	$ 175 000	$ 150 000	$ 315 000	$ 225 000
Квадратни крака	900	800	1100	1800	1600
Цена на квадратен крак (закръглена)	$ 275	$ 220	$ 135	$ 175	$ 140
Спални	2	2	1	2	2
Бани	1	1	1	2	1
Преглед?	да	да	Не	да	Не
Пералня и сушилня в апартамента?	да	Не	да	Не	Не
Необходими са ремонти	Нито един	Нито един	Незначителен	Нито един	Незначителен