Коефициентът на капитализация е най-често използваната базова линия за сравняване на инвестиционни имоти. То е аналогично на прогнозираната ефективна норма на възвръщаемост на типична инвестиция в ценни книжа. Например, имуществото от 100 000 долара за всички пари с максимален процент 4, 5% ще доведе до същата възвръщаемост като инвестицията в ценни книжа на стойност 100 000 долара при 4, 5%. Тази цифра помага на инвеститорите в недвижими имоти да определят най-добре използването на своите инвестиционни фондове.
Изчисляване на процента на капитализация
Проста формула за изчисляване на процента на капитализация е годишен нетен оперативен доход, разделен на общите разходи за придобиване. Тази формула всъщност е обратната на стандартна кратна цена / печалба.
Нетният оперативен доход може да се изчисли, като от брутните приходи се извадят всички разходи за управление, разходи за комунални услуги, поддръжка, застраховки, данъци и други оперативни разходи. Нетният оперативен доход не отчита ипотечните плащания.
Разходите за придобиване са повече от заявената покупна цена. Те трябва да отчитат таксите за посредничество и разходите за затваряне. Ако имотът не е готов за наем, трябва да се включат и всички разходи, направени за рехабилитация.
Инвеститорите трябва да сравняват процентите на капитализация, които включват същите разходи. Например, е невалидно да се сравнява една норма на капитализация, която дисконтира приходите от наем въз основа на средногодишните свободни работни места и друга, която не прави такава отстъпка.
Значение на процента на капитализация
Най-важното използване на процента на капитализация е да се разграничат различните инвестиционни възможности. Ако инвестицията в ценни книжа предлага приблизителна възвръщаемост от 4%, а имотът има процент на капитализация от 8%, вероятно инвеститорът ще се съсредоточи върху имота.
Степента на капитализация също може да формира тенденции за собствениците на търговски имоти. Тенденциите могат да покажат къде може да се насочи пазарът, което позволява корекции въз основа на изчислените наеми.
Има лимит за полезност на процента на капитализация; инвестиционните имоти с нередовни или сложни парични потоци не могат да разчитат на прости проценти на капитализация. Най-добре би било да се разчита вместо на анализа на дисконтираните парични потоци.
