Съдържание
- 1. Повреда при проверка на Termite
- 2. Оценката е твърде ниска
- 3. Има облаци на заглавието
- 4. Домашната инспекция показва дефекти
- 5. Една партия получава студени крака
- 6. Вашето финансиране пропада
- 7. Домът е в зона с висок риск
- 8. Домът не е несигурен
- 9. Разлики в GFE и HUD-1
- 10. Грешки предотвратяват затварянето навреме
- Долния ред
Приемането на офертата ви за домашна покупка е като да постигнете този бегач по време на маратон. Но задръжте шампанското - имотът все още не е ваш. В рамките на 30 или повече дни между приемането на офертата ви за покупка и предаването на ключовете ви - обикновено наричани escrow - има много препятствия за преодоляване. Ако се натъкнете на някой от тях, покупката може да пропадне и да ви върне в началната линия.
Точно като спортист, който тренира за състезание, можете да тренирате себе си за плашещите последни стъпки в закупуването на дом. Процедурите и правилата за дескрипция се различават според държавата, но ето 10 от най-често срещаните проблеми, срещани през този период и какво, ако има нещо, може да се направи, за да се предотврати или смекчи.
Ключови заведения
- Процедурите и правилата за дескрипция се различават в зависимост от държавата, но има проблеми, които могат да попречат на купувачите да сключат сделката през този период. Най-големи щети, ниски оценки, претенции за право на собственост и дефекти в домашната инспекция може да забавят затварянето. Може да има случаи, когато купувачът или продавачът може да получи студени крака или финансирането може да падне. Други проблеми, които могат да забавят затварянето, включват домове в райони с висок риск или неосигуримост.
1. Инспекцията на Termite показва щети
Заемателят ще извърши проверка на вредители в дома. Това се прави за ваша сметка - обикновено по-малко от 100 долара - за да сте сигурни, че няма сериозни щети, причинени от насекоми, които свиват дърво, като термити или дърводелски мравки. Тази проверка защитава интереса на заемодателя към имота. Собствениците на жилища, които открият проблеми с термити след преместване, често изоставят имота, оставяйки заемодателя да държи чантата. Възможно е някои кредитори да не изискват термитна проверка, но може да е в най-добрия ви интерес да се сдобиете с такава.
Ако инспекцията открие някакви доказателства за видимо заразяване, проблемните зони може да се наложи да бъдат отстранени, преди ескроу да може да се затвори. Ако проблемите са твърде тежки и / или продавачът няма да плати за отстраняването им, имате възможност да се оттеглите, ако вашето споразумение за покупка има подходящите непредвидени обстоятелства.
2. Оценката е твърде ниска
Оценките са оценки на имоти, извършени от упълномощена страна. Обикновено се правят за данъчни цели, като част от процеса за получаване на финансиране на дома или за продажба на жилище. Оценителите използват различни методи, за да определят стойността на даден имот, като настоящите пазарни стойности на съпоставими жилища.
Банката ще оцени дома. Отново това е за ваша сметка. Тази оценка се прави, за да защити интереса си към дома. Банката иска да се увери, че домът струва поне толкова, колкото ще плащате за него, така че ако се стигне до възбрана, може да възстанови загубите си. Ако оценката е твърде ниска, продавачът ще трябва да намали продажната цена или ще трябва да платите в брой за разликата. Възможно е да получите по-благоприятно второ мнение от друг оценител.
3. Има облаци на заглавието
Застраховка за собственост защитава вас и кредитора срещу всякакви бъдещи претенции към имота. Ако има някакво право на задържане или иск срещу имота, въпросът ще трябва да бъде решен, преди да може да продължи транзакцията. Трябва да има ясно заглавие, за да може да се извърши сделка с недвижими имоти. Застраховката за собственост покрива вещи като собственост от трета страна, фалшификация и измама, както и всякакви задържания или съдебни решения срещу имота.
По време на процеса на дескрипция трябва да наемете компания за заглавие, за да извършите търсене на заглавие и да застраховате заглавие. Търсенето на заглавие гарантира, че никой друг - службата за вътрешни приходи (IRS), държавата или роднина на продавача - няма правен иск към имота, който искате да купите.
4. Домашната инспекция показва дефекти
Повечето оферти за покупки имат вписан случай на инспекция на дома, така че ако инспекцията на дома разкрие сериозни проблеми, купувачът може да отстъпи без наказание. Ако не заложите тази непредвидена ситуация в договора си, може да загубите най-сериозните си пари - обикновено няколко хиляди долара - ако решите да не купувате къщата въз основа на проверката. Не забравяйте, че спечелените пари са депозитът, който влагате, за да покажете интереса си към дома и добросъвестно да направите покупката.
5. Една партия получава студени крака
Договорът ще очертае обосновани причини или купувачът, или продавачът да се откажат без неустойка, като например да не се откажат от извънредни ситуации или да не спазят срок. Ако обаче решите след отказ от непредвидените обстоятелства, които не искате да продължите с покупката - може би сте намерили друга къща, която ви харесва по-добре - ще загубите спечелените си пари.
Причината е, защото това има финансови последствия за продавача. Спечелените пари помагат да се компенсира продавачът за времето, в което домът е бил извън пазара, което ще забави времето, което в крайна сметка му отнеме да продаде. И обратно, ако продавачът реши да се откаже поради промяна на сърцето или защото е направена по-добра оферта, ще имате законно право да събирате щети от продавача.
6. Вашето финансиране пропада
Находчивите купувачи не правят оферти за жилища без предварително одобрение, което означава, че получавате писмено задължение за заем от банка, казващо, че ще ви предостави ипотека в определена сума. И от своя страна, интелигентните продавачи не приемат оферти от купувачи, които не са предварително одобрени. Има обаче неща, които могат да попречат на заема да се затвори, като например, ако излъжете заявлението, лихвите рязко се увеличават, ситуацията на работата ви се променя или вашият кредитен рейтинг намалява. Попитайте кредитора си как можете да избегнете проблеми като тези. И ако сте продавач, не забравяйте, че предварителната квалификация не е същото като предварително одобрено.
Предварителните одобрения са предварителни оценки на кредиторите, които определят дали кредитополучателите могат да получат предложение за предварително одобрение.
7. Домът е в зона с висок риск
Ще получите документ, очертаващ природните опасности, които могат да засегнат дома - наводнения, земетресения, сеизмични опасности, пожари - по време на дескрипция в държави, които изискват доклад за разкриване на природни опасности. Кредиторът може да изисква да закупите застраховка за опасност над и извън застраховката на собственика на вашия дом, ако домът е в зона с висок риск. Този вид застраховка може да бъде много скъпа. Това също е разход, който ще трябва да плащате всеки месец, докато ипотеката бъде изплатена или докато не продадете къщата.
За да предотвратите неприятни изненади по време на дескрипция, попитайте вашия агент, потенциални нови съседи или отдела за градско планиране кои естествени опасности съществуват в желания от вас район, какъв вид допълнителна застраховка може да се наложи да закупите и колко може да струва, преди да поставите оферта за къща.
8. Домът не е несигурен
Ако предишен собственик на жилище е направил основен застрахователен иск за дома, като например щети от вода или мухъл, той ще се покаже в застрахователните документи, а компаниите могат да откажат покритие, тъй като домът може да представлява твърде голям риск. Ако един дом не е застрахователен, няма да можете да го купите, освен ако не сте купувач за всички пари, тъй като кредиторите изискват от вас да поддържате застраховката на собственика на дома, докато ипотеката не бъде изплатена. Разбира се, дори да сте купувач на пари, вероятно не е добра идея да си купите дом, който не е осигурим.
9. Разлики между оценката на добрата вяра и HUD-1
Когато получите предварително одобрение на заема си - и отново, когато поставите оферта за конкретен имот - вашият кредитор трябва да ви даде добросъвестна оценка, в която подробно се уточняват разходите за затваряне, свързани с получаване на финансиране за дома. Добросъвестната оценка е в основата груба чернова на информацията във формуляра HUD-1, който получавате най-малко 24 часа преди затварянето. Както подсказва името му, оценката на добросъвестността трябва да бъде приблизително сближаване на това, което всъщност плащате - в идеалния случай в рамките на 10%. Имайте предвид, че някои недобросъвестни заемодатели ще се опитат да махат с клиенти с нереално ниски оценки.
Ако това се случи и не можете да накарате заемодателя да отстъпи при прекомерните такси, най-добрият вариант може да бъде да помолите продавача да удължи срока за приключване и да се опитате да осигурите алтернативно финансиране. Това ще ви позволи все още да купувате имота, без да се разкъсвате.
10. Грешки предотвратяват затварянето навреме
Има много различни страни, участващи в затварянето на дескроу. Ако някой от тях направи грешка, вашето затваряне може да се забави. В зависимост от условията, посочени в договора ви за покупка и чия вина е забавянето, ако не затворите навреме, може да се наложи да заплатите на продавача неустойка за всеки ден, когато затварянето закъснява.
Продавачът също може да откаже да удължи срока на приключване и цялата сделка може да падне. В най-добрия случай продавачът може просто да се съгласи да удължи крайната дата без неустойка. В крайна сметка, ако сделката не приключи, продавачът ще трябва да започне отначало също.
Долния ред
Прехвърлянето на собствеността върху жилището е стресиращо за всички страни. Много неща трябва да се случат за кратък период от време и може да има големи последствия, ако нещо пропадне. Процесът може да бъде особено стресиращ за купувачите, които трябва да преминат през сложен, понякога непознат процес и да вземат множество важни решения, свързани с това, което може би е най-скъпата покупка в живота им. Ако отделите време да се запознаете с процеса на дескрипция и неговите потенциални клопки доста предварително, ще бъдете емоционално, интелектуално и финансово готови да завършите състезанието и да приключите сделката.
