Какво е ипотека с регулируема ставка 2/28 (2/28 ARM)
Ипотека с регулируема ставка 2/28 (2/28 ARM) е вид 30-годишен заем за жилище, който има първоначален период от две години с фиксиран лихвен процент. След този 2-годишен период курсът плава въз основа на индекс плюс марж. Първоначалната ставка на тийзър е под средната за конвенционалните ипотечни кредити, но регулируемата ставка може да нарасне значително. Тъй като банките не печелят много пари от началния лихвен процент, 2/28 ARMS включват огромни неустойки за предварително плащане през първите две години.
НАРУШЕНИЕ НАДОЛУ 2/28 Ипотека с регулируема ставка (2/28 ARM)
2/28 ARM стана популярен по време на бума на недвижимите имоти в началото на 2000-те, когато скочващите цени поставят конвенционалните ипотечни плащания извън обсега на много купувачи. Например конвенционалната 30-годишна ипотека на стойност 300 000 долара ще извършва месечни плащания в размер на 1610 долара. Но 2/28 ARM с първоначална закачка от 3 процента ще изисква месечни плащания от едва 1265 долара.
Потенциални клопки от 2/28 ARMS
Catch-22 от ипотеката с регулируема ставка 2/28 е, че след две години лихвеният процент се коригира на всеки шест месеца, обикновено нагоре, с процент, базиран на лондонската междубанкова предлагана ставка (LIBOR) плюс допълнителен марж. 2/28 ARMS имат вградени проверки за безопасност, като ограничение за лихва за цял живот и ограничения до колко лихвата може да се увеличава или намалява с всеки период. Но дори и с капачки, собствениците на жилища могат да се сблъскат със скокове на плащане с отпадане на челюстта.
В примера, даден по-горе в заема от 3 000 ARM 2/28 за 30% от 300 000 долара, ако след две години LIBOR е 2, 7, а маржът е 1, 5, лихвата ще нарасне с 4, 2%, до общо 7, 2%. Този процент от 7, 2% може да бъде много над сегашните конвенционални ипотечни проценти. Месечното плащане на собственика на жилището ще нарасне за една нощ с над 60%, до $ 2036.
Много собственици на жилища по време на бума не успяха да разберат как на пръв поглед малкото увеличение на ставката може драстично да увеличи месечното им плащане. И дори онези, които бяха напълно наясно с рисковете, гледаха на 2/28 ARM като на краткосрочно финансиране. Идеята беше да се възползвате от ниския лихвен процент, след което след две години да рефинансирате или конвенционална ипотека, или, ако кредитът им не е достатъчно добър за това, към нова регулируема ипотека. И като се имат предвид оскъдните цени на недвижимите имоти, ритъмът на дълга може да намали още повече. За мнозина това има известен смисъл, тъй като в края на краищата капиталът на кредитополучателя се увеличава бързо.
Проблемът настъпи с колапса на пазара през 2008 г. Стойностите на дома спаднаха. Много собственици на 2/28 ARMS се оказаха неспособни да рефинансират, да направят плащанията си или да продадат домовете си за стойността на непогасения заем. Обривът с възбрани доведе до по-строги стандарти за заем. Днес банките по-внимателно оценяват способността на кредитополучателя да извършва плащания с регулируема ставка.
