Какво представлява Законът за алтернативната ипотечна сделка (AMTPA)
Законът за алтернативната ипотечна сделка (AMTPA) беше акт на Конгреса през 1982 г., който отмени много държавни закони, пречещи на банките да пишат жилищни заеми, различни от конвенционалните ипотеки с фиксирана лихва. Законът доведе до наличието на различни нови „екзотични“ ипотеки, като ипотеки с регулируем процент (ARM), опционални ARM, ипотеки само за лихви и ипотеки за плащане с балон.
Разбиране на Закона за алтернативната ипотечна сделка (AMTPA)
AMPTA често се посочва като първопричината за ипотечната криза за най-важната ипотека от 2007 г. и класически пример за цената на добрите намерения. Преди AMPTA повечето държави имаха правила, забраняващи на банките да пишат заеми за жилища, различни от конвенционалните ипотеки с фиксирана лихва. Тези ограничения, заедно с двуцифрената инфлация и лихвените проценти на ерата, затрудняваха, ако не и невъзможно, семействата с ниски доходи да си позволят жилища.
AMPTA беше втората законодателна инициатива за справяне с проблема с достъпността на жилищата. През 1980 г. Конгресът прие Закон за дерегулация и паричен контрол за депозитарните институции (DIDMCA), който премахва законите за държавното лихварство. След като банките бяха в състояние да начисляват по-високи лихви на кредитополучателите с лош кредит, пазарът на жилища се разшири. Но този закон не засяга държавните ограничения за вида на разрешените ипотеки. Две години по-късно AMPTA направи точно това. Заедно двата закона проправиха пътя за нови ипотечни продукти.
Непредвидената последица от AMPTA
Но непредвидената последица от дерегулацията беше, че много кредитополучатели в началото на 21 век получават ипотеки, които не успяха да разберат. Например, ARM имат нисък лихвен процент „тийзър“, който в крайна сметка плава с пазарните проценти и може да нарасне значително след няколко години. Балансовите ипотеки изискват огромно плащане, когато заемът се дължи. Ипотеките, които са само за лихви, имат ниски месечни плащания за първите няколко години, но когато лихвата в крайна сметка се възстанови, за да включва главницата, плащанията могат да нараснат бързо. Опционалните ARM позволяват на кредитополучателя да не плати за няколко години, но неизплатеното салдо се придържа към главницата по кредита, в някои случаи прави невъзможно кредитополучателят да изгради собствен капитал в дома. Нещо повече, банките подписват заеми въз основа на способността на кредитополучателя да прави първоначалните ниски месечни плащания, без да се съобразяват с по-късните, по-високи плащания.
Нови закони Адрес AMPTA Проблеми
Тъй като кредитополучателите започнаха да губят домовете си поради неизпълнение на ипотеките, цените на жилищата започнаха да се въртят надолу, което още повече затруднява хората да рефинансират домовете си в по-достъпни ипотеки. През 2007 г. Конгресът прие ново законодателство, което изисква от кредиторите да подписват ипотеки въз основа на напълно индексираната ставка. През 2010 г. Законът за Дод-Франк изискваше дори по-строги стандарти и отчетност на заемодателя, като в действителност отрича AMPTA. Отстъпките на Дод-Франк през 2018 г. бяха свързани с „стрес тестовете“ на банката и не промениха правилата за ипотека на закона.
