Купуване срещу отдаване под наем в Сан Франциско: преглед
Трябва ли да купите дома си или да го наемете? Това е веков дебат, който наистина няма правилен или грешен отговор, защото зависи от всеки отделен човек. За някои покупката има повече смисъл, а за други наемането е най-подходящото.
Купуването на дом е една от най-големите финансови инвестиции, които можете да направите през живота си. Това изисква много планиране, спестяване и решителност и може да се изплати в крайна сметка. В крайна сметка вие изграждате собствен капитал. Но собствеността на жилища, която винаги е била част от американската мечта, е скъпо начинание. Помислете за някои от разходите, свързани със собствеността на жилища, включително плащането на ипотека, реновирането и поддръжката и данъците върху собствеността - да споменем само няколко.
От друга страна, отдаването под наем е съвсем различен звяр. Плащането на наем месечно на някой друг някога се е считало за загуба, тъй като се смята, че наемателят хвърля пари. Но за някой, който не иска да се занимава с поддръжка, това може да има повече смисъл. Не е нужно да се занимавате с ремонт или други разходи и много от вашите сметки може да бъдат покрити от вашия лизинг. А наемът често е далеч по-евтин от ипотечното плащане.
Но всичко това, разбира се, зависи от това къде живеете. Нека разгледаме Сан Франциско, Калифорния. Градът се счита за един от най-желаните в Съединените щати. Но той е и един от най-скъпите както за наемателите, така и за собствениците на жилища.
Според Smart Asset, средният доход в града е бил 96 265 долара за домакинства и 74 841 долара, което е над средното за страната от 61 372 долара. Ако искате да си позволите да живеете в града като собственик на жилище, ще трябва да спечелите 128 600 долара, докато наемането ще изисква доход от 188 000 долара.
И е трудно да се знае дали покупката или наемането има най-голям смисъл, защото и двете са скъпи. Но има ключови разлики между двете в Сан Франциско. По-долу сме изброили някои от основните.
Ключови заведения
- Сан Франциско е един от най-скъпите градове в САЩ както за наематели, така и за купувачи на жилища. Цените на дома средно в града са 1, 3 милиона долара, а ефективната му ставка на данък върху имотите е 1, 163% от оценената стойност на жилището. Средният месечен наем в Сан Франциско за апартамент с две спални е 4 400 долара. Докато собствеността на жилища може да ви помогне да изградите собствен капитал, това може да бъде скъпо. От друга страна, наемането може да бъде по-достъпна опция, тъй като има по-малко разходи, свързани с наемателя.
Купуване в Сан Франциско
Както бе споменато по-горе, Smart Asset съобщи, че купуването на дом в Сан Франциско наистина не е толкова достъпно. Всъщност проучването на сайта за 2017 г. установи, че предоставянето на месечни плащания в размер на 3858 долара ще изисква годишен доход от 128 000 долара. Имайте предвид, че тази цифра не включва други необходими неща за живот, включително разходите за храна и транспорт.
Данните от сайта за недвижими имоти Zillow показват, че средната цена на жилището в града е 1 399 000 долара към април 2019 г. Ипотечните просрочия в града са на 0, 2%, много под средното за страната от 1, 1%. Трите най-скъпи квартала в града бяха Буена Виста, Корона Хайтс и Хайт.
Както във всеки град, собствеността на жилища идва с много предимства и недостатъци. Купувайки дом, инвестирате в недвижими имоти и по този начин изграждате собствен капитал. Притежаването на дом може да помогне на собствениците на жилища да изградят яйце за гнездо за бъдещето, тъй като стойностите на дома обикновено се увеличават с времето. Според Zillow, средната стойност на жилище в Сан Франциско е била 1375 500 долара към април 2019 г. Стойността на домовете в Сан Франциско е нараснала с 3% от 2018 г.
Но има някои разходи, свързани със собствеността на дома, които може да се наложи да обмислите. Първо, има редовни разходи за поддръжка на вашия дом. И ако правите допълнения или промени в дома си, ще трябва да вземете предвид и тях. Като собственик на жилище вие ще носите отговорност и за сметките за комунални услуги, включително отопление и охлаждане, такси за вода и канализация и електричество. И ако притежавате етажна собственост, ще ви се начислява и месечна такса за поддръжка.
Тогава има и въпросът за данъка върху собствеността. Ефективната ставка на данък върху имотите в Калифорния е 0, 79%, което е по-ниско от средното за страната от 1, 19%, според Smart Asset. Но данъчната ставка в Сан Франциско е почти наравно с нацията. За фискалната 2018–2019 г. собствениците на жилища са таксувани 1, 163% от оценената стойност на дома. Така сметката за данък върху имотите върху средната стойност на жилището от 1375 500 долара, отчетена от Zillow, ще бъде почти 16 000 долара.
Жителите на Сан Франциско плащат повече за храна, отколкото повечето други американци.
Наем в Сан Франциско
Въпреки че може да дойде с по-малко караници, наемането в Сан Франциско не е по-евтино. Средният наем за двустаен апартамент в града е бил приблизително 4 400 долара, или 52 800 долара годишно, според Smart Asset. Проучването на сайта установи, че този град се нуждае от жители, за да печелят най-високите доходи в страната, за да могат да плащат наема си.
Според Curbed приблизително 65% от жителите на Сан Франциско са били наематели. И въпреки че наемите са значително високи, това може да е по-достъпната опция, в зависимост от начина, по който гледате - особено в сравнение с текущите стойности на дома.
Въпреки че наемането може да е скъпо, много наематели не трябва да се справят с многото разходи, които стоят собствениците на жилища. Отказването на чек за наема може да се окаже полезно, когато не е нужно да плащате данъци за собственост, ремонти, квартирни такси или комунални услуги, ако наемът ви включва разходите за вода, топлина и електричество. Така че може да имате малко допълнителни приходи, за да спестите за собствения си имот по-надолу по пътя.
Но това не означава, че сте извън гората. Наемите имат тенденция да се колебаят, тъй като икономиката се засилва и отслабва. Наемодателите в Сан Франциско могат да определят размера на наема на всяко избрано от тях ниво на свободна единица, но градът има контрол върху наема. Това означава, че наемодателите могат да увеличават наема само с определена сума, ако тя е заета. Между 1 март 2019 г. и 29 февруари 2020 г. градът позволи на наемодателите да увеличат наема с максимална ставка от 2, 6%.
Специални съображения
Съотношение цена на наем
Съотношението цена-наем дава указания дали наемането или купуването има по-добър финансов смисъл в определен пазар на недвижими имоти. За да изчислите, разделете средната продажна цена на средния годишен наем за съпоставим дом.
Като цяло пазарът предпочита благоприятно купувачите, ако съотношението е по-малко от 15, а наемателите, ако съотношението е по-голямо от 20 (съотношенията между 15 и 20 могат да вървят по всякакъв начин). Използвайки горните цифри, съотношението цена-наем в Сан Франциско би било 24, 6 (1, 299, 000 долара, разделени на 52 800 долара), което означава, че е по-добре да наемете. Въпреки че съотношението цена-наем е добра отправна точка, това не разказва цялата история.
Verbhouse
Verbhouse е идеята на Сан Франциско за наемане на собственост върху недвижими имоти. Комбинирайки гъвкавостта на отдаване под наем с дългосрочните ползи от притежаването, програмата, базирана на местно ниво, позволява на участниците или Verbees да се преместят в резиденция с възможност - но не и със задължението - да я купят на по-късна дата. Verbees заключват в наема си заедно с изкупна цена за срок до пет години. След това правят месечни плащания и изграждат собствен капитал към собствеността. Всичко това може да елиминира необходимостта от голямо авансово плащане, когато дойде време за финансиране.
Програмата е предназначена за начинаещи собственици на жилища, които нямат спестени авансови плащания или имат малки проблеми с кредита, които могат да бъдат отстранени в рамките на следващите няколко години.
„Verbhouse вярва, че емоционалните, социалните и финансовите ползи от собствеността на жилището трябва да бъдат постигнати за всички“, казва изпълнителният директор на Verbhouse Marjorie Scholtz.
