Към 28 март 2018 г., проучването на кредиторите на Bankrate.com съобщава, че ипотечните проценти са били 4, 30% за 30-годишна фиксирана, 3, 72% за фиксирана за 15 години и 4, 05% за първите пет години при регулируема 5/1 -ипотечна ипотека (ARM). Това са национални средни стойности; ипотечните ставки варират в зависимост от местоположението и силно зависят от вашия кредитен рейтинг.
Така че първата стъпка при вземането на решение дали ипотеката с фиксиран лихвен процент или ARM е най-добрият избор на днешния пазар е да поговорите с няколко кредитори, за да разберете каква ставка отговаряте на условията и какви условия на заем имат смисъл за вас, предвид вашия кредитен рейтинг, доход, дългове, авансово плащане и месечното плащане, което можете да си позволите.
След като знаете какъв процент и срочни кредитори ще се простира за вас, как да изберете между ипотека с фиксирана лихва и ARM? Обмислете тези фактори.
Фиксирана спрямо ARM: Месечна разлика в плащанията
За всеки 100 000 долара, които заемате, ето какво бихте плащали на месец за всеки от основните видове ипотека при средните национални лихвени проценти, изброени по-горе:
- 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент: 495 долара
- 15-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент: 726 долара
- ипотека с регулируема ставка 5/1: 480 долара за първите 60 месеца
Като се има предвид само месечното плащане, ипотеката с регулируема ставка изглежда, че може да е по-добрият избор. Това е най-евтиният вариант с 15 долара на месец. Колкото по-голяма е вашата ипотека, толкова по-големи са месечните спестявания. Ако заемате половин милион, ще спестите 73 долара на месец с регулируема лихва.
Дали тази разлика е достатъчно голяма, за да поеме допълнителните рискове, свързани с ARM?
Видове ипотека с регулируема ставка
ARM се предлагат в много видове. Най-популярният е хибриден ARM, а от тях най-популярният вариант е 5/1 ARM, следван от ARM 3/1, 7/1 и 10/1.
Ето как работят хибридните ARM: 5/1 ARM, например, има фиксиран лихвен процент за първите пет години, наречен въвеждащ период. След това лихвеният процент се коригира веднъж годишно за останалата част от срока на заема (да речем, още 25 години). Има ARM, които се настройват по-рядко от веднъж годишно, като например 3/3 и 5/5 ARM, но те могат да бъдат трудни за постигане. Колкото по-дълъг е първоначалният период, толкова по-малка ще бъде разликата между лихвения процент на ARM и лихвения процент на ипотеката с фиксиран лихвен процент.
В Съединените щати лихвеният процент за повечето ARM се основава на лихвения процент на САЩ, но около 20% от ARM са на базата на лондонския междубанков лихвен процент (LIBOR). Капиталовите лихви в момента са много ниски, така че ако извадите ARM сега, има голям шанс лихвеният ви процент да се увеличи, когато въвеждащият период на ARM приключи. Федералният резерв повиши лихвите веднъж през март и се очаква да направи това още два пъти през 2018 г., като всяко увеличение е 0, 25%.
Толерантност към риска и планове за бъдеще
Когато извадите ипотека с фиксиран лихвен процент, знаете, преди да подпишете заключителните си книжа точно колко ще бъде плащането на ипотеката всеки месец, стига да разполагате с ипотеката. Много хора ценят тази стабилност.
ARM са подложени на лихвен риск или възможността лихвеният процент да се промени. След първоначалния срок лихвеният процент за този вид ипотека се коригира, за да отразява текущите пазарни условия. Как да разберете какъв ще бъде лихвеният процент на ARM, когато се нулира след въвеждащия период?
Подробностите за конкретен ARM - това, което се нарича структура на лихвения лихвен процент - ви казват колко високо може да достигне месечното ви плащане. Например, 5/1 ARM може да има структура на ограничение от 2-2-6, което означава, че през шеста година (след изтичане на петгодишния въвеждащ период) лихвеният процент може да се увеличи с 2%, в следващите години лихвеният процент може да се увеличи с допълнителни 2% годишно, а общото увеличение на лихвата никога не може да възлиза повече от 6% през целия живот на кредита.
Ако началната ви ставка беше 4%, за първите пет години лихвеният ви процент ще бъде 4%. През шеста година тя може да се увеличи с до 2%, в зависимост от едногодишния курс на Министерството на финансите, така че вашият процент може да достигне до 6%. През седма година вашият процент може да се увеличи с още 2%, до 8%, а през осма година вашият процент може отново да се увеличи с 2%, което прави вашата ставка 10%. В този момент бихте достигнали тавана от 6%; Вашата ставка никога няма да надхвърли 10%.
Докато капачката намалява риска ви донякъде, при 30 000-годишна ипотека от 200 000 долара, разликата между 4% и 10% лихва е месечно плащане от около 955 долара срещу около 1, 755 долара. Трябва да се запитате дали най-лошият сценарий от допълнителни 800 долара на месец за осем до 30 е нещо, с което можете да живеете.
Дали вашият курс някога се коригира толкова високо зависи от индекса на ARM. Ако вашият ARM е индексиран към едногодишния касов процент и този процент е същият през шеста година, както беше през първата година, вашият лихвен процент няма да се увеличи в шеста година. Ако обаче лихвеният процент се повиши с 3%, лихвеният ви процент няма да се увеличи с повече от 2% през шестата година заради ограничението.
Хората, които получават ARM често мислят, че ще се случи едно от следните събития:
- Те ще продадат жилището преди възстановяването на заема.
- Доходите им ще се увеличават преди възстановяването на заема.
- Те ще могат да рефинансират преди възстановяването на заема.
- Лихвените проценти ще останат стабилни или ще спаднат, като им придадете процент, подобен на въвеждащия лихвен процент, когато заемът се възстанови.
FHA ARMs
Федералната администрация за жилищно настаняване (FHA) гарантира ипотеки с регулируема ставка, като позволява на кредиторите да ги предлагат на кредитополучатели, които се нуждаят от по-облекчени изисквания, за да се квалифицират. FHA предлага 1-годишни ARM и 3-, 5-, 7- и 10-годишни хибридни ARM. Лихвеният процент по едногодишните и тригодишните версии не може да се увеличи с повече от 1% годишно след въвеждащия период или с повече от 5% през целия срок на кредита. Лихвеният процент по 5-, 7- и 10-годишните ARM не може да се увеличи с повече от 2% годишно след въвеждащия период, а максималната продължителност на живота е 6%.
Подобно на всички ипотеки на FHA, докато ARM от FHA може да има по-слаби квалификации, това изисква от кредитополучателите да плащат авансова застрахователна премия в размер на 1, 75% от сумата на заема (която обикновено е превърната в заема и вие ще плащате лихва по нея като резултат). Също така изисква месечно плащане на премията за ипотечна застраховка, цената на която зависи от срока на вашия кредит и авансовото плащане. Ако например направите минималния необходим авансов взнос на FHA от 3, 5% и вземете 30-годишен заем, ще плащате 0, 85% от неизплатеното салдо за всяка година в ипотечна застраховка, докато не изплатите заема изцяло. Тази сума се разделя на 12 и се добавя към месечното ви плащане. При заем от 200 000 долара предходната премия би ви струвала 3500 долара, а месечните премии за ипотечно застраховане ще ви струват около 142 долара на месец за първата година и постепенно ще намалеят след това. Тези разходи увеличават разходите за притежаване на дом както в краткосрочен, така и в дългосрочен план и могат да го направят по-малко достъпен.
Избор между заем с фиксирана лихва и ARM
Сега, когато знаете как ARMs се сравняват с заеми с фиксирана лихва, как решавате кой от тях има най-голям смисъл за вашата ситуация?
Шон О. Макгийън, служител по заеми в Homer Glen, Ill., Точно извън Чикаго, тежи по този начин. „Повечето от нашите клиенти попадат в кофата с фиксиран курс. Те са традиционно за първи път купувачи на жилища, които купуват апартамент или еднофамилно жилище и не знаят бъдещите си планове “, казва той. „Ако в крайна сметка имат деца и трябва да останат там в дългосрочен план, фиксираната ставка ще им осигури сигурност и стабилност в ипотечните плащания.“
Тъй като лихвите почти няма къде да отидат, но на днешния пазар, повечето купувачи на жилища не са заинтересовани да поемат риска от ARM.
„Поради настоящата среда с ниски лихвени проценти, аз използвах опцията за 30-годишен фиксиран заем 90% от времето през последните шест плюс години за първи път купувачи на жилища“, казва Лорън Ейбрамс, съветник по ипотечни кредити в Absolute Mortgage Банкиране в Сан Рамон, Калифорния.
„Важно е обаче да проведем разговор за дългосрочните планове на купувача за имота. В повечето случаи купувачите не знаят или не могат да предскажат какви ще бъдат тези планове “, казва тя. „Клиентите понякога настояват, че това е само начален дом и няма да бъде в него повече от три до пет години.“ Според нейния опит този период всъщност може да бъде кратък като една година, ако има развод, прехвърляне на работа, брак или деца, но този срок също може лесно да се удължи до 10 плюс години.
Кредитополучателите, които смятат, че ще бъдат в дома за по-кратко време и искат да използват ARM, биха могли да намалят риска си, като изсмучат месечните спестявания в лихвоносна сметка, за да покрият евентуално по-високо бъдещо плащане, ако все още са в у дома, когато тарифата се коригира. Но „в действителност купувачите на жилища обикновено няма да спестят тези пари“, казва Ейбрамс.
Заможните клиенти и инвеститорите, които имат план за това колко дълго ще носят ипотеката и могат да си позволят потенциално по-високи плащания впоследствие, са по-склонни да видят обжалването на ARM и по-вероятно да се възползват от въвеждащата му ставка.
Долния ред
По-малко от 10% от кредитополучателите избират ARM през август 2017 г., според данни на CoreLogic и Freddie Mac.
Продължавай да четеш
