Какво е заем за собствен капитал?
Заемът за дялов капитал, известен също като „собствен капитал”, заемът на вноска за дялов капитал или втора ипотека, е вид потребителски дълг. Тя позволява на собствениците на жилища да вземат заеми срещу собствения си капитал в резиденцията. Размерът на кредита се основава на разликата между текущата пазарна стойност на жилището и дължимия ипотечен баланс на собственика на жилището.
Как работи заемът за дялов капитал
По същество заемът за дялов капитал е ипотека. Вашият капитал в дома служи като обезпечение за заемодателя. Сумата, на която собственикът на жилище е разрешено да вземе заем, ще бъде частично базирана на комбинирано съотношение между заем и стойност (CLTV) от 80% до 90% от оценената стойност на дома. Разбира се, размерът на кредита, както и начислената лихва, също ще зависи от кредитния рейтинг на кредитополучателя и историята на плащанията. Традиционните заеми за собствен капитал имат срок на погасяване, точно както обикновените ипотечни конвенционални. Извършвате редовни, фиксирани плащания, покриващи както главницата, така и лихвата. Както при всяка ипотека, ако заемът не бъде изплатен, жилището може да бъде продадено, за да задоволи оставащия дълг.
Заемът за собствен капитал е добър начин да превърнете капитала, който сте изградили в дома си, в пари. Но винаги помнете, вие поставяте дома си на линия.
Данъчни съображения за заеми от собствен капитал
Заемите за собствен капитал избухнаха в популярност след Закона за данъчната реформа от 1986 г., тъй като предоставиха на потребителите начин да заобиколят една от основните си разпоредби - премахването на удръжките за лихвите за повечето потребителски покупки. Законът остави едно голямо изключение: интерес към обслужването на резидентния дълг. Законът за данъчни облекчения и работни места от 2017 г. обаче прекратява приспадането на лихвите, платени по заеми за дялово участие и кредитни линии до 2026 г., освен ако според IRS „те не се използват за покупка, строеж или значително подобряване на дома на данъкоплатците, който осигурява заемът. ”Лихвата по заем от собствен капитал, използван за консолидиране на дългове или за изплащане на разходите за дете в колеж, не се облага с данък.
Кредити за собствен капитал срещу кредити
Заемите за собствен капитал се предлагат в две разновидности - кредити с фиксирана лихва и кредитни линии за домашен капитал (HELOC).
Заемите с дялов капитал с фиксирана лихва предоставят еднократно, еднократно плащане на кредитополучателя, което се изплаща за определен период от време (обикновено от 5 до 15 години) при договорен лихвен процент. Плащането и лихвата остават същите през целия срок на кредита. Заемът трябва да бъде погасен изцяло, ако се продаде жилището, на което се основава.
HELOC е въртяща се кредитна линия, подобна на кредитна карта, която можете да теглите, ако е необходимо, да изплатите и след това да изтеглите отново, за срок, определен от кредитора. Периодът на теглене (5 до 10 години) е последван от период на погасяване, когато тегленията вече не са разрешени (10 до 20 години). HELOCs обикновено имат променлив лихвен процент, но някои кредитори могат да конвертират във фиксиран лихвен процент за периода на погасяване.
Плюсовете и минусите на кредита за дялов капитал за потребителите
Има редица ключови предимства на заемите за собствен капитал, включително разходите. Но има и недостатъци.
Професионалисти
Заемите за собствен капитал осигуряват лесен източник на пари и могат да бъдат ценни инструменти за отговорните кредитополучатели. Ако имате постоянен, надежден източник на доходи и знаете, че ще можете да погасите заема, ниският му лихвен процент и възможна данъчна приспадаемост го правят разумен избор.
Получаването на заем за собствен капитал е много просто за много потребители, защото това е осигурен дълг. Кредиторът извършва проверка на кредита и поръчва оценка на вашия дом, за да определи вашата кредитоспособност и комбинираното съотношение заем / стойност.
Лихвеният процент по заем за собствен капитал, макар и по-висок от този на първата ипотека, е много по-нисък от този по кредитни карти и други потребителски заеми. Това помага да се обясни защо основната причина, поради която потребителите заемат срещу стойността на домовете си чрез заем с фиксиран лихвен капитал, е да изплащат салда по кредитни карти.
Заемите за собствен капитал обикновено са добър избор, ако знаете точно колко трябва да заемете и за какво ще използвате парите. Гарантирате Ви определена сума, която получавате изцяло при затваряне. „Заемите с собствен капитал обикновено се предпочитат за по-големи, по-скъпи цели като прекрояване, плащане за висше образование или дори консолидиране на дълга, тъй като средствата се получават в еднократна сума“, казва Ричард Айри, служител по кредити с ипотека „Финанси на Америка“ Портланд, Мейн.
Против
Имайте предвид, че заемите за собствен капитал могат да носят и рискове. Основният проблем при заемите за собствен капитал е, че те могат да изглеждат твърде лесно решение за кредитополучател, който може би е изпаднал в непрекъснат цикъл на разход, заемане, разходване и потъване по-дълбоко в дълга. За съжаление, този сценарий е толкова често срещан, кредиторите имат термин за него: презареждане, което всъщност е навикът да вземе заем, за да изплати съществуващ дълг и да освободи допълнителен кредит, който кредитополучателят след това използва за извършване на допълнителни покупки.
Презареждането води до спираловиден цикъл на дълга, който често убеждава кредитополучателите да се обърнат към заеми за собствен капитал, предлагащи сума на стойност 125% от собствения капитал в къщата на кредитополучателя. Този вид заем често идва с по-високи такси, защото - тъй като кредитополучателят е взел повече пари, отколкото струва къщата - заемът не е напълно обезпечен с обезпечение. Също така знайте, че лихвата, платена върху частта от заема, която е над стойността на жилището, никога не се облага с данък.
Когато кандидатствате за заем за собствен капитал, може да има известно изкушение да вземете повече от необходимото веднага, тъй като получавате изплащането само веднъж и не знаете дали в бъдеще ще отговаряте на условията за друг заем.
Въпроси, които трябва да имате предвид при пазаруване на заем за собствен капитал
Преди да вземете заем за собствен капитал, не забравяйте да сравните условията и лихвите. Когато гледате, „не се фокусирайте само върху големите банки, а вместо това обмислете заем при местния кредитен съюз“, препоръчва на Movearoo.com експертът по недвижими имоти и преместване Клер Джоунс. „Кредитните съюзи понякога предлагат по-добри лихвени проценти и по-персонализирано обслужване на акаунта, ако желаете да се справите с по-бавно време за обработка на заявленията.“
Както при ипотеката, можете да поискате добросъвестна оценка. Но преди да го направите, направете своя собствена честна оценка на вашите финанси. Кейси Флеминг, съветник по ипотечните кредити в C2 Financial Corporation и автор на „Ръководството за заем: Как да получите най-добрата възможна ипотека“, казва: „Трябва да имате добро усещане къде се намират вашите кредитни и домашни стойности, преди да кандидатствате, за да спестите пари. Особено при оценката, което е основен разход. Ако оценката ви е твърде ниска, за да подкрепи заема, парите вече са изразходвани ”- и няма възстановяване на средства, за да не се класирате.
Преди да подпишете - особено ако използвате заем за собствен капитал за консолидиране на дълга - пуснете номерата в банката си и се уверете, че месечните плащания на заема наистина ще бъдат по-ниски от комбинираните плащания на всички ваши текущи задължения. Въпреки че заемите за собствени капитали имат по-ниски лихви, вашият срок на новия заем може да бъде по-дълъг от този на съществуващите дългове.
Кажете, че имате заем за автомобил със салдо от 10 000 щатски долара при лихва 9% при оставане на две години на срока. Консолидирането на този дълг по заем за собствен капитал в размер на 4% със срок от пет години всъщност ще ви струва повече пари, ако сте взели всички пет години, за да изплатите заема за домашен капитал. Освен това, не забравяйте, че вашият дом вече е обезпечение за заем вместо превозното средство, така че ако по подразбиране на заема за домашен капитал, вашият дом е на карта, а не колата ви. Загубата на вашия дом би била значително по-катастрофална.
Долната линия за заеми за собствен капитал
Заемът за собствен капитал може да бъде добър начин да превърнете капитала, който сте натрупали в дома си, в пари, особено ако инвестирате тези пари в реновиране на дома, които увеличават стойността на вашия дом. Но винаги помнете, че поставяте дома си на ред: Ако стойностите на недвижимите имоти намаляват, бихте могли да се окажете дължими повече, отколкото вашият дом струва. Ако след това искате да се преместите, може да загубите пари от продажбата на дома или да не можете да се преместите. И ако получавате заема за изплащане на пластмаса, устойте на изкушението да изтеглите тези сметки за кредитна карта отново. Преди да направите нещо, което поставя къщата ви в скачване (или по-дълбоко в скакателна става), претеглете всичките си възможности.
