Какво представляват облигациите на жилищния орган?
Облигациите на жилищните власти или жилищните облигации се издават от държавна или местна държавна агенция, за да подпомогнат финансирането на изграждането или рехабилитацията на жилища под наем на достъпни цени. При определени програми приходите от такива облигации също могат да бъдат използвани за подпомагане на хората с ниски доходи при закупуване на жилища. Лихвата, спечелена от инвеститорите върху облигации на жилищните власти, е освободена от федерални данъци, а също така може да бъде освободена от държавни и местни данъци.
Подобно на повечето общински облигации, облигационните облигации исторически се разглеждат като много безопасни инвестиции. В този случай облигациите са подкрепени от федералното правителство, което ги разглежда като средство за насърчаване изграждането на жилища за хора с ниски доходи.
Основите на облигационните облигации
Общинският орган може да издава дълг под формата на облигации за набиране на капитал за финансиране на проекти. Двата типа общински облигации са облигации с общо задължение и облигации за приходи. Плащането на лихви и изплащането на главницата по облигации с общо задължение (GO) се финансират от финансовите каси на държавата или местната власт. Тези облигации са подкрепени от пълната вяра и кредит на общинската управа, която може да има право да увеличава данъците, за да изпълни задълженията си за плащане по облигацията GO. От друга страна, задълженията за плащане в обхвата на приходите са подкрепени от прогнозния поток от приходи на проекта, за който е издадена облигацията. Една от формите на приходната облигация е жилищната облигация.
Ключови заведения
- Облигациите на жилищните власти или жилищните облигации се издават от държавна или местна държавна агенция, за да подпомогнат финансирането на изграждането или рехабилитацията на жилища под наем на достъпни цени. Държавните и местните власти издават жилищни облигации за финансиране на изграждането или рехабилитацията на жилища под наем на достъпни цени. Освен погасяването на главницата на облигациите, държавата или населеното място трябва да плаща лихва върху парите, които взема назаем. Подобно на повечето общински облигации, облигационните облигации исторически се разглеждат като много безопасни инвестиции.
Държавните и местните власти издават жилищни облигации за финансиране на изграждането или рехабилитацията на жилища под наем на достъпни цени. Освен погасяването на главницата на облигациите, държавата или населеното място трябва да плаща лихва върху парите, които взема назаем. Като облигации за частна дейност (PABs), жилищните облигации могат да се издават от името на квалифицирани предприемачи и организации с нестопанска цел за финансиране на многофамилни проекти за жилищно строителство с ниски доходи. Също така, приходите от жилищни облигации могат също да бъдат издадени за осигуряване на нискотарифно ипотечно финансиране на семейства или физически лица с ниски доходи, за да могат да закупят жилище. Ипотечните кредити, предоставени чрез жилищни облигации, са ограничени до купувачите на жилища за първи път, които печелят не повече от средния среден доход. Освен това цената на жилище, закупено с ипотека за жилищни облигации, е ограничена до 90 процента от средната цена за покупка на площ.
Жилищните облигации обикновено имат ниски лихвени проценти и могат да бъдат емитирани като задължение за търсене с фиксиран или променлив лихвен процент (VRDO). Плащанията по главницата и лихвите към облигационерите се извършват от обещаните ипотечни погасителни вноски и приходите от инвестиции --- изплащанията, направени по ипотечните кредити от кредитополучателите, се събират от довереника на жилищната облигация, който инвестира средствата в краткосрочни инвестиции до предвидения срок за изплащане лихва за облигационерите. Всъщност плащането по жилищни облигации се подкрепя от навременното и последователно плащане на лихви и главното погасяване на основните ипотеки от кредитополучателите.
Жилищните облигации са от полза както за държавата, така и за частните инвеститори. От една страна, правителството получава достъп до голямо количество евтино финансиране. От друга страна, данъчните предимства, предлагани от жилищните облигации, са много привлекателни за тези в горните данъчни групи. За инвеститорите лихвата, платена чрез жилищни облигации, е освободена от федерален, а понякога и държавен данък. Колкото по-висока е пределната данъчна ставка, толкова по-ценно е освобождаването от данък върху облигационните облигации. Въпреки че инвеститорите, подлежащи на алтернативен минимален данък (AMT), могат да бъдат облагани с данъци, освобождаването означава, че инвеститорите във високи федерални данъчни групи се възползват от приходни облигации и други общински облигации. Това освобождаване от данък помага да се компенсира ниският лихвен процент на облигациите.
Федералните кредити за жилищни данъци с ниски доходи са друг източник на капитал, който може да се използва вместо или в допълнение към жилищни облигации с цел финансиране на жилищни проекти на достъпни цени. Кредитите са невъзстановими федерални данъци върху доходите за част от лихвата по ипотеката, която квалифицираните купувачи на жилища плащат всяка година.
Пример за облигации на жилищния орган
Тъй като те включват държавен дълг, продажбата на облигации на жилищните власти понякога изисква одобрението на местните избиратели. През 2018 г. например избирателите на Калифорния одобриха гласуваща мярка за продажба на 4 милиарда долара облигации на жилищните власти за финансиране на програми за жители, ветерани и земеделски работници с ниски доходи.
