Ведният имот някога е бил прехвърлен чрез церемониален акт, известен като "ливър сеизин", при който лицето, прехвърлящо земята, е прекарало клонка или кок от трева от земята на лицето, което е доставило земята.
Условен и / или писмен договор може да е придружил жеста, но само „ливърът на сейзин“ законно прехвърля право на собственост върху имота. Разбира се днес, правото на собственост върху недвижимите имоти се предава с акт. Актът за собственост е писмен и подписан правен инструмент, който се използва за прехвърляне на собствеността върху недвижим имот от предишен собственик (концедент) на нов собственик (получателя).
Делата могат да бъдат класифицирани по много начини. Като цяло делата са официални или частни. Официалните актове се изпълняват в съответствие със съдебни или съдебни производства, като например попечителски и данъчни актове. Повечето сделки с имоти обаче включват частни дела.
Делата също се категоризират въз основа на вида гаранция за собственост, предоставена от концедента. Общите гаранционни актове осигуряват най-високо ниво на защита на купувача, докато делата за отказ от иск обикновено осигуряват най-малко.
Ключови заведения
- Актът за собственост е писмен и подписан правен инструмент, който се използва за прехвърляне на собствеността върху недвижим имот от предишен собственик (концедент) на нов собственик (получателя). По принцип, актовете са официални или частни. Общите гаранционни актове предоставят най-високо ниво на защита на купувачите, докато делата за отказ от иск обикновено осигуряват най-малко.
Делата за отказ от иск са най-често за прехвърляне на собственост между членове на семейството или за излекуване на дефект върху заглавието, като неправилно изписване на име. Въпреки че са сравнително често срещани и повечето агенти по недвижими имоти имат опит да се справят с тях, обикновено се използват при транзакции, при които страните се познават и следователно е по-вероятно да приемат рисковете, свързани с липсата на защита на купувачите. Те могат да се използват и когато имот прехвърля собствеността, без да е продаден, т.е. когато няма пари.
Тъй като делата за отказ от иск предлагат такава ограничена защита на купувача, важно е да разберете какво точно получавате, когато купувате имот по този начин. Ето пет неща, които трябва да знаете за тези договори.
Пет неща, които трябва да знаете за дела за отказ от отказ
1. Купувате най-малкото количество защита на всяко дело.
Наричан още с гаранционен акт, акт за отказ от иска предава какъвто и да е интерес, който дарителят в момента има в имота, ако има такъв. Възложителят само „отхвърля, освобождава и отказва“ своя интерес към имота на получателя. Няма гаранции или обещания по отношение на качеството на заглавието. Актът ще изясни това, като включи език като "Предоставящият не дава никаква гаранция, изрична или подразбираща се по отношение на правото на собственост в описания тук имот."
В случаите, когато дарителят по акта за отказ от отговорност няма интерес към имота, концедентът не придобива нищо по силата на акта за отказ и не придобива гаранционно право срещу дарителя.
2. Приемайте само акт за отказ от дарители, които познавате и на които имате доверие.
Тъй като делата за отказ от иск не дават гаранция за качеството на титлата на концедента, те са най-подходящи за транзакции с нисък риск между хора, които се познават и обикновено не обменят пари. Следователно делата за отказ от отговорност обикновено се използват за прехвърляне на собственост в семейството, например от родител на пълнолетно дете, между братя и сестри или когато собственикът на имот се ожени и иска да добави съпруга си / съпругата си към заглавието.
Женените двойки, които притежават дом заедно, а по-късно се развеждат, също използват дела за отказ. Когато едната страна придобие жилището в развод за развод, другата може да извърши акт за отказ за премахване на интереса си към имота (и да се съобрази с решението на съда).
3. Те могат да бъдат използвани за изчистване на дефект от заглавие.
Акт за отказ от искане често се използва за излекуване на дефект („облак върху заглавието“) в записаната история на заглавие на недвижими имоти. Дефектите в заглавието включват елементи, като проблеми с формулировката (например за документ, който не отговаря на държавните стандарти), липсващ подпис (като този на съпруг / съпруга) или неспособност за правилно записване на документи за недвижими имоти. Например, ако името на бенефициента е написано погрешно на гаранционен акт, поставен в публичния запис, на получателя може да се извърши отказ за отказ с правилния правопис, за да усъвършенства заглавието.
Като друг пример, да предположим, че търсенето на заглавие разкрива, че съпругът на предишен дарител може да има интерес към имота, тъй като той или тя не са извършили правилно минало дело в собствената верига. В тази ситуация съпругът на миналия дарител може да бъде помолен да извърши акт за отказ от искане на настоящия собственик, като „откаже“ искането на всеки интерес от имота.
4. Те са толкова ефективни, колкото гаранционен акт за прехвърляне на собственост, но само ако заглавието е добро.
Акт за отказ от искане може да предаде заглавието толкова ефективно, колкото гаранционен акт, ако концедентът има добро заглавие при предаването на акта. Липсата на каквито и да било гаранции обаче прави отказ за отказ от иск по-малко привлекателен от гледна точка на получателя. Ако заглавието съдържа дефект, например, получателят няма право да прибягва до правния спор срещу концедента по акта. Акт за отказ от искане често се използва, ако концедентът не е сигурен в статуса на заглавието (независимо дали съдържа някакви дефекти) или ако дарителят не иска отговорност съгласно заветите за заглавие.
5. Актът за отказ от иск засяга собствеността и името върху акта, а не ипотеката.
Тъй като делата за отказ от иск излагат получателя на определени рискове, те се използват най-често между членове на семейството и там, където няма размяна на пари.
Поради това делата за отказ от иск обикновено не се използват в ситуации, в които засегнатият имот има неплатена ипотека. В крайна сметка би било трудно за много дарители да изплатят ипотека без постъпления от продажбата на имота.
В някои случаи обаче делата за отказ от иск се използват, когато концедентът има ипотека. В този случай концедентът остава отговорен за ипотеката, дори след като собствеността е прехвърлена чрез изпълнение на акт за отказ. Отказ от иск за прехвърляне на заглавия на делата, но не засяга ипотеките.
Тази ситуация може да се влоши, ако ипотеката съдържа а клауза за дължима продажба - обща разпоредба, която предвижда, че целият заем става изискуем веднага след прехвърлянето на заглавието (не само ако имотът е „продаден“ с размяна на пари, както е името „дължимо при продажба“ изглежда предполагам).
Ако дарителят се откаже от имота с убеждението, че концедентът ще извърши ипотечните плащания, концедентът няма право да се обърне, ако получателят спре да плаща или продаде имота на друга страна. За да смекчи потенциалните финансови и правни проблеми, концесионерът може да поеме ипотеката с кредитора (с одобрението на кредитора) или да рефинансира имота и да изплати първоначалния заем. За да се осигури защита на концедента, може да се състави правно изпълнително споразумение, което да документира условията за плащане.
Долния ред
Прехвърлянето на собствеността на собственика се извършва с акт. В акта трябва да се съдържат някои основни елементи, за да може той да действа юридически. Различните дела осигуряват различни нива на защита на получателя, а формата на акта определя задълженията на дарителя.
Актът за отказ от иск предлага най-ниското ниво на защита на купувача и обикновено се използва за прехвърляне на право на собственост между членове на семейството или за отстраняване на дефект на заглавието. Ако имотът е снабден с това, което е известно като "деяние със специална цел" - което може да бъде поправителен акт, акт на подарък или акт за освобождаване - той обикновено не предлага повече защита, отколкото акт за отказ от искане. Не забравяйте да се консултирате с квалифициран адвокат за недвижими имоти: Делата са важни правни документи, които засягат интересите и правата на собственост.
