Съдържание
- 1. Наскоро продадени имоти
- 2. Сравними имоти на пазара
- 3. Погледнете непродадени примери
- 4. Пазарни условия, оценяване
- 5. Свойства за продажба от собственик
- 6. Очаквано оценяване
- 7. Становище на агента за недвижими имоти
- 8. Справедлива ли е цената?
- 9. Тествайте Водите
- 10. Вземете оценка, инспекция
- Долния ред
Всички купувачи на жилища имат едно общо нещо: те не искат да бъдат изтръгнати. Каквато и да е състоянието на жилищния пазар, но особено ако е пенист, особено важно е да сте сигурни, че ще получите правилната цена. И все пак, как да разберете, че получавате справедлива сделка - дори и на тесен пазар - преди да направите предложение?
Ето как да оцените цената на всеки дом, за да можете да вземете стабилно инвестиционно решение.
1. Наскоро продадени имоти
Сравним имот е този, който е подобен по размер, състояние, квартал и удобства на този, който купувате. Едноетажно жилище с площ от 1200 квадратни фута, наскоро преустроено, с прикачен гараж трябва да бъде посочено на приблизително същата цена като подобно жилище с площ от 1200 квадратни метра в същия квартал. Въпреки това можете да получите ценна информация, като разгледате как имотът, който ви интересува, сравнява по цена с различните къщи. Дали е значително по-евтин от по-големите или по-хубави свойства? Дали е по-скъпо от по-малките или по-малко атрактивните къщи? Вашият агент по недвижими имоти е най-добрият източник на точна, актуална информация за сравними имоти (известни също като "компютри"). Можете също да разгледате компи, които в момента са в дескроу, което означава, че имотът има купувач, но продажбата все още не е приключила.
2. Сравними имоти на пазара
В този случай можете в действителност да посетите други домове и да придобиете истински представа за това как размерите, състоянието и удобствата им се сравняват с имота, който разглеждате. След това можете да сравните цените и да видите какво изглежда справедливо. Разумните продавачи знаят, че трябва да ценят свойствата си подобно на пазарните сравними, ако искат да бъдат конкурентни.
3. Погледнете непродадени примери
Ако къщата, която обмисляте, е на цена, подобна на домовете, извадени от пазара, защото не са продадени, въпросната къща може да бъде завишена. Освен това, ако на пазара има много подобни имоти, цените трябва да са по-ниски, особено ако тези имоти са свободни. Вижте индекса на непродадените запаси за информация за текущото търсене и предлагане на пазара на жилища. Този индекс се опитва да измери колко време ще отнеме всички жилища, предлагани в момента на пазара, като се има предвид скоростта, с която жилищата се продават в момента.
4. Пазарни условия, оценяване
Поскъпват ли в последно време или надолу? На пазара на продавача имотите вероятно ще бъдат малко завишени, а на пазара на купувача имотите са склонни да бъдат занижени. Всичко зависи от това къде в момента пазарът седи на кривата на бума и буста на недвижимите имоти. Дори на пазара на продавача имотите може да не са завишени, ако пазарът е в подем, а не е близо до своя пик. И обратно, имотите могат да бъдат надценени дори на пазара на купувача, ако цените едва наскоро започнаха да намаляват. Разбира се, може да бъде трудно да се видят върховете и долините, докато те не са история. Също така, помислете за въздействието на ипотечните лихвени проценти и пазара на труда върху икономиката.
(Познаването на вашия ипотечен избор е важно. За повече информация прочетете 4 стъпки за постигане на ипотека ).
5. Свойства за продажба от собственик
Имотът за продажба от собственик (FSBO) трябва да бъде намален, за да отразява факта, че няма 6% (средно) комисионна на продавача, нещо, което много продавачи не вземат предвид при определяне на цените си. Друг потенциален проблем с FSBOs е, че продавачът може да не е имал напътствия на агент при определяне на разумна цена на първо място или може да е бил толкова недоволен от предложението на агент, че да реши да го направи сам. Във всяка от тези ситуации имотът може да бъде надценен.
6. Очаквано оценяване
Бъдещите перспективи за избрания от вас квартал могат да окажат влияние върху цената. Ако се планира положително развитие, като например изграждането на основен мол, разширението на леката железопътна линия до квартала или голяма нова компания, която се премества в района, перспективите за поскъпване на бъдещия дом изглеждат добри. Дори малки разработки, като например планове за добавяне на повече пътища или изграждане на ново училище, могат да бъдат добър знак.
От друга страна, ако магазините за хранителни стоки и бензиностанциите се затварят, цената на жилището трябва да е по-ниска, така че да отразява това и вероятно трябва да преразгледате преместването в района. Развитието на нови жилища може да върви по всякакъв начин: това може да означава, че районът е горещ и вероятно в бъдеще ще има голямо търсене, като по този начин ще увеличи стойността на вашия дом, или може да доведе до излишък от жилища, което ще понижи стойност на всички домове в района.
7. Становище на агента за недвижими имоти
Без дори да анализирате данните, вашият агент по недвижими имоти вероятно ще има добро чувство на червата (благодарение на опита) дали имотът е с подходяща цена или не и каква може да бъде справедливата цена на предлагане.
8. Справедлива ли е цената?
Ако не сте доволни от имота, цената никога няма да изглежда справедлива, дори ако получите сделка. Дори и да платите малко над пазарната стойност за дом, който обичате, в крайна сметка няма да ви пука.
9. Тествайте Водите
Дори на пазара на продавача, винаги можете да направите оферта под списъчна цена, само за да видите как продавачът реагира. Някои продавачи изброяват имоти за най-ниската цена, която са готови да вземат, защото не искат да преговарят, докато други изброяват домовете си за по-висока, отколкото очакват да печелят, защото очакват да преговарят надолу или искат да видят дали някой ще направи оферта на по-високата цена. Ако продавачът приеме вашата цена или контраферт, ще получите индикация, че имотът вероятно не струва това, за което е посочен, и имате добър шанс да получите справедлива сделка.
От друга страна, някои продавачи могат да подценят своите имоти с надеждата да предизвикат много интерес и да предизвикат война за наддаване. За разлика от eBay обаче, продавачът не трябва просто да продава на най-високия участник; продавачите могат да отхвърлят всякакви оферти, които не отговарят на техните очаквания. Ако сърцето ви е настроено на имота, бъдете предупредени, че някои продавачи могат да бъдат обидени от ниски предложения и може да откажат да работят с вас, ако решите да използвате такава тактика. Освен това, когато предлагате по-ниска от списъчната цена, можете да увеличите риска си да надминете друг купувач.
(За стратегии, които ще ви помогнат да излезете на върха при всяко преговаряне, прочетете Master of the Art of Pregation
10. Вземете оценка, инспекция
След като сте сключен договор, заемодателят ще извърши оценка на извършеното имущество (обикновено за ваша сметка), за да защити финансовите си интереси. Кредиторът иска да се увери, че ако спрете да извършвате ипотечните си плащания, той ще бъде в състояние да получи разумна сума от парите си, когато се възползва от вашия дом. Ако оценката идва на значително по-ниска от предлаганата от вас цена, може да не получите справедлива сделка. Всъщност кредиторът може дори да не ви позволи да закупите жилището, освен ако продавачът не желае да свали цената.
Домашната инспекция, която се извършва след като сте сключен договор, също ще ви даде начин да прецените предлаганата цена. Ако домът се нуждае от много скъпи ремонти, ще искате да помолите продавача да направи ремонта вместо вас или да намали изкупната цена, за да можете да ги направите сами.
(За повече информация вижте Имате ли нужда от домашна инспекция? )
Долния ред
Когато пазарувате дом, е важно да разберете как се цените на домовете, така че можете да направите добра инвестиция и да постигнете справедливо споразумение с продавача. Използвайки тези съвети, ще можете да направите уверена и добре информирана оферта във всеки дом на всеки пазар.
