Попитайте всеки специалист по недвижими имоти за ползите от инвестирането в търговска собственост и най-вероятно ще задействате монолог как тези имоти са по-добра сделка от жилищните недвижими имоти. Собствениците на търговски имоти обичат допълнителния паричен поток, изгодните икономии от мащаба, сравнително отворените условия на играта, изобилния пазар на добри, достъпни управители на имоти и по-голямото изплащане от търговските недвижими имоти.
Но как оценявате най-добрите свойства? И какво отделя страхотните сделки от джуджетата?
Подобно на повечето имоти, успехът започва с добър план. Ето един, който да ви помогне да оцените добра сделка с търговска собственост.
Научете какво знаят вътрешните хора
За да бъдете играч в търговски недвижими имоти, научете се да мислите като професионалист. Например знайте, че търговската собственост се оценява различно от жилищната собственост. Доходите от търговски недвижими имоти са пряко свързани с използваемите му квадратни кадри. Това не е така при отделните домове. Ще видите и по-голям паричен поток с търговска собственост. Математиката е проста: ще печелите повече приходи например в многофамилни жилища, отколкото в еднофамилен дом. Знайте също, че лизингът на търговска собственост е по-дълъг, отколкото за еднофамилни жилища. Това проправя пътя за по-голям паричен поток. И накрая, ако сте в по-строга кредитна среда, не забравяйте да идвате да чукате с пари в ръка. Кредиторите на търговски имоти обичат да виждат най-малко 30%, преди да дадат заем на зелена светлина.
Начертайте план за действие
Задаването на параметри е основен приоритет при сделка с недвижими имоти. Например, запитайте се колко можете да си позволите да платите и след това пазарувайте за ипотеки, за да получите представа колко ще платите през живота на ипотеката. Използването на инструменти като ипотечни калкулатори може да ви помогне да разработите добри оценки на общата цена на вашия дом.
Други ключови въпроси, които трябва да си зададете, включват: Колко очаквате да направите по сделката? Кои са основните играчи? Колко наематели вече са на борда и плащат наем? Колко пространство за наем трябва да попълните?
Научете се да разпознавате добра сделка
Най-добрите професионалисти за недвижими имоти знаят много, когато го видят. Каква е тяхната тайна? Първо, те имат стратегия за излизане - най-добрите оферти са тези, от които знаете, че можете да се разхождате. Помага да имате остро око на собственика на земята - винаги търсете повреда, която изисква ремонт, знаете как да прецените риска и не забравяйте да извадите калкулатора, за да гарантирате, че имотът отговаря на финансовите ви цели.
Запознайте се с ключовите показатели за търговски недвижими имоти
Общите ключови показатели, които да използвате при оценка на недвижими имоти, включват:
Нетни оперативни приходи (NOI)
NOI на имот с търговска недвижима собственост се изчислява, като се изчислява брутният оперативен доход за първата година и след това се изваждат оперативните разходи за първата година. Искате да имате положителен NOI.
Скорост на капачката
Използва се за изчисляване на стойността на имотите, които произвеждат доходи, "капачката" - или коефициента на капитализация на имот. Например, апартаментен комплекс от пет или повече единици, търговски офис сгради и по-малки ивици молове са добри кандидати за определяне на максималния процент. Капачките се използват за оценка на нетната настояща стойност на бъдещи печалби или паричен поток; процесът се нарича още капитализация на печалбата.
Пари в брой
Инвеститорите в търговски недвижими имоти, които разчитат на финансиране за закупуване на имотите си, често се придържат към формулата „наложен платеж“, за да сравнят представянето на конкурентни имоти за първата година. Безплатни пари взима предвид факта, че въпросният инвеститор не изисква 100% пари за закупуване на имота, но също така отчита факта, че инвеститорът няма да запази всички NOI, защото той или тя трябва да използва някои от него за извършване на ипотечни плащания. За да разкрият пари в брой, инвеститорите в недвижими имоти трябва да определят сумата, необходима за инвестиране за закупуване на имота или първоначалната им инвестиция.
Потърсете мотивирани продавачи
Както всеки бизнес, клиентите управляват недвижими имоти. Вашата работа е да ги намерите - конкретно тези, които са готови и нетърпеливи да продават под пазарната стойност. Факт е, че нищо не се случва или дори има значение в недвижимите имоти, докато не намерите сделка, която обикновено е придружена от мотивиран продавач. Това е някой с належаща причина да се продава под пазарната стойност. Ако вашият продавач не е мотивиран, той или тя няма да са толкова готови да преговарят.
Открийте изящното изкуство на съседство „Земеделие“
Отличен начин за оценка на търговски имот е да проучите квартала, в който се намира, като отворите къщи, разговаряте с други собственици на квартали и търсите свободни места.
Използвайте "трипроменен" подход за оценка на свойствата
Бъдете адаптивни, когато търсите страхотни оферти. Използвайте интернет, прочетете класифицираните реклами и наемете птици, за да намерите най-добрите имоти. Кучетата с птици на недвижими имоти могат да ви помогнат да намерите ценни инвестиционни оферти в замяна на такса за реферал.
Долния ред
Като цяло, намирането и оценяването на търговски имоти не се отнася само до селскостопански квартали, получаване на страхотна цена или изпращане на сигнали за дим, за да ви доведат продавачи. В основата на предприемането на действия е основното човешко общуване. Става въпрос за изграждане на отношения и връзка с собствениците на имоти, така че те се чувстват удобно да говорят за добрите сделки - и да правят бизнес с вас.
