Какво е комбиниран заем?
Комбинираният заем се състои от два отделни ипотечни кредита от един и същи кредитор на същия кредитополучател. Един вид комбиниран заем осигурява финансиране за изграждането на нов дом, последван от конвенционална ипотека след завършване на строителството. Друг вид комбиниран заем осигурява два едновременни заема за закупуване на съществуващо жилище. Често се използва, когато купувачът не може да изплати 20% авансово плащане, но иска да избегне плащането на частна ипотечна застраховка (PMI).
Как работи комбинираният заем
В случай на ново жилище комбинираният заем обикновено се състои от ипотека с регулируема ставка за финансиране на строителството, последвана от втори заем, обикновено 30-годишна ипотека, след като жилището е завършено. Обикновено вторият заем ще се използва за изплащане на първия, оставяйки кредитополучателя само с един заем.
За някой, който купува съществуващо жилище, комбинираният заем може да бъде под формата на изплащане или 80-10-10 ипотека. Ипотеката от 80-10-10 се състои от два кредита с едно авансово плащане. Основният заем покрива 80% от покупната цена на жилището, вторият заем още 10%, а купувачът прави 10% авансово плащане в брой.
Тъй като основният заем има съотношение между 80% заем и стойност, купувачът обикновено може да избегне плащането на частна ипотечна застраховка (PMI), което обикновено се изисква, когато купувачите на жилища извършват авансови плащания под 20%. PMI не е еднократен разход, но трябва да се изплаща ежегодно, докато капиталът на собственика на жилището не достигне 20%. Обикновено струва на кредитополучателите сума, равна на 0, 5% до 1% от стойността на заема им всяка година.
Вторият заем представлява останалата част от тези 20% авансово плащане. Той обикновено идва под формата на кредитна линия на собствения капитал (HELOC). HELOC функционира много като кредитна карта, но с по-ниска лихва, тъй като капиталът в дома я подкрепя. Като такъв той предизвиква интерес само когато кредитополучателят го използва.
Комбинираният заем може да помогне на купувачите на жилища да избегнат допълнителните разходи за частна ипотечна застраховка.
Плюсове и минуси на комбиниран заем
Използването на комбиниран заем за закупуване на съществуващо жилище обикновено е най-често срещано на активните пазари на жилища. Тъй като цените се покачват и домовете стават по-малко достъпни, ипотечните кредити позволяват на купувачите да заемат повече пари, отколкото иначе може да им позволи авансовото плащане. Това може да бъде предимство, стига купувачите да не поемат повече дългове, отколкото могат да се справят, ако нещо се обърка.
Комбинираните заеми също могат да бъдат опция за хора, които се опитват да си купят нов дом, но все още не са продали сегашния си. При този сценарий купувачът може да използва HELOC, за да покрие част от авансовото плащане за новия дом и след това да изплати HELOC, когато старата къща се продава.
Купувачите, които строят нов дом, могат да имат по-прости или по-евтини опции от комбиниран заем. Например строителят може да финансира строителството. След това, когато домът е завършен, купувачът може да уреди обикновена ипотека и да плати на строителя. Алтернативно, собственикът на жилище може да използва самостоятелен заем за строителство и след това да пазарува за постоянна ипотека.
Комбинираният заем обаче може да има предимство пред два отделни заема от различни заемодатели поради еднократните си разходи за затваряне.
