Търговските недвижими имоти (CRE) са собственост за добив, използвана единствено за бизнес (а не за жилищни) цели. Примерите включват търговски центрове, търговски центрове, офис сгради и комплекси и хотели. Финансирането - включително придобиването, развитието и изграждането на тези имоти - обикновено се осъществява чрез заеми за търговски недвижими имоти: ипотеки, обезпечени със залог върху търговската собственост.
Точно както при жилищните ипотеки, банките и независимите кредитори активно участват в отпускането на заеми за търговски недвижими имоти. Също така застрахователните компании, пенсионните фондове, частните инвеститори и други източници, включително програмата за кредитиране 504 на Заемната администрация на САЩ, предоставят капитал за търговски недвижими имоти.
Тук разглеждаме заемите за търговски недвижими имоти, как се различават от жилищните кредити, техните характеристики и какво търсят кредиторите.
Разясняване на кредитите за търговски недвижими имоти
Индивиди срещу субекти
Докато жилищните ипотеки обикновено се дават на индивидуални кредитополучатели, кредитите за търговски недвижими имоти често се отпускат на стопански субекти (например корпорации, предприемачи, ограничени партньорства, фондове и тръстове). Тези образувания често се формират с конкретна цел за притежаване на търговски недвижими имоти.
Предприятието може да няма финансов отчет или кредитен рейтинг, като в такъв случай кредиторът може да изиска от принципалите или собствениците на предприятието да гарантират заема. Това осигурява на заемодателя физическо лице (или група физически лица) с кредитна история - и от кого те могат да се възстановят в случай на неизпълнение на заема. Ако този вид гаранция не се изисква от заемодателя и имотът е единственото средство за възстановяване в случай на неизпълнение на заем, дългът се нарича безвъзмезден заем, което означава, че заемодателят няма право на регрес срещу никого или нещо друго от имота.
Схеми за погасяване на заем
Жилищната ипотека е вид амортизиран заем, при който дългът се изплаща на редовни вноски за определен период от време. Най-популярният жилищен ипотечен продукт е 30-годишната ипотека с фиксирана лихва, но купувачите на жилища имат и други възможности, включително 25-годишни и 15-годишни ипотеки. По-дългите периоди на амортизация обикновено включват по-малки месечни плащания и по-високи общи лихвени разходи за целия срок на кредита, докато по-късите амортизационни периоди обикновено включват по-големи месечни плащания и по-ниски общи разходи за лихви.
Жилищните кредити се амортизират през целия срок на заема, така че в края на срока на кредита заемът да бъде изцяло погасен. Кредитополучател с 30-годишна ипотека с фиксирана лихва от 30 000 долара например 5% ще извършва 360 месечни плащания в размер на 1 073, 64 долара, след което заемът ще бъде изплатен изцяло.
За разлика от жилищните заеми, условията на търговските заеми обикновено варират от пет години (или по-малко) до 20 години, а амортизационният период често е по-дълъг от срока на заема. Кредитор, например, може да даде търговски заем за срок от седем години с амортизационен период 30 години. В тази ситуация инвеститорът ще извърши плащания в продължение на седем години на сума въз основа на изплащането на заема за период от 30 години, последвано от едно окончателно „балонно” плащане на целия остатъчен остатък по заема.
Например инвеститор с 1 милион долара търговски заем на 7% ще извършва месечни плащания в размер на 6 653, 02 долара за седем години, последвано от окончателно плащане с балон в размер на 918, 127.64 долара, което ще изплати заема изцяло.
Продължителността на срока на заема и амортизационния период влияят върху процента, който кредиторът начислява. В зависимост от кредитната сила на инвеститора, тези условия може да се договарят. Като цяло, колкото по-дълъг е планът за погасяване на кредита, толкова по-висок е лихвеният процент.
Коефициенти за заема / стойност
Друг начин, по който търговските и жилищните заеми се различават, е в съотношението заем / стойност (LTV), цифра, която измерва стойността на заема спрямо стойността на имота. Кредитор изчислява LTV, като разделя сумата на заема на по-малка част от оценената стойност на имота или неговата покупна цена. Например LTV за заем от 90 000 долара за имот от 100 000 долара ще бъде 90% (90 000 ÷ $ 100 000 = 0, 9, или 90%).
Както за търговските, така и за жилищните кредити, кредитополучателите с по-ниски LTV ще отговарят на условията за по-благоприятни лихвени проценти от тези с по-високи LTV. Причината: Те имат повече собствен капитал (или дял) в имота, което се равнява на по-малък риск в очите на заемодателя.
Разрешени са високи LTV за определени жилищни ипотеки: До 100% LTV са разрешени за заеми от VA и USDA; до 96, 5% за заеми от FHA (заеми, които са осигурени от Федералната жилищна администрация); и до 95% за конвенционалните заеми (тези, гарантирани от Fannie Mae или Freddie Mac).
За разлика от тях LTV за търговски заем обикновено попадат в обхвата от 65% до 80%. Макар че някои заеми могат да се дават при по-високи LTV, те са по-редки. Конкретният LTV често зависи от категорията на заема. Например, максимална LTV от 65% може да бъде разрешена за сурова земя, докато LTV до 80% може да бъде приемлива за многофамилна конструкция.
Няма програми за VA или FHA в търговско кредитиране и няма частна ипотечна застраховка. Следователно кредиторите нямат застраховка, която да покрие неизпълнението на кредитополучателя и трябва да разчитат на недвижимите имоти, заложени като обезпечение.
Коефициент на покритие на дълга
Търговските кредитори също разглеждат съотношението на покритие на дълга (DSCR), което сравнява годишния нетен оперативен доход на имота (NOI) с годишното обслужване на ипотечния дълг (включително главницата и лихвите), измервайки способността на имота да обслужва дълга си. Изчислява се чрез разделяне на NOI на годишното обслужване на дълга.
Например имот със 140 000 долара NOI и 100 000 долара годишно обслужване на ипотечен дълг би имал DSCR от 1, 4 (140 000 ÷ $ 100 000 = 1, 4). Съотношението помага на кредиторите да определят максималния размер на кредита въз основа на паричния поток, генериран от имота.
DSCR по-малък от 1 показва отрицателен паричен поток. Например, DSCR от.92 означава, че има достатъчно NOI за покриване на 92% от годишното обслужване на дълга. Като цяло търговските кредитори търсят DSCR от най-малко 1, 25, за да осигурят адекватен паричен поток.
По-нисък DSCR може да бъде приемлив за заеми с по-кратки периоди на амортизация и / или имоти със стабилни парични потоци. Може да се изискват по-високи съотношения за имоти с променливи парични потоци - например хотели, в които липсва дългосрочен (и следователно по-предсказуем) наемател на лизинг, общ за други видове търговски недвижими имоти.
Лихви и такси
Лихвените проценти по търговските заеми обикновено са по-високи, отколкото при жилищните. Също така, заемите за търговски недвижими имоти обикновено включват такси, които добавят към общата цена на заема, включително оценка, юридически, заявление за заем, създаване на заем и / или такси за проучване.
Някои разходи трябва да бъдат изплатени предварително преди заемът да бъде одобрен (или отхвърлен), докато други се прилагат ежегодно. Например заемът може да има еднократна такса за генериране на заем от 1%, дължима към момента на закриването, и годишна такса от една четвърт от един процент (0, 25%) до пълното изплащане на заема. Заем от 1 милион долара, например, може да изисква такса за генериране на заем от 1%, равна на 10 000 долара, да бъде изплатена предварително, с такса от 0, 25% от 2 500 долара, плащана годишно (в допълнение към лихвите).
Предварително плащане
Заемът за търговски недвижими имоти може да има ограничения за предплащане, предназначени да запазят очакваната доходност на кредитора от кредитора. Ако инвеститорите уредят дълга преди датата на падежа на кредита, вероятно ще трябва да платят неустойки за предплащане. Има четири основни типа неустойки за „изход“ за предсрочно изплащане на заем:
- Наказание за предплащане Това е най-основната неустойка за предплащане, изчислена чрез умножаване на текущото неизплатено салдо по определена неустойка за предплащане. Гаранция за лихви. Кредиторът има право на определена сума лихва, дори ако заемът е изплатен предсрочно. Например, заемът може да има 10% лихва, гарантирана за 60 месеца, с 5% такса за излизане след това. Блокиране. Кредитополучателят не може да изплати заема преди определен период, като например 5-годишно блокиране. Анулиране. Замяна на обезпечение. Вместо да плаща пари в брой на кредитора, кредитополучателят обменя ново обезпечение (обикновено ценни книжа на САЩ) за първоначалното обезпечение на заема. Това може да намали таксите, но към този метод на изплащане на заем могат да бъдат приложени високи санкции.
Условията за предплащане са посочени в документите за заем и могат да бъдат договорени заедно с други условия на заем при заеми за търговски недвижими имоти.
Долния ред
С търговски недвижими имоти инвеститор (често стопански субект) купува имота, дава под наем пространство и събира наем от предприятията, които оперират в имота. Инвестицията е предназначена да бъде доход за собственост.
Когато оценяват заемите за търговски недвижими имоти, кредиторите вземат предвид обезпечението на кредита, кредитоспособността на предприятието (или главници / собственици), включително три до пет години финансови отчети и декларации за данък върху доходите, и финансовите съотношения, като заемът към стойността съотношението и коефициента на покритие на дълга.
