Какво е DownREIT?
DownREIT е съвместно начинание между собственик на недвижими имоти и инвестиционен фонд за недвижими имоти (REIT) с цел придобиване и контрол на недвижими имоти.
Ключови заведения
- DownREIT е споразумение за партньорство между REIT и собственик на недвижими имоти, което дава възможност за отлагане на данък върху продажбата на оценени недвижими имоти. Има два вида DownREIT. Първият тип включва ограничени до липса на капиталови вноски от REITs, докато вторият тип включва значителна вноска на капитал от REITs.DownREITs са по-сложни в сравнение с UPREITs и могат да имат данъчни последици, ако операционната единица се счита за ценна книга от IRS.
Разбиране на DownREIT
DownREIT включва споразумение за партньорство между собственик на недвижими имоти и (REIT), което подпомага собственика на недвижими имоти при отлагане на данък върху печалбата от капитала върху продажбата на оценени недвижими имоти. UPREIT е изобретен след рецесията на недвижимите имоти през 90-те години, за да се улесни инвестирането на капитал в индустрията за недвижими имоти. DownREIT еволюира извън UPREIT.
Собствениците на недвижими имоти, които внасят собственост на DownREITs, получават операционни единици в партньорство. Това партньорство и отношенията на собственика на собствеността към него могат да бъдат структурирани по много различни начини, в зависимост от структурата на REIT и всички надстройки, които могат да съществуват. В DownREIT, REIT трябва да се съгласи на споразумение за спиране или блокиране за продажба на активи, предоставени.
Има два типа категории за партньорство с DownREIT. При първия вид партньорство REIT предоставя ограничен капитал, а ограничените партньори не получават преференции за разпределение на оперативни пари в размер, равен на дяловите дивиденти на REIT. Втората категория REIT включва принос на значителен капитал от REIT. Генералният партньор получава разпределение, равно на възвръщаемостта на капитала.
DownREIT в сравнение с UPREIT
DownREIT се използва по-малко от UPREIT, тъй като е по-сложен и може да няма същите данъчни предимства като UPREIT. Приносът на собственост към DownREIT е сложна транзакция, изискваща професионални данъчни и инвестиционни насоки. Ако транзакцията не е структурирана изключително внимателно, IRS може да счита прехвърлянето на имущество в DownREIT в замяна на оперативни единици като облагаема сделка съгласно прикрити продажби или правила за злоупотреба. Следователно, ПОДРОБНО може да бъде по-логичният избор за собственик на имот, чиято основна грижа е да отложи задължението за данък върху дохода.
За разлика от UPREITs, когато собствеността върху недвижими имоти не участва, DownREIT включва притежаване на недвижими имоти. Част от този имот се притежава направо, докато някои може да се притежават чрез ограничени партньорства с тези, които са допринесли за него.
DownREIT може да бъде логична опция, ако собственикът на имота смята, че неговият имот ще оцени повече от останалите дялове на REIT, тъй като той запазва по-голям интерес към своя принос с DownREIT, отколкото би бил с UPREIT.
Това има предвид, тъй като структурата на собственост на DownREIT е по-сложна, конвертирането на операционни единици в пари изисква по-сложни изчисления. По същия начин UPREIT и DownREIT се представят различно като инвестициите, тъй като са структурирани по различен начин. С DownREIT партньорството между REIT и инвеститора може да се представи по различен начин от представянето на REIT като цяло.
DownREITs са подобни на UPREITs обаче по своята стойност като инструмент за планиране на имоти. И двете стъпват в основата на действащите звена след смъртта на собственика, което позволява безвъзмездно прехвърляне на оценени недвижими имоти на наследници. След това наследниците могат да конвертират оперативните единици в акции или пари в брой, без да плащат данък.
Пример за DownREIT
Помислете за портфолио от пет имота на стойност 100 милиона долара. Имотите имат дълг равен на 80 милиона долара при 8% лихва. Партньорите, които притежават имота, имат натрупано салдо по капиталовата сметка от 5 милиона долара. REIT влиза в сделката и изплаща 60 милиона щатски долара съществуващ дълг за имота и замества салдата по капиталовата сметка за останалите партньори с дълг от 7%. Акциите се издават като действащи дялове за останалите 20 милиона долара, притежавани от партньори и REIT става мажоритарен притежател, докато останалите съдружници стават лични лекари и LP.
