Съдържание
- Какво е първа ипотека?
- Разбиране на първа ипотека
- Пример за първа ипотека
Какво е първа ипотека?
Първа ипотека е основният залог върху имот. Първата ипотека е основният заем, който плаща за имота, а заемът има предимство пред всички останали вещни права или вземания върху имот в случай на неизпълнение. Първата ипотека не е ипотеката върху първия дом на кредитополучателя; това е първоначалната ипотека, взета върху всеки един имот. Нарича се още Първо лъже. Ако домът е рефинансиран, рефинансираната ипотека заема първата ипотечна позиция.
Ключови заведения
- Първата ипотека е основният залог върху имота, който обезпечава ипотеката. Втората ипотека е пари назаем срещу собствения капитал за финансиране на други проекти и разходи. Ако съотношението заем / стойност (LTV) на първата ипотека е по-голямо от 80 %, заемодателите обикновено изискват частна ипотечна застраховка. Лихвата по ипотечни кредити, изплащана при първа ипотека, е облагаема с данъци, приложима само за данъкоплатците, които разпределят разходите в данъчните си декларации.
Разбиране на първа ипотека
Когато дадено лице иска да купи имот, то може да реши да финансира покупката с заем от кредитна институция. Кредиторът очаква жилищният заем или ипотека да бъде погасен на месечни вноски, които включват част от главницата и лихвените плащания. Заемателят ще има залог върху имота, тъй като заемът е обезпечен от дома. Тази ипотека, взета от купувач на жилища за закупуване на жилището, е известна като първата ипотека.
Първата ипотека е първоначалният заем, взет върху имот. Домашният купувач може да има няколко свойства в името си; все пак, първоначалната ипотека е извадена за обезпечаване на всеки от имотите, които са първата ипотека. Например, ако собственик на имот вземе ипотека за всеки от трите си жилища, всяка от трите ипотеки е първа ипотека.
Терминът "първа ипотека" кара човек да разбере, че може да има и други ипотеки върху имот. Собственикът на жилище може да вземе друга ипотека, като втора ипотека, докато първоначалната и първата ипотека все още са в сила. Втората ипотека са пари, заети срещу собствения капитал за финансиране на други проекти и разходи. Втората ипотека и всички други последващи ипотеки, взети върху същия имот, обаче са подчинени на първата ипотека. Това означава, че първата ипотека се изплаща преди плащането на вторичните ипотеки в случай на неизпълнение.
Първи морт и стойност на заем (LTV)
Ако съотношението заем / стойност (LTV) на първата ипотека е по-голямо от 80%, кредиторите обикновено изискват частна ипотечна застраховка (PMI). В такъв случай понякога може да бъде икономично кредитополучателят да ограничи размера на първата ипотека до 80% LTV и да използва вторично финансиране, за да заеме останалата необходима сума. Икономичността на изплащането на PMI срещу използването на втори заем до голяма степен зависи от скоростта, с която кредитополучателят очаква стойността на дома им да се увеличи. PMI може да бъде премахнат, когато LTV на първата ипотека достигне 78%. Въпреки това, второ залог, който обикновено носи по-висок лихвен процент от първата ипотека, трябва да бъде изплатен. Това най-вероятно става чрез рефинансиране на първата ипотека за сума, равна на оставащия баланс както на първата, така и на втората ипотека.
Данъци върху първа ипотека
Ипотечната лихва, платена върху първа ипотека, се облага с данък. Това означава, че собствениците на жилища могат да намалят облагаемия си доход с размера на лихвите, платени по кредита за данъчната година. Приспадането на данъка върху ипотечните лихви обаче е приложимо само за данъкоплатците, които разделят разходите на данъчните си декларации.
Пример за първа ипотека
Например, ако купувачът на жилища обезпечи 250 000 долара първа ипотека върху жилищен имот и след няколко години получи втора ипотека за 30 000 долара за същия имот, първата ипотека е по-голяма от втората ипотека. Кредитополучателят е просрочил плащанията си, след като вече е изплатил 50 000 долара от първоначалната сума на заема, а имуществото му се изключва и продава за покриване на заема. Ако приходите от продажбата на имота възлизат на 210 000 долара, първият ипотечен кредитор ще получи дължимия остатък, който е 200 000 долара. Вторият ипотечен кредитор ще получи всичко останало, което в този случай е 10 000 долара. Тъй като първата ипотека е основна претенция, която има предимство пред вторичните вземания, втората ипотека обикновено командва по-високи лихви от първата ипотека.
