Какво е умножител на брутния доход?
Мултипликатор на брутния доход (GIM) е груба мярка за стойността на инвестиционен имот, който се получава чрез разделяне на продажната цена на имота с брутния му годишен доход от наем. GIM се използва при оценяване на търговски недвижими имоти, като търговски центрове и апартаментни комплекси, но е ограничен, тъй като не отчита цената на фактори като комунални услуги, данъци, поддръжка и свободни работни места. Други, по-подробни методи, които обикновено се използват за оценка на търговските имоти, включват процента на капитализация (лихвен процент) и метода на дисконтирания паричен поток.
Обяснен мултипликатор на брутния доход
Умножителят на брутния доход може да се използва за приблизително определяне дали исканата цена на имот е добра сделка. Умножаването на GIM върху брутния годишен доход на имота води до стойността на имота или за какво трябва да се продава.
Пример за изчисляване на множителя на брутния доход
Например, разглежданият имот има ефективен брутен доход от 50 000 долара. Предлага се съпоставима продажба с ефективен доход от 56 000 долара и продажна стойност от 392 000 долара (в действителност бихме искали редица сравними за подобряване на анализа).
Нашият GIM ще бъде $ 392, 000 / $ 56, 000 = 7.
В заключение, тази съпоставима (или „комп”, както често се нарича на практика), продадена за 7 пъти (7x) от нейната ефективна брутна стойност. Използвайки този множител, виждаме, че този имот има капиталова стойност от 350 000 долара. Което се намира от: V = GIM x EGI, 7 x 50 000 $ = 350 000 $.
Метод на недостатъци към умножаване на брутния доход
Естествен аргумент срещу метода на множител възниква, защото това е доста груба техника за оценка. Тъй като промените в лихвените проценти (които влияят на дисконтовите проценти във времевата стойност на изчисленията на парите), източниците или приходите (качество) и разходите не се разглеждат изрично - умножителят на брутния доход едва ли е практически модел за оценка, но той предлага „ задната страна на плика ”.
Други недостатъци включват:
- Методът GIM предполага еднаквост в свойствата в подобни класове. Практиците знаят от опит, че съотношението на разходите между подобни имоти често се различава в резултат на такива фактори като отложена поддръжка, възраст на имотите и качеството на управителя на собствеността. GIM оценява стойността въз основа на брутния доход, а не нетния оперативен доход (NOI), докато a имотът се купува основно въз основа на нетната му печалба. Напълно възможно е два имота да имат еднакъв NOI, въпреки че брутните им доходи се различават значително. По този начин методът GIM лесно може да бъде използван от тези, които не оценяват неговите граници. GIM не отчита остатъчния икономически живот на сравними свойства. Като игнорира остатъчния икономически живот, практикуващият може да присвои равни стойности на нов имот и 50-годишно имущество, при условие че те генерират равни доходи.
