Какво означава полуживот?
Полуживотът е термин, използван за описване на бъдеща дата, когато половината от общата главница на обезпечена с ипотека ценна книга (MBS) или друга форма на дълг или облигация, ще бъде изплатена. Въпреки че може да се направи оценка какъв ще бъде полуживотът, той не е определен като променливите на защитата или ипотеката може да се промени.
Ключови заведения
- Полуживотът представлява бъдеща дата, когато половината от общата главница на обезпечена с ипотека ценна книга (MBS) или друга форма на дълг или облигация, ще бъде изплатена. В недвижимите имоти, колкото по-голям е лихвата, толкова повече време ще отнеме собственикът на жилището да достигне средната точка на погасяване на ипотека. За облигации извън сферата на ипотечния кредит, полуживотът зависи от изплащането чрез амортизация или резерва за потъващ фонд.
Разбиране на полуживот
В недвижимите имоти полуживотът означава половината точка на изплащане на ипотека. За MBS жилищните заеми се продават от издателя банки до спонсорирано от правителството предприятие (GSE) или финансова компания и след това обединени заедно, за да образуват единна инвестиционна ценна книга; това означава, че полуживотът възниква, когато се изплати половината от общата главница на базовите ипотеки.
Времето, необходимо за достигане на полуживот, зависи от лихвите. Тъй като цената на заемите намалява, главницата ще се изплаща по-бързо, тъй като собствениците на жилища се стимулират да рефинансират ипотеките си на по-ниски проценти. Обратно, с повишаването на лихвите, полуживотът ще се увеличи, тъй като собствениците на жилища отнемат повече време, за да изплатят непогасената ипотека върху собствеността си.
Полуживотът може да се използва и за представяне на половината точка на погасяване за други форми на облигации или дълг. Облигациите, които са извън сферата на ипотечния кредит, ще имат полуживот, който е зависим от изплащането чрез амортизация или отпускане на фонда.
Например, 25-годишните облигации понякога имат провизия, при която 5% от главницата на облигацията трябва да бъде погасена след пет години от емисията. В този случай облигацията има период на полуразпад от пет години, прибавен към броя на годините, необходими за пенсиониране на половината емисия. Следователно връзката ще достигне своя полуживот след 15 години.
Пример за полуживот
Полуживотът на ипотеката е средната точка на изплащане на главницата и не включва лихвено плащане. Колкото по-голям е лихвата, толкова повече време ще отнеме, за да достигне средната точка на главницата.
Да приемем например, че човек взема 30-годишна ипотека за 100 000 долара за закупуване на жилище, с 5% лихва. Това прави месечното му плащане около 500 долара, което започва с висок размер на лихвата и намалява с времето, тъй като се плаща повече главница.
При този сценарий ще са необходими повече от 19 години, за да се изплати половината от главницата на ипотеката, поради ефекта на лихвата.
Полуживотът на MBS
Както показва примерът по-горе, датата на полуразпад на ипотека обикновено следва да настъпи по-късно от хронологичната точка на половината на заема. При определени обстоятелства обаче този момент може да възникне много по-бързо.
В Съединените щати средният срок за ипотека е 30 години, но средният полуживот на MBS е около 12 години. Защо? Тъй като част от ипотеките, пакетирани в тези инвестиции, се изплащат предварително. Всеки път, когато собственикът на жилище извърши предплащане, той ускорява времето, необходимо за тези инвестиции, за да възстанови половината от главницата върху основните ипотеки.
Обикновено плащането по-бързо от очакваното е добро нещо. Това не е така за притежателите на MBS. Когато собствениците на жилища рефинансират, инвеститорите получават главницата, която им се дължи, но също така пропускат останалата част от лихвата, която все още се дължи на първоначалната ипотека.
Това прави задачата да прогнозира къде се насочват лихвените проценти основни за инвеститора на MBS. Стационарните ставки трябва да удължат продължителността на MBS и впоследствие продължителността на полуживота, като се гарантира, че повече пари се възстановяват от инвестицията. Повишаващите се проценти обаче не са толкова благоприятни, тъй като често оставят инвеститорите да останат задръстени с по-ниска доходност отколкото биха могли да стигнат другаде.
