Имате ли нужда от начин да платите за големи разходи като изпращането на детето си в колеж или обновяването на вашата кухня? Или бихте искали да премахнете веднъж завинаги тези неизплатени салда по кредитни карти? Отговорът може буквално да е в собствения ви двор. Ако имате достатъчно собствен капитал в дома си, можете да вземете заеми срещу него при доста ниска лихва и - в зависимост от начина, по който използвате средствата - лихвените плащания могат да бъдат облагаеми с данък.
Има два основни начина да използвате пребиваването си като обезпечение: Заем за собствен капитал и кредитна линия за домашен капитал (HELOC). Прочетете, за да разберете основните разлики между двете.
Ключови заведения
- Заемите за собствен капитал и кредитните линии на собствения капитал са различни видове кредити въз основа на кредитния рейтинг на кредитополучателя, историята на изплащане и собствения капитал в дома им. Заемът за собствен капитал идва с фиксирани лихвени плащания за фиксиран срок, което дава на кредитополучателите предвидими плащания през дължина на заема.HELOCs са въртеливи кредитни линии, които идват с променливи лихвени проценти. Периодите на теглене на HELOC позволяват на кредитополучателите да се изтеглят от своите кредитни линии, стига да извършват лихвени плащания.
Заем за собствен капитал срещу HELOC: Общ преглед
Заемът за собствен капитал е заем за определен срок, отпускан от кредитор на кредитополучател въз основа на собствения капитал в дома им. Тези видове заеми, често наричани втори ипотеки, идват с фиксирани лихвени плащания за определен срок. Това изважда всички предположения за погасяване на кредитополучателя, който в крайна сметка получава надеждни условия за плащане. От друга страна, кредитната линия на собствения капитал (HELOC) е въртяща се кредитна линия, която оперира много като кредитна карта. Също въз основа на собствения капитал в дома на кредитополучателя, HELOC позволява на кредитополучателя да взема пари срещу кредитната линия, да извършва плащания и да продължава да прави това за продължителността на срока на кредита - стига той да е актуален и не е по подразбиране.
Заем за собствен капитал
Заемите с дялов капитал понякога се наричат вноска за вноска на дялов капитал или заем от собствен капитал. Тъй като заемодателят използва собствения капитал във вашия дом като обезпечение, вие по принцип вземате втора ипотека върху вашия дом и тя работи като конвенционална ипотека с фиксирана лихва. Размерът на заема се основава на редица фактори, включително комбинираното съотношение между заем и стойност (CLTV) - което обикновено е 80% до 90% от оценената стойност на имота - както и вашият кредитен рейтинг и история на плащанията,
Точно като сумата на заема, заемодателят определя лихвения процент по вашия заем на собствения си капитал на вашия кредитен рейтинг и история на плащанията. Според Bankrate лихвените проценти по кредита за собствения капитал варират от 3, 79% и 11, 99% към 8 ноември 2019 г. Лихвеният процент обикновено е заключен, плащанията ви са фиксирани в определен лихвен процент. Това означава, че вашите плащания са равни за целия срок на заема и могат да продължат от 5 до 30 години. Независимо от периода, ще имате стабилни, предвидими месечни плащания за живота на заема.
Ако сте от типа човек, който взема голям поглед върху финансовите си решения, заемът за дялов капитал има повече смисъл. Тъй като вземате назаем фиксирана сума с фиксирана лихва, вземането на заем за собствен капитал означава да знаете колко ще платите за заема в дългосрочен план, в момента, в който го вземете. Можете да намалите тази сума, ако изплатите заема предсрочно или рефинансирате с по-ниска ставка. Така че, ако заемате 30 000 долара при 5, 5% за 20 години, лесно можете да изчислите, че общата стойност на заема, включително лихвата, ще бъде 49 528 долара.
HELOC
Кредитни линии на собствения капитал или HELOC са защитени кредитни линии - обезпечени от собствения капитал във вашия дом. Те работят отчасти като кредитна карта, така че имат въртяща се кредитна линия, която можете да използвате повече от веднъж - стига да поддържате плащанията си.
Условията за HELOC имат две части. Първият е период на теглене, докато вторият е период на погасяване. Периодът на теглене, през който можете да изтеглите средства, може да продължи 10 години, а срокът за изплащане може да продължи още 20 години, което прави HELOC 30-годишен заем. След като изтече периодът на теглене, не можете да заемате повече пари.
По време на периода на теглене на HELOC трябва да извършвате плащания. Те обикновено са малки - често възлизат само на лихвите. По време на периода на погасяване плащанията стават значително по-високи. Това е така, защото се изисква да започнете да изплащате главницата. По време на 20-годишния период на изплащане трябва да върнете всички пари, които сте взели назаем, плюс лихвите с променлива лихва. Този скок на плащанията може да доведе до шоков разплащане. Ако сумите са достатъчно големи, това може дори да доведе до неизпълнение на тези, които са във финансов затруднение. И ако по подразбиране на плащанията, те могат да загубят домовете си. Не забравяйте, че това е обезпечението за заема.
Плащанията трябва да се извършват в HELOC по време на периода на теглене, което обикновено е само лихвата.
С HELOC знаете, че максимумът, който потенциално ще заемете, е размерът на кредитния ви лимит. Но може да бъде трудно да се определи общата цена на HELOC. Това е така, защото няма да знаете колко всъщност ще заемете. Не знаете какъв лихвен процент ще платите. Bankrate отбелязва, че средните лихвени проценти на HELOC варират между 3, 49% и 21, 00% към 8 ноември 2019 г. Лихвата, точно като заем за собствен капитал, зависи от вашата кредитоспособност, история на плащанията и сумата, която вземате. И още един ключов момент, който трябва да отбележим: лихвените проценти за HELOC са променливи, което означава, че могат да се повишат или намалят въз основа на икономиката.
Специални съображения
Един въпрос, който трябва да си зададете: Каква е целта на заема? Заемът за собствен капитал е добър избор, ако знаете точно колко трябва да заемете и за какво ще използвате парите. Гарантирате ви определена сума, която получавате в пълен размер, когато кредитът е авансиран.
„Заемите за собствен капитал обикновено се предпочитат за по-големи и по-скъпи цели като прекрояване, плащане за висше образование или дори консолидиране на дълга, тъй като средствата се получават в еднократна сума“, казва Ричард Айри, служител по кредити в First Financial Mortgage. Разбира се, когато кандидатствате, може да има известно изкушение да заемете повече, отколкото незабавно се нуждаете, тъй като получавате изплащането само веднъж и не знаете дали в бъдеще ще имате право на друг заем.
И обратно, HELOC е добър избор, ако не сте сигурни колко ще трябва да заемете или кога ще имате нужда от това. Като цяло ви дава постоянен достъп до пари в брой за определен период - понякога до 10 години. Можете да вземете назаем срещу линията си, да я изплатите изцяло или отчасти и след това отново да вземете пари назаем, стига да сте все още в началния период на HELOC.
Едно нещо, което трябва да запомните, е, че кредитна линия е изтегляема - точно като кредитна карта. Ако финансовото ви състояние се влоши или пазарната стойност на вашия дом намалява, вашият кредитор може да реши да намали кредитната си линия или да я затвори напълно. И така, докато идеята на HELOC е, че можете да почерпите средствата, както им е необходимо, вашата възможност да получите достъп до тези пари не е сигурно нещо. „HELOCs се използват най-добре за краткосрочни цели, да речем от 12 до 20 месеца, тъй като курсът може да се колебае и като цяло е обвързан с основната ставка“, казва Айрей.
Приспадимост на лихвите
Имаше известно объркване относно това дали собствениците на жилища ще могат да приспадат лихвите от заемите за собствения си капитал и HELOC по своите данъчни декларации след приемането на Закона за данъчни облекчения и работни места. Съгласно закона собствениците на жилища могат да приспадат всякакви разходи, свързани с лихвата по ипотека - която включва и двата вида заеми - за данъчни години между 2018 и 2025 г. Удръжките са ограничени до 375 000 долара при квалифицирани заеми за единични лица или женени двойки, които подават отделно, или 750 000 долара за женени двойки. Но има едно условие: Удръжките трябва да се извличат от средства, използвани за „купуване, строеж или съществено подобряване“ на вашия дом, а парите, които харчите за такива подобрения, трябва да бъдат изразходвани за имуществото, използвано като собствен капитал за заема. Така че вече не можете да приспадате лихви от тези заеми, ако използвате парите за плащане за колежа на детето си или за елиминиране на дълга. Има допълнителни правила, така че не забравяйте да се консултирате с данъчен експерт, преди да използвате това приспадане.
Долния ред
Имайте предвид, че това, че можете да вземете назаем срещу собствения капитал на вашия дом, не означава, че трябва. Но ако трябва, има много фактори, които трябва да вземете предвид, когато решавате кой е най-добрият начин да заемете: Как ще използвате парите, какво може да се случи с лихвите, дългосрочните ви финансови планове и вашата толерантност към риска и колебанията цени.
Някои хора не са удобни с променливия лихвен процент на HELOC и предпочитат заема на собствения капитал за стабилност и предвидимост да знаят точно колко ще бъдат плащанията им и колко ще дължат общо. Заемите за собствен капитал са много по-лесни за работа в бюджета, както подчертава Айрей.
В допълнение, "заемите с фиксиран собствен капитал водят до по-малко несериозни разходи", добавя Айрей. С HELOC "ниските плащания само за лихви и лесният достъп могат да бъдат изкушаващи за тези, които не са финансово дисциплинирани. Това може да стане лесно за харчете за ненужни вещи, точно като кредитна карта ", казва той. Ако обаче имате такава дисциплина и харесвате идеята за по-отворен източник на средства, кредитната линия може да бъде опцията за вас.
