Какво е асоциация на собствениците на жилища - HOA?
Асоциацията на собствениците на жилища (HOA) е организация в подразделение, планирана общност или етажна собственост, която прави и прилага правила за имотите и техните обитатели. Тези, които купуват имоти в рамките на юрисдикцията на HOA, автоматично стават членове и се изисква да плащат такси, известни като такси на HOA. Някои асоциации могат да бъдат много рестриктивни по отношение на това, което членовете могат да направят със своите свойства.
Разбиране на HOA
Сдруженията на собствениците на жилища (HOAs) се формират от общности с еднофамилни домове или сгради с няколко блока, като например етажната собственост. Както подсказва името, HOA се състои и управлява от жителите на общността. Членството в HOA обикновено е изискване за закупуване на дом в общността. Обикновено се създава HOA за създаване и прилагане на правила относно имотите в рамките на юрисдикцията.
HOA има съвет на директорите или управителите, избран да прилага и контролира правилата и разпоредбите на HOA. HOA обикновено описва правилата си в документ, наречен Декларация на споразуменията, условията и ограниченията (CC & Rs), които определят определени условия за собствениците и техните имоти. Условията могат да включват структурни ограничения като разрешения тип огради или пейзаж или незначителни селекции, като цвета на боята върху къща. Този документ обикновено също така очертава санкциите за нарушаване на CC & Rs, които могат да включват такси, принудително спазване или в някои случаи съдебни спорове.
Ключови заведения
- Асоциацията на собствениците на жилища (HOA) е организация, която създава и прилага правила и указания за подразделение, планирана общност или изграждане на етажна собственост. Жителите на общността са членове на HOA, а някои изискват задължително членство. Изпълнява се от съвет на директорите, HOA се събират месечно или годишни такси за заплащане на общите части и поддръжката на съоръжения.HOA може да налага глоби и дори залог на собствениците на жилища, които не отговарят на изискванията.
9 съвета за работа с асоциациите на собствениците на жилища
HOAs срещу обществени асоциации
Повечето HOAs са включени и по този начин се подчиняват на държавните закони. Някои щати смятат HOAs, базирани на етажна собственост, често наричани „кондоминиумни общности“, а организациите, управляващи кооперациите - кооперативни съвети - за отделни от HOA, тъй като интересите на собствеността са различни. „Общностно сдружение“ е по-широк, чадър термин, който обхваща всички такива организации.
Обърнете внимание, че HOA не е POA. Асоциацията на собствениците на имоти или POA обикновено е по-широка категория, която обхваща хора, които искат да подобрят своите общности и ценности на недвижими имоти. HOAs имат строги очертания за имоти в рамките на тяхната юрисдикция и обикновено има много правила, докато POAs са изградени не само от собственици на жилища - което е HOA - но и от всички в общността, които имат интерес към недвижимите имоти в тяхната зона.
Институтът за обществени асоциации, търговска организация, която лобира държавни законодателства от името на HOAs, изчислява, че през 2018 г. в Съединените щати е имало между 346 000 и 348 000 обществени асоциации с над 70 милиона жители.
Предимства на HOA
HOA предоставя правилата и указанията за общността. Тези стандарти са действия, които трябва или трябва да се извършват с цел запазване и повишаване на ценностите на собствеността на общността. Често те са ориентирани към външен вид, занимават се с чистота, състояние и ремонт. Понякога те са проектирани да поддържат еднакъв вид на включените имоти или на общността като цяло.
Услугите за управление на HOA могат да предоставят удобства като озеленяване, паркинги и съоръжения като плувни басейни, тенис кортове или места за парти, достъпни за всички членове на HOA. Някои такси за HOA покриват разходите за събиране на боклука и отстраняване на снега.
На по-теоретично ниво HOA са символи на самоуправление и демокрация. Кой по-добре да управлява общност, която хората, които живеят в нея - за разлика от някой отсъстващ хазяин?
Професионалисти
-
Задаване и прилагане на правилата на общността
-
Защитете стойностите на свойствата
-
Предоставяйте услуги, удобства и удобства
-
Предлагайте самоуправление
Против
-
Определете такси, такси и оценки
-
Налагайте ограничителни разпоредби
-
Работете неефективно
-
Управлението аматьорски или неумело
Недостатъци на HOA
Отрицателната страна на HOA започва с високата цена на таксите за асоцииране, които биха могли да действат възпиращо за бъдещите купувачи. Също така правилата и разпоредбите на HOA могат да изглеждат неразумни, произволни или твърде ограничаващи за някои собственици на жилища, които могат да искат свободата да персонализират своите имоти.
Докато самоуправлението е фина концепция, на теория може да не се получи добре на практика. Членовете на борда на HOA, които обикновено са доброволци, може да не се справят с управлението на недвижими имоти, да се занимават със сложни финансови въпроси или да работят за обединяване на групи от хора в обща кауза. В много отношения една общностна асоциация е като малък бизнес или нестопанска институция. Тъй като HOAs трябва да постигнат консенсус по отношение на решенията за обща собственост, като поддръжка и надстройки, конфликтите между членовете на HOA могат да бъдат неясни.
Пример от реалния свят на HOA
Понякога главите на асоциацията на собствениците на жилища правят заглавия - и пътуват до законодателната власт на държавата.
В продължение на три години - от април 2019 г. - собственик на жилище в Индианаполис и неговият хофас заключват рога над слънчевите панели на покрива му. За да заснемат напълно енергията на слънцето, панелите от 28 000 долара трябва да са обърнати на юг - посока, която HOA няма да позволи, като казва, че са твърде видими за улицата и други съседи.
Езикът в завета HOA позволява панели, но е неясен по отношение на позицията им. И така, собственикът на жилища се опитва с подкрепата на няколко законодатели на щата да вземе законопроект, приет от Общото събрание в Индиана, който да забрани на HOA да ограничават слънчевите панели или поставянето им по какъвто и да е начин.
Специално внимание: такси
Сдруженията на собствениците на жилища притежават значителна финансова и правна власт върху собствениците на имоти под тяхна юрисдикция. Домакините събират месечни асоциационни такси или годишни такси, за да платят за поддръжка на общи части като паркове, перални, асансьори и басейни. Типичните такси за HOA са между 200 и 400 долара на месец, но те могат да варират от по-малко от 100 до повече от 10 000 долара за общности от висок клас.
Таксите на HOA често допринасят и за резервния фонд на асоциацията, който е заделен за големи проекти за обновяване или използване при спешни случаи. В допълнение към редовните такси или такси, HOA могат да налагат специални оценки на собствениците на жилища, когато асоциацията няма достатъчно резерви, за да плати за неочаквани ремонти на общи части като тротоари или паркинги.
Съветът на HOA, който обикновено отговаря за финансите на организацията, наблюдава събирането и управлението на средствата. Наред с определянето на такси и оценки, бордът може да наложи глоби на собствениците на жилища, които нарушават правилата или увреждат общите части. В допълнение към налагане на наказания, HOAs могат да поставят и залог върху имот, ако собственикът на жилище изостане сериозно върху своя внос. Съществуващите залог на HOA може да затрудни продажбата на жилището, освен ако те не бъдат разрешени.
