Съдържание
- Обратна ипотека: Защита или Hype
- # 1. Еднократна сума с фиксирана ставка
- # 2. Кредитна линия
- # 3. Срок за обратна ипотека
- # 4. Модифицирана срочна обратна ипотека
- # 5. Обратна ипотека за вещ
- # 6. Модифициран реверс на срока на действие
- Избягвайте изчерпването на постъпленията
- Промяна на текущия ви план
- Дилема на съпруга, която не е заета
- Долния ред
Обратни ипотеки: Защита или Hype
Докато обратните ипотеки понякога се рекламират като осигуряване на сигурен източник на доход до края на живота ви - и при правилни условия те могат да изтекат по-рано, отколкото очаквате, е един от основните рискове за извличане на този тип заем. Обратната ипотека е вид заем, при който собствениците на жилища, които имат натрупан собствен капитал в резиденцията си, могат да използват тази стойност за заемане срещу.
Има шест различни начина за получаване на обратни ипотечни постъпления и избраният от вас ще повлияе на това колко бързо и лесно можете да използвате способността си да вземате заеми срещу дома си.
- Еднократна еднократна ипотечна вноска с фиксирана ставкаВърна ипотечна линия на кредитТермична обратна ипотекаМедифициран срок на обратна ипотекаТенурна обратна ипотекаМодифицирана временна ипотека
Всички шест планове за плащане представляват различни нива на риск за кредитополучателите. Ето поглед върху различните обстоятелства, при които бихте могли да изтекат прекалено рано ипотечните постъпления - и как да избегнете този сценарий.
(За повече информация вижте Пълно ръководство за обратна ипотека и как да изберете план за обратно плащане на ипотека .)
# 1. Еднократна сума с фиксирана ставка
Само един план за обратно плащане на ипотека, еднократната еднократна сума за изплащане, има фиксиран лихвен процент. Вземането на фиксирана сума с фиксиран лихвен процент обикновено е начин с нисък риск да се заемат. По същество ще знаете точно колко ще трябва да изплатите. При обратната ипотека обаче тази кредитна структура има уникални рискове.
Собствениците на жилища често взимат обратно ипотечни кредити, когато собственият им капитал е единственият им актив и нямат други възможности да получат нужните пари. Въпреки това хората, които вземат тези заеми, но не планират правилно, лесно могат да управляват голяма сума. След като използват тези пари, може да нямат други парични източници, които да използват. В идеален свят задължителното обратно ипотечно консултиране би възпирало рисковите кредитополучатели да изберат тази опция, но в реалния свят това не винаги се случва.
Бюрото за финансова защита на потребителите (CFPB) определи все по-популярната еднократна опция като потенциално рискова, особено за по-младите кредитополучатели с по-дълъг живот, които нямат други пенсионни ресурси. Тези пенсионери в ранна възраст са изложени на риск да използват капитала в началото на пенсията.
Обратната ипотека позволява да останете в дома си цял живот, дори след като сте изчерпали постъпленията. Въпреки това, без останали пари, кредитополучателят не само ще има проблеми с изплащането на разходите за живот, но може да се окаже възбрана. Това е така, защото продължаването на плащането на застраховките и данъците върху собствеността - и поддържането на дома в добър ремонт - са всички условия за продължаване на обратната ипотека.
CFPB установи, че кредитополучателите с фиксиран лихвен процент всъщност не изпълняват задълженията си по обратната ипотека по-често, отколкото кредитополучателите с регулируема ставка поради неспазване на тези текущи разходи. Извличането на еднократна сума също излага на кредитополучателите с обратна ипотека по-голям риск да бъдат измамени, тъй като голямата сума, която са заели, е привлекателна цел за крадци - или алчни роднини.
(За повече информация вижте Обратните ипотечни клопки, Пазете се от тези обратни ипотечни измами и 5 знака за обратна ипотека е лоша идея. )
# 2. Кредитна линия
Вашите шансове да изтече пари с план за плащане по кредитна линия - независимо дали се използва самостоятелно или в комбинация с план или план за наемане, както е описано в следващите раздели - зависи от начина, по който използвате плана. За разлика от обикновената кредитна линия на собствения капитал (HELOC), обратната ипотечна кредитна линия е неотменима. Терминът неотменим означава, че не може да бъде отменен или намален поради промени във вашите финанси или домашна стойност.
Този неотменим статус означава, че не сте в опасност да загубите достъп до парите. Освен това, наличният ви кредитен кредит намалява само, докато изтеглите, и плащате само премии за лихви и ипотечни застраховки върху парите, които вземате. Нещо повече, с кредитна линия получавате достъп до допълнителни средства с течение на времето, тъй като неизползваната част нараства всяка година, независимо дали стойността на вашия дом се увеличава или не. Неизползваната част от обратната ви ипотечна кредитна линия нараства със същия лихвен процент, който плащате за парите, които сте взели назаем.
Като цяло можете да получите до 60% от наличния си главен лимит през първата година, когато имате кредитен кредит. На втората година и след това можете да почерпите останалите 40% - плюс всичко, което не сте използвали през първата година. Разбира се, ако използвате рано цялата си налична кредитна линия, няма да ви остава нищо друго за бъдещите години, освен ако не изплатите част или всичко от заетото, което ще увеличи основния ви лимит.
Да, можете да извършвате плащания с обратна ипотека, за да намалите салдото си по време на живота си и няма санкция за предплащане за това. Кредиторът ви е длъжен да приложи частично изплащане първо на лихвата, която дължите, след това на всички такси за заем и последно на вашата главница.
# 3. Срок за обратна ипотека
От петте планове за плащане с регулируеми лихвени проценти, срочните и модифицираните планове също ви излагат на риск да надживеете обратните си ипотечни постъпления. Сроковите планове осигуряват равни месечни плащания с предварително определена дата на спиране.
С план за плащане на плащания достигате основния лимит на заема - максималния, който можете да заемете - в края на срока. След този момент няма да можете да получавате допълнителни постъпления от обратната си ипотека. Въпреки това, вие ще можете да останете в дома, като споменатите по-рано предупреждения - плащате текущи данъци и поддръжка - в еднократния раздел.
# 4. Модифицирана срочна обратна ипотека
Модифицираните срочни планове Ви дават фиксирано месечно плащане за предварително определен брой месеци плюс достъп до кредитна линия. Месечното плащане ще бъде по-малко, отколкото ако изберете директен план, а кредитната линия ще бъде по-малка, отколкото ако изберете права линия на кредитния план.
С модифициран план за план ще получавате месечни плащания само за предварително определен период, но кредитната линия ще остане на разположение, докато не сте я изчерпали. Можете да избегнете изчерпване на пари с този план, ако използвате вашата кредитна линия внимателно. Можете също така да изтече пари бързо, ако изчерпате кредитната линия рано.
По-безопасен избор е да разчитате предимно на срочните плащания до края на срока, като оставите линията си да се увеличи и едва след това да разчитате на този кредит. Ако никога не използвате кредитната линия, може да имате достатъчно собствен капитал, който да ви осигури бъдеща гъвкавост да продадете дома си, да изплатите заема и да се преместите.
# 5. Обратна ипотека за вещ
Плановете с най-малък риск от изчерпване на парите са наемането или променен план за плащане на наемане - стига кредитополучателят да е в крак със застраховката на собственика на жилището, данъците върху собствеността и ремонта на дома. Ако не направите някое от тези неща, заемът става дължим и изискуем.
Плановете за плащане на наем имат регулируема лихва и осигуряват равни месечни плащания за цял живот, стига поне един кредитополучател все още да живее в дома като основно местожителство.
# 6. Модифицирана ипотека за обратен срок
Промененото наемане осигурява както фиксирани месечни плащания за живот, така и кредитна линия. Тя ви дава по-малко месечно плащане, отколкото ако сте избрали план за право на наемане и кредитната ви линия ще бъде по-малка, отколкото ако сте избрали права линия на кредитния план.
Отново, ако никога не използвате кредитната линия, ще дължите по-малко, така че тази комбинация е добър избор, ако искате гарантиран доход за цял живот с по-малък риск да използвате целия си капитал и да не можете да си позволите да се движите .
Как да избегнем изчерпването на постъпленията
Изчакването толкова дълго, колкото можете да изтеглите обратната ипотека, е един от начините да ограничите шансовете си да надживеете постъпленията. CFPB предупреждава, че по-младите пенсионери с по-голяма продължителност на живота имат по-голям шанс да използват целия си собствен капитал с обратна ипотека. Това не е проблем, ако те са в състояние да останат на мястото си - остават в домовете си цял живот - но е проблем, ако искат или трябва да се преместят по-късно.
След като продадат жилището и плащат дължимото върху обратната ипотека, пенсионерите в ранна възраст може да нямат достатъчно пари за преместване или за заплащане на текущи разходи за живот и медицина.
Бъдещите увеличения на лихвите могат да намалят колко можете да вземете назаем, въпреки че сте по-възрастни. Джак М. Гутентаг, професор по финансите на Уортън Университета в Пенсилвания, изучи въпроса. Той откри, че 62-годишен, който чака до 72-годишна възраст да получи обратна ипотека и избрал плана за плащане на кредит, може да увеличи кредитната си линия със 17%, като изчака тези 10 години, ако лихвите останат същите. Ако лихвените проценти се удвоят обаче, същият този кредитополучател ще има достъп до 69% по-малка линия. По този начин всъщност може да има смисъл да изтеглите кредитна схема за обратна ипотека възможно най-рано, след което да оставите линията недокосната за възможно най-дълго, за да увеличите максимално потенциала си за растеж.
Промяна на текущия ви план
Ако вече сте изтеглили обратна ипотека и смятате, че може би сте изложени на риск от изчерпване на постъпленията, говорете с кредитора си за промяна на плана за плащане. Докато не сте изминали маршрута с еднократна еднократна фиксирана лихва, можете да промените плана си за плащане - при условие че можете да останете в рамките на основния лимит на заема си. Големият въпрос е дали вече сте достигнали или сте близо до достигане на основната граница. Промяната на вашия план за плащане е много по-проста от рефинансирането и изисква само 20 $ административна такса.
Дилемата на съпруга, който не е заел
Независимо кой план за плащане изберете, ако имате по-млад съпруг / съпруг, който не е заел, той или тя е изложен на риск да надживее обратната ипотечна постъпление, ако умрете първо. Законите, които влязоха в сила през 2015 г., защитават квалифицираните съпрузи, които не са заети, от необходимостта да се преместят, ако съпругът им, който е заел, ги предхожда. Съпрузите, които не вземат заеми обаче, нямат право да получават допълнителни плащания след смъртта на кредитополучателя. Това правило улеснява преживелите съпрузи, които не са заети, ефективно да надживеят обратните постъпления от ипотека.
Оцелелият съпруг може да успее да продаде къщата и да изплати обратната ипотека. Въпреки това, в зависимост от това колко струва къщата и колко е висок балансът на заема, продажбата може да не остави оцелелия съпруг с достатъчно яйце за гнездо, за да живее. Ако оцелелият съпруг / съпруг има достатъчно приходи, за да се класира за редовна ипотека, може да се извърши рефинансиране от обратната ипотека.
Ако салдото на обратната ипотека е по-високо от това, което си струва жилището, най-добрият вариант е оцелелият съпруг да продължи да живее в къщата - продажбата или отдаването под наем на кредитора ще оставят наследника без място за живеене и без пари от дома, (Вижте също, Обратна ипотека: Може ли вашата вдовица (ер) да загуби къщата?)
Долния ред
Въпреки това, което някои обратната ипотека водят възрастните хора да вярват, има много начини да надживеете постъпленията от обратна ипотека. Преди вие или любим човек да вземе този вид заем, важно е да разберете обстоятелствата, при които обратната ипотека може да не осигури финансова сигурност за цял живот. Използвайте тези знания дали да вземете този вид заем и кой план има най-голям смисъл и осигурява най-добрата сигурност.
(Вижте също, Сравняване на обратна ипотека с авансови ипотеки, 5 най-добри алтернативи на обратната ипотека и правила за получаване на обратна ипотека на FHA.)
