Съдържание
- Комбиниране на ипотеки
- Знайте с какво започвате
- Как да консолидираме
- Долния ред
Наличието на две ипотеки не е толкова рядко, колкото може би си мислите. Хората, които събират достатъчно капитал в домовете си, често избират да извадят втора ипотека. Те могат да използват тези пари, за да изплатят дълг, да изпратят дете в колеж, да финансират стартиране на бизнес или да направят голяма покупка. Други ще използват втора ипотека, за да повишат стойността на дома или имота си чрез реконструкция или изграждане на басейн и др.
Две ипотечни кредити обаче могат да бъдат по-трудни от това да държите само една. За щастие, съществуват механизми, с които да се комбинират или консолидират две ипотеки в един заем. Но самият процес на консолидация може да е труден и математиката може да се окаже, че в крайна сметка не си заслужава.
Ключови заведения
- Притежаването на две ипотечни кредити е често срещана ситуация, която може да бъде опростена чрез комбинирането им в един заем. Консолидирането на два заема в един може да изисква помощта на експертен брокер с опит в това. Когато консолидацията може да опрости вашите финанси и да ви спести пари време, те идват с разходи, които може да не свършат, като в крайна сметка това е умно решение.
Комбиниране на ипотеки
Нека да разгледаме един пример: Изтеглихте кредитна линия за домашен капитал преди десет или повече години и по време на периода на теглене - времето, когато можете да „теглите“ по кредитната си линия - плащахте управляема сума: 275 долара на месец на кредитна линия на стойност 100 000 долара.
Според условията на този заем, след десет години периодът на теглене се превърна в периода на погасяване - следващите 15 години, когато трябва да изплатите заема като ипотека. Но вероятно не сте очаквали, че плащането в размер на 275 долара ще стане плащане в размер на 700 долара, което може да се повиши още повече, ако основната ставка се увеличи.
Чрез консолидирането на двата кредита потенциално бихте могли да спестите повече от 100 долара всеки месец и да заключите лихвения си процент, а не да гледате как той ескалира, ако премиерът се покачи. От друга страна, може би искате да изплащате заемите по-бързо и искате по-добри условия, които ще ви помогнат да го направите. Как работи този тип консолидация и добра идея ли е?
Знайте с какво започвате
За да разберете какво се случва, когато се консолидирате, трябва да знаете няколко неща за текущите заеми, които имате. Ако, когато отидете да консолидирате заеми, разберете, че втората ви ипотека е била използвана за изтегляне на пари от дома ви по някаква причина - наречена паричен заем - може да добави разходи към новия заем и да намали сумата, за която отговарят на изискванията. Заемите с пари в брой са на цена по-висока, казват заемодателите, тъй като кредитополучателят е статистически по-вероятно да се отдалечи от заема, ако изпадне в затруднение.
Тогава там е рефинансирането на лихвата / срока (рефи). Този вид заем е просто корекция на лихвения процент и условията на текущия ви заем. Заемът се счита за по-безопасен за заемодателя, тъй като кредитополучателят не джобара никакви пари или намалява размера на собствения капитал, който имат в имота. Може да сте рефинансирали наскоро, когато ставките на ипотечните кредити спаднаха до исторически ниски нива.
Защо тези различия имат значение? Според Кейси Флеминг, съветник по ипотечните кредити с C2 FINANCIAL CORPORATION и автор на „Ръководството за заем: Как да получите най-добрата възможна ипотека“, те са важни, тъй като условията и сумата, която ще платите за нови ипотеки, могат да бъдат много различни.
„Да приемем, че вие и вашият съсед получавате 75% заеми за рефинансиране на стойност, под съответния лимит на заема от 417 000 долара. Твоят е кеш, неговият не е. Заемът ви ще струва 0, 625 точки повече от този на вашия съсед към април 2015 г. И 1 точка е 1% от сумата на заема, така че ако сумата на вашия заем е 200 000 долара, като всички неща са равни, вие ще платите 1, 250 долара ($ 200 000 х.00625) повече за същия лихвен процент като вашия съсед.
Мислете за това по този начин. Ако първоначално сте закупили двата кредита при закупуването на къщата, това не е паричен заем, тъй като втората ипотека е била използвана за придобиване на дома - не изтегляйте пари от него. Но по-късно, ако сте получили пари в резултат на вземане на втора ипотека, този е бил паричен заем и затова нов консолидиран заем ще се счита за същия.
Има още една причина това разграничение да стане важно. Тъй като заемите с парични средства са по-рискови за заемодателя, те могат да отпускат само 75% до 80% от собствения ви капитал в дома ви срещу 90% при процент / срок рефи. Флеминг го казва на обикновен английски език така: "Ако заемът ви ще се счита за паричен заем, ще ви е необходим повече капитал в имота ви, за да се класирате."
Как да консолидираме
Заемателят ще направи цялата сложна документация, която върви с консолидирането на кредитите. Вашата работа е да бъдете информиран потребител. Не говорете с един заемодател - говорете с няколко.
Тъй като консолидирането на два заема е по-сложно от пряката жилищна ипотека, най-добре е да говорите лично с толкова три или четири кредитора. Бихте могли да говорите с вашата банка или кредитен съюз, ипотечен брокер или да вземете препоръки от професионалисти от сектора, на които имате доверие.
Разбира се, попитайте ги дали новият заем ще се превърне в заем за изплащане на пари или процент / срок refi. Това ли е заем с фиксирана или променлива лихва? 15 или 30 години?
След като сте доволни от определен кредитор, той ще ви преведе през процеса. Не подписвайте нищо, без първо да го прочетете и се уверете, че сте разбрали схемата за плащане.
Ако заемът ви е заем в брой, Кейси Флеминг казва, че може да има начин да го преобразувате в курс / срок refi една година по-късно.
„Консолидирайте кредитите като парични средства, но вземете кредитен кредит, който плаща за всички разходи, свързани с транзакцията. Изчакайте една година и отново рефинансирайте. Тъй като в този момент рефинансирате само един заем, това не е заем в брой. Сега можете да харчите пари за точки, за да купите лихвата по-ниска, тъй като ще задържите заема за по-дълъг период от време. ”Флеминг продължава да съветва да правите това само ако смятате, че лихвените проценти са стабилни или могат да спаднат.
Долния ред
„Никога не вземайте решение за рефинансиране или консолидиране на заеми въз основа само на намалението на месечното плащане. В повечето случаи ще похарчите повече през целия си живот за новия заем, отколкото просто бихте изплатили съществуващите заеми “, казва Флеминг. „Милиони потребители продължават да ипотекират бъдещето си и завършват с десетки или дори стотици хиляди долари по-малко при пенсиониране.“
Вместо това определете колко дълго мислите, че ще останете в къщата, и сравнете цената на текущата си ипотека (и) с новата ипотека плюс всички разходи, свързани с новия заем през цялото време, в което ще задържите заема. Ако разходите са по-ниски, консолидацията вероятно е добра идея.
