Доверието за инвестиции в недвижими имоти (REIT) трябва да изплаща поне 90% от облагаемата си печалба като дивидент на акционерите, което прави REITs сравнително високодоходни инструменти. Всъщност, от гледна точка на общата възвръщаемост - дивиденти плюс поскъпване - REITs се държат като типичен запас с малки капитали. Но за разлика от акциите с малка капачка, по-голямата част от очакваната възвръщаемост на REIT идва не от поскъпване на цените, а от дивиденти. Всъщност средно около две трети от възвръщаемостта на REIT идва от дивиденти. Един от недостатъците на това за инвеститорите е, че като инвестиция с висока доходност може да се очаква REIT да проявява чувствителност към промените в лихвените проценти., ние изследваме тази връзка. (За четене на фона вижте Какво представляват REITs ?)
Сравнително високи добиви
На фигура 1 показваме средната доходност за всеки сектор REIT към септември 2004 г. като пример за риска, който може да представи REIT. Горната част на всяка лента е с 75% добив; дъното е с добив 25%; а пробивът от зелено до синьо в средата е средният добив.
Фигура 1: Доходи в различни сектори на АДСИЦ
Можете да видите, че добивите варират в зависимост от сектора. Към септември 2004 г. средният добив сред всички АДСИЦ (най-отдалечената лента) беше около 5, 5%, но добивите бяха разпръснати: добивът от 25% (дъното на синята част) беше около 4% и 75% добивът беше повече от 6, 5% (горната част на зелената част). Това означава, че само половината от доходността на REIT е била между 4% и 6.5%, докато другата половина от доходността на REIT е извън този диапазон. В същото време доходността от дългосрочните държавни каси на САЩ е била под 5%. Това предполага, че ако целта ви е доход, може да се справите по-добре с REIT, но бихте поели допълнителен риск. Най-
REIT Общо възвръщаемост в сравнение с лихвените проценти
Конвенционалната мъдрост казва, че по-високите проценти като цяло са лоши за REITs. Най-популярният индекс REIT е индексът на NAREIT Equity REIT. Фигура 2 сравнява стойността на индекса NAREIT с 10-годишната държавна облигация (Т-облигация) от началото на 1972 г. до почти края на 2004 г.:
Фигура 2 - Индекс на авторските права NAREIT
Годишна печалба за периода, приключващ септември 2004 г.
| Една година | 2 година | 3 година | 4 година | 5 година | 6 година | 7 година |
| 25.6% | 26% | 20, 4% | 18, 6% | 18, 8% | 13.7% | 9, 2% |
маса 1
Възвръщаемост на цените REIT в сравнение с лихвените проценти За съжаление, вероятно можем да предположим, че минали доходи като тези не могат да се възпроизведат в бъдеще в дългосрочен план за индустрията като цяло. Ще има изключения в краткосрочен план.
Нека се съсредоточим само върху ценовия компонент на акциите на REIT. На фигура 3 по-долу сравняваме същите 10-годишни облигационни лихвени проценти с индекс само за цените. С други думи, ние изключваме дивидентите и се изолираме само върху промените в цените, за да видим какво ще се случи със 100 долара, ако тя бъде инвестирана през 1972 година.
Фигура 3 - Средства за авторски права от операции (FFO).
Въпреки че подобни печалби могат да бъдат повторени напред, е малко вероятно. Освен това е напълно възможно цените да се върнат към предходни кратни (например цената като кратна на FFO).
Второ, средносрочният лихвен процент е нисък според историческите стандарти. Напълно вероятно е този лихвен процент да се повиши нагоре. Ако 15-годишната обратна зависимост между показателите и цените на REIT, показани по-горе, продължи, тогава REIT цените ще страдат.
резюме
Разгледаният по-горе 15-годишен период показва, че има силна обратна връзка между цените на REIT и лихвите. Средно би било безопасно да се предположи, че увеличението на лихвите вероятно ще бъде постигнато от спада на цените на REIT. Разбира се, реакцията по сектори ще варира. Например някои твърдят, че в случай на жилищни и офис REITs повишаването на лихвите ще повиши цените на REIT, тъй като увеличаващите се проценти съответстват на икономическия растеж и повече търсене. Но ще трябва да бъдете избирателни в такава среда. Добрата новина за REITs е, че високата доходност е вид хеджиране срещу спада на цените: ако купите REIT с висока доходност, всеки спад на цените ще бъде смекчен от високите доходи междувременно.
За да научите повече за REITs, вижте Основна оценка на инвестиционен тръст за недвижими имоти (REIT) и REIT начин .
Свързани статии
Инвестиране в недвижими имоти
REITs спрямо REIT ETFs: как те сравняват
Дивидентни запаси
6 АДСИЦ, които плащат дивиденти месечно
Инвестиране в недвижими имоти
Senior Living REITs: Добре ли е за вашето портфолио?
Инвестиране в недвижими имоти
Как да оценим тръст за инвестиции в недвижими имоти (REIT)
Инвестиране в недвижими имоти
5 вида АДСИЦ и как да инвестираме в тях
Инвестиране в недвижими имоти
Как да анализираме инвестиционни тръстове в недвижими имоти
Връзки с партньориСвързани условия
Определение за инвестиции в недвижими имоти (REIT) Определение Агентството за инвестиции в недвижими имоти (REIT) е публично търгувана компания, която притежава, оперира или финансира имоти за доход. повече Как да печелим от недвижими имоти Недвижимите имоти са реални - тоест осезаеми - собственост, съставена от земя, както и всичко останало върху нея, включително сгради, животни и природни ресурси. повече Определение на процента на капитализация Коефициентът на капитализация е нормата на възвръщаемост на инвестиционен имот в недвижими имоти въз основа на дохода, който се очаква да генерира имотът. повече Доходност от дивидент Доходността от дивидент е финансово съотношение, което показва колко компания изплаща дивиденти всяка година спрямо цената на акциите. още Определение на Фонда за растеж и доход Фондовете за растеж и доходи преследват както увеличаване на капитала, така и текущ доход, т.е. дивиденти и лихви от облигации. още Определение за инвестиране Инвестирането е актът за разпределяне на средства към актив или заделяне на капитал за начинание с очакването за генериране на доход или печалба. Повече ▼