Какво е отрицателни точки
Отрицателни точки са отстъпките, които кредиторите плащат на брокерите на недвижими имоти или кредитополучателите за ипотеки. Тази система позволява на мнозина, които не биха могли да си позволят разходите за приключване на разплащането на разходите, да поемат покупка на жилище. Ипотеките с отрицателни точки обаче обикновено са с по-висок лихвен процент. Изразът на отрицателните точки е като процент от сумата на главницата. Главницата е оригиналната, заета парична сума.
НАРУШЕНИЕ НАДОЛУ Отрицателни точки
Отстъпките, изплащани на ипотечен брокер, са известни като премии за разпределяне на доходността (YSP) и са част от компенсацията на ипотечния брокер. Когато отстъпката е кредитополучател, тя може да бъде използвана за покриване на някои разходи за уреждане на заем или затварящи разходи. Това използване на кредитополучатели на отрицателни точки е известно като ипотека без разходи. Сумата, кредитирана на кредитополучателя, не може да надвишава разходите за сетълмент и не може да бъде част от авансовото плащане. Отрицателните точки могат да се използват за покриване на някои непостоянни разходи за затваряне, като например банкови и право на собственост, но не могат да се използват за покриване на текущи разходи като лихва или данък върху собствеността.
Отрицателните точки предоставят начин за кредитополучателите с малко или никакви пари да плащат разходите за сетълмент да получат ипотека. Икономията от използването на отрицателни точки обаче зависи от времевия хоризонт на кредитополучателя. Ако кредитополучателят възнамерява да задържи ипотеката за кратък период, може да бъде икономично да се избегнат предходните разходи в замяна на сравнително по-висок лихвен процент. Ако кредитополучателят възнамерява да задържи ипотеката за по-дълъг период, най-вероятно е по-икономично да заплати авансови разходи за сетълмент в замяна на по-ниска лихва.
Пример за отрицателни точки
Прилагането на отрицателни точки към ипотека увеличава лихвения процент, но може да намали разходите за затваряне. Ако кредитополучателят приеме една отрицателна точка, кредиторът може да повиши лихвения процент с 0, 25%, но да даде на кредитополучателя 1% от заема като кредит срещу затварящи разходи.
Например, кредитополучателят търси ипотечен кредит за 1 000 000 долара, за да купи жилище. Котировка за заем с 5% лихва и две отрицателни точки би довела до отстъпка в размер на 20 000 долара, която да се прилага за разходите за затваряне на заема ($ 1, 000, 000 x 2% = $ 20 000).
По-традиционната структура на заема за същата сума за покупка на жилище може да бъде заем при лихва от 4% и едно плащане в началото. При този заем има по-ниска лихва, но той изисква кредитополучателят да плати авансово плащане в размер на 10 000 долара.
Някои ипотечни брокери може да не информират потребителите за наличието на заеми с отрицателни точки. Тези брокери може да са по-загрижени за комисионната си по сделката. Тъй като при 5% заем брокерът ще маркира ипотеката и ще запази размера на отрицателните точки като компенсация за посредничество при заема.
