Собствениците на ваканционни жилища могат да изберат да наемат имотите си, за да компенсират разходите за собственост или да генерират доход. В зависимост от броя на дните всяка година, когато даден имот е отдаден под наем, собственикът може да има право на определени данъчни облекчения, които могат да помогнат да направят собствеността на ваканционния дом по-достъпна. Разбирането на данъчните правила навреме може да помогне на собствениците на ваканционни жилища да се възползват от данъчни облекчения и да избегнат евентуални изненади в данъчното време.
ВИЖ: Преглед на ваканционните имоти
14-дневно или 10% правило
Данъчните облекчения, на които може да има право собственикът, зависи от броя на дните всяка година, когато имотът е отдаден под наем, и колко време собственикът прекарва в дома. Ако ваканционният дом се използва изключително за лична наслада на собственика (и той не се отдава под наем по всяко време през годината), обикновено собственикът може да приспадне данъците върху недвижимите имоти и лихвите върху ипотеката на дома. Подобно на основното пребиваване, разходите, свързани със застраховка, поддръжка и комунални услуги, не могат да бъдат отписвани.
Ако домът се използва за наемни цели, собственикът на жилището ще попадне в една от трите категории.
Имоти под наем за 14 дни или по-малко всяка година
Според данъчните закони, ваканционен имот може да се дава под наем до две седмици (14 нощувки) всяка година, без да е необходимо да се отчитат доходите от наем. В този случай къщата все още се счита за лично пребиваване, така че собственикът може да приспадне лихвите по ипотеката и данъците върху имуществото от списък А съгласно стандартните правила за второ жилище. Собственикът обаче не може да приспадне никакви разходи като разходи за наем.
Тази данъчна облекчение понякога се нарича „освобождаване от майстори“, тъй като собствениците на жилища в близост до Националния голф клуб Августа могат да спечелят до 20 000 долара под наем на домовете си по време на годишния турнир - без да се налага да отчитат приходите върху данъчните си декларации.
Собственикът отдава имота под наем за 15 или повече дни и го използва за по-малко от 14 дни
В този случай имотът се счита за имот под наем, а наемните дейности се разглеждат като бизнес. Всички приходи от наем трябва да бъдат докладвани на IRS и собственикът може да приспадне определени разходи за наем, включително:
- Такси, изплащани на мениджърите на имотиЗастрахователни премииРазходи за поддръжкаИпотечни лихвиИмуществени данъциКомунални услугиОценка
Размерът на наемните разходи, които могат да бъдат приспаднати, се основава на процента на дните, през които ваканционният дом е бил нает (наричан „дни на наемане“). Това се изчислява чрез разделяне на броя на дните, през които домът е бил отдаден под наем на общия брой дни, в които е използван домът (дни на наем плюс дни за лична употреба). Например, ако ваканционният дом е имал 120 дни ползване и 100 от тези дни са били наемни дни, 83% от разходите (100 дни за наем / 120 общо дни на ползване) могат да бъдат приспаднати спрямо доходите от наем (частта от наема от разходите, надвишаващи доходите от наем, не могат да бъдат приспадани). Собственикът няма да може да приспадне останалите 17% от разходите за наем.
В допълнение към приспадането на наемните разходи, собствениците могат да могат да приспадат до 25 000 долара загуби всяка година, в зависимост от коригирания брутен доход (AGI) на собственика, а пасивните загуби могат да бъдат отписани, ако собственикът управлява имота сам, ВИЖ: Наеми имоти: пари крава или яма пари?
Собственикът използва имота за повече от 14 дни или 10% от общите дни, в които е нает домът
Ако личните дни надвишават 14 дни или 10% от броя на дните на наемане на жилището (който е по-голям), IRS счита, че имотът е лично пребиваване и загуба от наем не може да бъде приспадната. Все още могат да се приспадат разходите за наем до нивото на доходите от наем, както и данъците върху имуществото и ипотечните лихви.
Тъй като 14-дневното прекъсване може да има драматичен ефект върху данъците, важно е точно да следите и документирате дните за лична употреба спрямо дните, използвани за ремонти и поддръжка. Според IRS, всеки ден, който е прекаран "работи по същество на пълно ремонтиране и поддържане (не подобряване) на вашия имот, не се счита за ден за лична употреба. Не считайте такъв ден като ден за лична употреба, дори ако членовете на семейството използвайте имота за развлекателни цели в същия ден."
Долния ред
Собствениците, които отдават под наем ваканционни домове, може да могат да се възползват от определени данъчни облекчения, като по този начин ще направят втори дом по-достъпен. Данъчните закони предвиждат много различни ползи в зависимост от броя на дните, през които имотът се отдава под наем всяка година и от времето, през което собственикът използва жилището. Тъй като данъчните закони са сложни, може да е полезно (и разумно) да се консултирате с квалифициран данъчен специалист, за да придобиете цялостно разбиране на данъчните закони и да определите най-добрия подход за отдаване под наем на ваканционния си дом.
ВИЖ: Данъчни облекчения за собствениците на имоти под наем
