Какво е УПРАВЛЕНИЕ?
UPREIT означава чадърно партньорство за инвестиране в недвижими имоти. UPREIT е уникална структура на REIT, която позволява на собствениците на имоти да обменят собствеността си за собственост на дялове в UPREIT. Въпреки това UPREITs обикновено подлежат на размяната на Раздел 721 на вътрешния приход (IRC).
Ключови заведения
- UPREIT е уникална структура на REIT, която позволява на собствениците на имоти да обменят собствеността си за собственост на дялове в UPREIT. Обменът на собственост за дял в UPREIT обикновено е разрешен съгласно раздел 721 от дял 26 Кодекс на вътрешния приход. Доставчиците на собственост на UPREIT могат да отложат данъците върху продажбата на имоти в замяна на UPREIT дялове, въпреки че данъците върху печалбата от капитал върху UPREIT дяловете подлежат на стандартно данъчно облагане REIT.
Разбиране на UPREIT
Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (REITs) бяха въведени от Дуайт Д. Айзенхауер като вид алтернативен взаимен фонд за недвижими имоти. REITs са създадени като вид портфейл от недвижими имоти, който включва недвижими имоти и капитал за финансиране на недвижими имоти. REITs е предприятие, което позволява на инвеститорите да правят инвестиционни вноски за дялови единици или акции на бизнеса.
Тъй като REITs се развиха на пазара, бяха разработени някои алтернативни структури, които да осигуряват различни видове инвеститори. UPREIT е една такава структура, известна предимно с отпускането на вноски за собственост в замяна на собственост на акции. DownREIT и някои други алтернативи също са създадени като издънки.
При формирането си REITs могат да изберат да заемат всякакъв вид бизнес структура. Публично търгуваните АДСИЦ ще бъдат структурирани като корпорации. Частните АДСИЦ обикновено избират да бъдат структурирани като доверие или асоциация, въпреки че могат да избират и други статуси. Подобно на повечето некорпорации, частните предприятия също имат възможност да бъдат облагани с данък като корпорация.
Важното за всеки REIT е, че те отговарят на изискванията на дял 26, раздел 856-859 на IRC. Когато отговаря на тези изисквания, REIT може да прехвърли целия си доход на своите акционери. Като такъв, преминаващият доход се счита за приспадане и REIT плаща много малко данъци. Основното изискване е повече от 90% от бизнеса да се отнася за активи на недвижими имоти.
Специални съображения
Вместо да продава имот, собственикът може да го допринесе за РАЗГЛЕЖДАНЕ в замяна на единици. По принцип дяловите дялове имат същата стойност като приносната собственост. Тъй като имотът, продаден на REIT, е обхванат в раздел 721 на IRC, транзакцията не създава облагаемо събитие.
При преобразуване на собственост в дял UPREIT може да диктува специални разпоредби. Често размяната предоставя на продавача специални единици, които позволяват на продавача на имот да избере как би искал да присъства в REIT. На продавачите на имоти може да бъде разрешено незабавно да конвертират дялове в акции на REIT. Възможни са и други опции, като например държане на акции за минимум една година и след това получаване на пари в брой.
След като инвеститор продаде имота си на ПОДРОБНО, ПОДГОТОВКАТА притежава имота и цялата администрация, участваща в него. Управлението на UPREIT може да бъде малко по-сложно от основните REITs, поради опцията за размяна на раздел 721 и всички разпоредби, които се предлагат за новия притежател на дялове. UPREIT мениджърите са отговорни за управлението на портфейла си REIT с цел генериране на възвръщаемост.
Акциите на UPREIT могат да се колебаят въз основа на дейностите по управление, оценка на недвижимите имоти, сделките за финансиране и всякакви други сделки, които се случват. Това може да създаде нестабилност за акционерите. Акционерите на UPREIT обикновено имат гъвкава ликвидност, която им позволява лесно да конвертират акциите си в пари, когато пожелаят.
Предимства на UPREIT
УВЕЛИТЕ могат да бъдат жизнеспособна опция за всеки собственик на имот, който иска да продаде имота си. Като такъв, той може да се хареса както на отделни собственици на имоти, така и на собственици на търговски имоти. Всеки собственик на имот, който реши да направи размяна на раздел 721 в ПОВЕЧЕ, може да получи стойността на имота под формата на UPREIT единици.
Раздел 721 обменът в УВЕЛИТЕ не създава облагаемо събитие. Въпреки това притежателите на дялове се облагат с данъци въз основа на общите данъчни стандарти на REIT. Някои собственици на имоти могат да изберат да използват този тип инвестиции за планиране на имоти, тъй като евентуално могат да заобиколят данъците.
Изисквания за UPREIT
UPREIT е REIT съгласно всички стандартни счетоводни и данъчни указания. UPREITs са създадени, за да позволят приноса на имущество в REIT в замяна на акции от собственост. Следователно това структуриране се ръководи от стандартите на раздел 721 на IRC, който обсъжда данъчните щитове за обмен на собственост. По принцип всеки REIT, който позволява размяна на раздел 721 в рамките на REIT, може да се счита за ПОПРЕДЕЛЕНИЕ.
Повечето АДСИЦ ще се съсредоточат върху конкретен сегмент от пазара на недвижими имоти, въпреки че ръководните стандарти само диктуват, че недвижимите имоти и свързаното финансиране трябва да съставляват повече от 90% от бизнеса. UPREITs обикновено следват една и съща стратегия за инвестиране, фокусирайки се върху насочена ниша за недвижими имоти.
Раздел 721 предоставя насоки за освобождаване на акционерни дялове в замяна на собственост. Раздел 721 може да бъде алтернатива на борсите IRC раздел 1031. Раздел 1031 борсите позволяват на собственик на имот да продаде имотите си и да инвестира постъпленията в подобна размяна, за да избегне данъци.
Раздел 1031 замяната не е позволен в UPREIT, но тъй като те изискват размени от подобен вид и не позволяват на собствеността да споделя обмен на собственост. Следователно обменът на раздел 721 в УВЕЛИЧЕН може да бъде привлекателен. И двете размени 721 и 1031 позволяват на собственика на имота да отложи данъци.
UPREIT срещу DownREIT
UPREITs, DownREITs и всички други специални организации REIT са просто REITs в основата си със специални разпоредби, които им позволяват допълнителна гъвкавост. DownREIT позволява на инвеститор в имоти да влезе в съвместно предприятие с REIT. В DownREIT обменът на дялове се основава главно на стойността на имуществото в съвместното предприятие, което може да създаде по-добра възвръщаемост на притежателя на съвместното предприятие.
