Съдържание
- Неточна основна информация
- Грешки в ключовите фигури
- Къде са надстройките?
- Коефициент на оборот на жилищата
- Актуализации на алгоритма на Zillow
- Долния ред
Zillow е една от най-популярните бази данни за недвижими имоти онлайн. Основана през 2006 г. от бивши ръководители на Microsoft Рич Бартън и Лойд Фрик, базирана в Сиатъл Zillow изброява информация за милиони домове за продажба и под наем в Съединените щати и Канада. Потребителите могат да търсят дом в определена зона, използвайки различни критерии, включително - но не само - цени, брой спални и бани, квадратни кадри, тип дом и други удобства.
Една от основните характеристики на Zillow са Zestimates, популярен потребителски инструмент, за да видите колко струват жилищата. Тези оценки се основават на информация от източници като сравними продажби и публични данни. Стартиран през 2011 г. с информация за 90 милиона домове, Zestimates разшири обхвата си, предоставяйки на потребителите данни за повече от 100 милиона домове в Съединените щати.
Независимо дали търсите да видите колко се е променила стойността на вашия дом, дали оценената стойност на вашия дом е достатъчно висока, за да ви позволи да рефинансирате, или любопитно колко вашият колега е похарчил за новата си къща, Zestimates предлага на потребителите начална точка в оценката на дома,
Но има няколко причини тези числа да не са толкова точни, колкото бихте искали да бъдат.
Ключови заведения
- Zestimates на Zillow позволява на потребителите да видят колко струват домовете. Фигурите се основават на информация от източници като сравними продажби и публични данни. Оценките са също толкова точни, колкото и данните зад тях, което означава, че може да са остарели или неточни. Може да има грешки в платени данъци върху собствеността или данъчни оценки и Zestimates може да не включват подобрения или подобрения, направени от собствениците на жилища. Zillow също отчита коефициент на оборот, така че зона, в която хората пазят домовете си за по-дълъг период от време, може да не е толкова точна.
Неточна основна информация
Уникалните алгоритми на Zillow актуализират своята колекция от стойности на свойствата три пъти седмично въз основа на информация както от публични данни, така и от предоставени от потребителите данни. Според Zillow „огромното мнозинство от Zestimates са в рамките на 10 процента от продажната цена на жилището.“ Но Zestimates са само толкова точни, колкото и данните зад тях, така че ако броят на спалните или баните в дома, е квадратният му кадър. или размерът на партидата му е неточен за Zillow, Zestimate ще бъде изключен.
Потребителите могат да поправят тези грешки. Въпреки това Zillow предупреждава, че актуализирането на детайлите на имота няма да доведе до незабавна промяна в оценката на дома и понякога няма да доведе до никаква промяна. Например наличието на четвърта баня не е задължително да направи много за домашните ценности във вашия град. Така че въвеждането на тази информация може да няма никакъв ефект.
Наред с приемането на предоставени от потребителя данни, Zillow се занимава с проблеми на неточността, като отчита прогнозни диапазони на стойности за отделни свойства. Колкото по-малък е обхватът, толкова по-надежден е Zestimate, защото това означава, че Zillow разполага с повече данни за този имот. Гледането на високия и ниския край на гамата ще ви даде по-добро усещане за това какво струва един дом.
Zillow нарича своите оценки като отправна точка за определяне на домашните стойности, така че потребителите по никакъв начин не трябва да ги смятат за оценки.
Грешки в ключовите фигури
Zillow включва датата и цената на последната продажба в нейната оценка. В някои области тази информация представлява голяма част от тази цифра. Но ако тази информация е неточна, тя може да изхвърли Zestimate. И тъй като сравними продажби се отразяват и на Zestimate на дома, грешка в записа на продажбите на един дом може да се отрази на оценките на други домове в района.
Zestimate също взема предвид действителните плащани данъци върху имотите, изключения от данъчните оценки и други публично достъпни данни за данък върху имотите. Стойностите на имотния оценител обаче могат да бъдат неточни. В базата данни на данъчния оценител може да има грешка, свързана с основната информация за имота, което води до прекалено висока или твърде ниска оценка на стойността.
Собствениците на жилища, които виждат несъответствия, могат да докладват на Zillow онлайн грешни данни за продажбите или данъчни записи.
Къде са надстройките?
Понякога собственикът на жилище прави подобрения или надстройки на имот, което би трябвало да увеличи стойността на дома. Но, Zillow не е задължително да е наясно с тези фактори. Тоест, освен ако местният оценител на данък върху имотите не разполага с тази информация. Ако собственикът на жилище вземе разрешение от града за извършване на каквито и да било надстройки, тази информация може да бъде предадена заедно с органите за данъчно облагане и да бъде вписана в публичния регистър. Zillow може да актуализира списъците си само когато е налична тази информация.
Например, ако добавите разрешена пета спалня към вашия дом и оценителят на данък върху имота счита, че надстройката увеличава стойността на вашия дом, тази информация вероятно ще намери път в „Най-добрия оценител“ на вашия дом в даден момент. Но ако в дома ви има чисто нова дизайнерска кухня, която не се нуждае от големи разрешителни, все пак домът на вашия съсед има своята оригинална кухня от 1975 г., Zillow ще оцени и двата жилища по същия начин, въпреки че домът ви може да донесе по-висока продажна цена.
Но надстройките не винаги са толкова ценни, колкото си мислите. Много зависи от условията на местния пазар на жилища и какви проекти сте направили. Така че, само защото стойността на вашия дом на Zillow не се е променила, откакто сте добавили тази спалня или са преустроили кухнята си, не предполагайте, че можете да използвате допълнителни 30 000 долара за Zestimate. И обратно, ако Zillow казва, че домът ви струва 300 000 долара, но знаете, че не сте го актуализирали толкова, колкото подобни домове във вашия квартал, може да се продаде за по-малко или да отнеме повече време, за да намерите заинтересован купувач.
Коефициент на оборот на жилищата
Колкото повече продажби в дома има във вашия район, толкова повече данни има Zillow за това колко купувачите смятат, че тези домове си струват. Това прави Zestimates по-точна. Така че, ако живеете на горещ пазар в района на залива Сан Франциско, вашият Zestimate може да е по-точен, отколкото ако живеете в селски град, където хората остават в домовете си от десетилетия, а продажбите са рядкост.
Актуализации на алгоритма на Zillow
Zillow актуализира алгоритъма си, тъй като предлага повече начини да подобри своята точност. Когато това се случи, Zestimates може значително да се промени, въпреки че нищо не се е променило по отношение на тези жилища или пазара на недвижими имоти.
През януари 2019 г. Zillow обяви, че възлага договор за 1 милион долара на екип от учени и инженери за данни, за да помогне за подобряване на точността на оценките на сайта. Екипът използва различни фактори, влияещи върху стойността на дома, включително обществени данни, време на пътуване, шум от пътя и друга информация, за да се впише в неговия алгоритъм. Zillow изчисли, че процентът на грешките в цялата страна ще падне под 4%.
Компанията беше обект на съдебен процес, заведен през 2017 г. от собствениците на жилища в Чикаго, които твърдят, че са подвели купувачите на жилища, като им предоставят много ниски цифри. Ищците заявиха също, че повечето потребители се отнасят към оценките като оценки. Според доклад на Market Watch, Zillow заяви, че делото няма никаква заслуга, като отрича, че неговите оценки са оценки. Вместо това ги нарече референтна точка, където потребителите могат да започнат търсенето на домашни стойности.
Долния ред
Zillow не се опитва да скрие несъвършенствата на своите оценки от потребителите и също не може да очаквате напълно точни оценки от конкурентни сайтове. Въпросът е собствениците на жилища да използват цените от Zestimates като широка насока и да сравняват тези цифри с други източници. По никакъв начин не бива да се счита за оценка. Сравним анализ на пазара от местен агент за недвижими имоти и професионална оценка на дома са най-добрите начини да научите стойността му.
Дори тези инструменти са несъвършени: Понякога няма скорошни продажби на подобни домове и оценителите - които са само хора - може да са донякъде субективни в своите оценки. В крайна сметка няма начин да получим перфектна оценка на стойността на жилището, но има само насоки, които имаме на разположение, за да следваме при покупка, продажба, кандидатстване за заем и когато трябва да знаем стойността на дома.
