Какво е ипотека с регулируема ставка 3/27?
Ипотеката с 3/27 регулируема ставка, или 3/27 ARM, е 30-годишна ипотека, често предлагана на кредитополучателите под предплащане, което означава хора с по-ниски кредитни оценки или история на неизпълнения на кредити. Ипотечните кредити са проектирани като средства за краткосрочно финансиране, които дават време на кредитополучателите да поправят кредита си, докато не успеят да рефинансират ипотека с по-благоприятни условия.
Разбиране на 3/27 ипотеки с регулируема ставка (3/27 ARM)
3/27 ипотеки с регулируем лихвен процент или 3/27 ARM имат тригодишен период с фиксиран лихвен процент, който обикновено е по-нисък от сегашните лихви по 30-годишната конвенционална ипотека. Но след три години и за останалите 27 години на заема, лихвеният процент се движи въз основа на индекс, като лондонският междубанков лихвен процент (Libor) или доходността по едногодишните сметки в САЩ. Банката също добавя марж над индекса; общият размер е известен като спред или изцяло индексиран лихвен процент. Обикновено този процент е значително по-висок от първоначалния фиксиран тригодишен лихвен процент, въпреки че 3/27 ипотечните кредити обикновено имат ограничения при увеличението. Обикновено тези заеми се равняват на увеличение на лихвата от 2 процента за период на корекция, което може да възникне на всеки шест или 12 месеца. Имайте предвид, че означава, че лихвеният процент може да се увеличи с две пълни точки, а не с 2 процента от текущата лихва. Възможно е също така да има ограничение за издръжка от 5 процента или повече. За да се избегне шоков плащане, когато лихвеният процент започне да се коригира, купувачите на 3/27 ипотеки обикновено възнамеряват да рефинансират ипотеката в рамките на първите три години.
Страхотна закачка, но рискована сделка
Сериозен риск за кредитополучателите е, че те не могат да си позволят да рефинансират заема си за три години. Това може да се дължи на кредитен рейтинг, който все още е подстандарт, или спад в стойността на жилището им, или просто пазарни сили, които причиняват повишаване на лихвените проценти навсякъде. Освен това много 3/27 ипотеки носят неустойки за предплащане, което прави рефинансирането скъпо.
Много 3/27 ипотечни кредитополучатели не успяват да признаят колко се увеличават месечните им плащания след три години. Например, да речем, кредитополучателят взема заем от 250 000 долара при първоначална закачка от 3, 5 процента. Това е страхотна ипотечна ставка в началото, но нека приемем, че след три години индексът LIBOR е на 3 процента, а маржът на банката е 2, 5 процента. Това добавя напълно индексирана ставка от 5, 5 процента, която е в рамките на 2-точковата годишна граница на кредита. За една нощ месечното плащане отива от 1, 123 до 1, 483 долара, разлика от 360 долара. Това са много пари за хранителни стоки. Тъй като плащанията могат да нараснат толкова значително, кредитополучателите трябва да планират внимателно, преди да вземат ипотека 3/27.
