Цените на недвижимите имоти от долния край примамват някои начинаещи инвеститори в недвижими имоти на пазара. Но преди да се присъедините към редиците на наемодателите, бъдете сигурни, че имате силно разбиране на финансовата информация, която може да направи разликата между това да станете следващия Доналд Тръмп и да се озовете в съд за фалит. Ето осем номера за инвестиране в недвижими имоти, които трябва да знаете. (За повече информация относно закупуването на жилище вижте: Ръководство за домашен купувач за първи път)
1. Вашето ипотечно плащане
За обичайното жилище, обитавано от собственици, кредиторите обикновено предпочитат общо съотношение дълг / доход от 36%, но някои от тях ще достигнат до 45% в зависимост от други квалифициращи фактори, като кредитния ви рейтинг и паричните резерви. Това съотношение сравнява общия ви брутен месечен доход с вашите месечни задължения за плащане на дълг. За жилищното плащане кредиторите предпочитат брутното доходно плащане за жилища от 28 до 33%, в зависимост от други фактори. За инвестиционен имот, указанията на Фреди Мак казват, че максималното съотношение дълг / доход е 45%. (За повече проверка Прости начини да инвестирате в недвижими имоти. )
2. Изисквания за авансово плащане
Докато имотите, заети от собственици, могат да бъдат финансирани с ипотека и само 3, 5% по-ниска сума за заем от FHA, ипотеките на инвеститорите обикновено изискват авансово плащане от 20 до 25% или понякога до 40%. Никой от авансовите плащания или затварящите разходи за инвестиционен имот не може да бъде от фондове за подаръци. Индивидуалните кредитори ще определят колко трябва да заложите, за да отговаряте на условията за кредит в зависимост от съотношенията ви към дълга към дохода, кредитния рейтинг, цената на имота и вероятния наем.
8 числа за оценка на инвестиция в недвижими имоти
3. Доход от наем за квалификация
Въпреки че можете да приемете, че тъй като плащането на наема на наемателя ви (надяваме се) ще покрие вашата ипотека, не би трябвало да имате нужда от допълнителен доход, за да се класирате за жилищния заем. За да се счита, че наемът се счита за доход, трябва да имате двегодишна история на управление на инвестиционни имоти, да закупите застраховка за загуба на наем за поне шест месеца брутен месечен наем и всеки отрицателен доход от наем от всички имоти под наем трябва да бъде счита се за дълг в съотношението дълг / доход. (Освен че създава текущо увеличение на дохода и капитала, недвижимите имоти осигуряват приспадания, които могат да намалят данъка върху дохода върху печалбите ви. Вижте данъчни удръжки за собствениците на имоти под наем .)
УЧАСТИЕ: Проучване на инвестиции в недвижими имоти
4. Съотношение цена към доход
Това съотношение сравнява средната цена на домакинството в дадена област с медианния доход на домакинството. Преди избухването на жилищния балон съотношението цена / доход в САЩ беше 2, 75, докато в края на 2010 г. съотношението беше 1, 71. Средната стойност между 1989-2003 г. е 1, 92 според Fiserv, Inc., Федерална агенция за жилищно финансиране, Moody's Analytics.
5. Цена за наем на съотношение
Съотношението цена-наем е изчисление, което сравнява средните цени на жилищата и средните наеми на определен пазар. Просто разделете средната цена на къщата на средния годишен наем, за да генерирате съотношение. В пика на американския пазар през 2006 г. съотношението за САЩ е 18, 46. Коефициентът спадна до 11.34 до края на 2010 г. Дългосрочната средна стойност (от 1989 г. до 2003 г.) е 9, 56. Като общо правило, потребителите трябва да обмислят да купуват, когато съотношението е под 15, а наемът е над 20. Пазарите с високо съотношение цена / наем обикновено не предлагат толкова добра инвестиционна възможност. (Мислим за закупуване на дом? Разглеждаме първоначалните и текущите разходи, както и ползите. Проверете дали да наемете или купите? Финансовите проблеми .)
6. Брутен доход от наем
Брутната доходност от наем за отделен имот може да бъде намерена чрез разделяне на годишния наем, събран на общите разходи за собственост, след което умножете това число на 100, за да получите процента. Общата стойност на имота включва покупната цена, всички разходи за затваряне и разходи за обновяване.
7. Коефициент на капитализация
По-ценно число от брутната доходност от наем е процентът на капитализация, известен още като максимален процент или нетна доходност от наем, тъй като тази цифра включва оперативни разходи за имота. Това може да се изчисли, като се започне с годишния наем и се извадят годишните разходи, след което се раздели това число на общите разходи за собственост и се умножи полученото число на 100 за процента. Общите разходи за наем на имота включват разходи за ремонт, данъци, застраховка от наемодател, разходи за свободни места и агентски такси.
8. Паричен поток
Долния ред
След като направите всички тези изчисления, можете да вземете информирано решение дали определен имот ще бъде ценна инвестиция.
