Какво е инвестиция в достъпни жилища?
Успешните инвеститори в недвижими имоти са нещо повече от хазяи. Те са находчиви ръководители на бизнеса. Инвеститорите в имоти работят много като мениджъри на портфейли и бизнес мениджъри, които се фокусират върху увеличаване на печалбите, като същевременно създават стойност за клиентите. Тази статия обсъжда инвестициите в жилища на достъпни цени като бизнес и инвестиционна стратегия. Първата статия определя жилищата на достъпни цени и разглежда три демографски групи, които представляват най-добрия целеви пазар. След това статията разглежда рентабилността и продаваемостта на жилищата на достъпни цени, както и финансирането и социалните последици от инвестициите в жилища на достъпни цени.
Ключови заведения
- Достъпното жилище е включено в портфейлите на много инвеститори в имоти, до голяма степен поради свързаните с тях държавни данъчни кредити. Имуществените инвеститори, които се интересуват от жилища на достъпни цени, трябва да гарантират, че такава инвестиция е печеливша и продаваема в тяхната област. Инвеститорите трябва да изчисляват разходите, свързани с покупката, реновирането и поддържане на жилища на достъпни цени, за да се определи дали е жизнеспособно предложение за инвестиции. В идеалния случай инвеститорът ще разполага с най-добрите имоти в желаните райони на добри цени, за да осигури адекватно търсене и рентабилност.
Разбиране на достъпни жилища
Концепцията на достъпното жилище е да се осигурят жилища за тези членове на обществото с ограничени доходи. Собствениците на имоти получават данъчни кредити, ако използват процент от имотите си като жилища на достъпни цени (например толкова много наемни единици в сграда). Наемателите също получават помощ от правителството за изплащане на наема всеки месец. Четири групи хора обикновено се нуждаят от жилища на достъпни цени.
Възрастни и хора с увреждания
Хората на 65 и повече години и тези с увреждания са значителен процент от населението на САЩ. Проучванията показват, че тези числа се увеличават и ще достигнат рекордни нива през следващите 20 до 30 години. Хората от тези групи се нуждаят от жилище, което е близо до обществено настаняване и модифицирано, за да им помогне в ежедневния живот. Модификациите включват рампи вместо стълби, бани, достъпни за инвалидни колички, парапети и модифицирани шкафове и килери.
Ученици
Нарастващият брой възрастни и нетрадиционни студенти и университети са увеличили нуждата от жилище извън кампуса. Възрастни студенти със семейства се нуждаят от частно жилище в близост до кампуса. Международните студенти се нуждаят от жилище, което се предлага целогодишно, тъй като е по-евтино и по-удобно от честото пътуване в чужбина на почивки и летни почивки.
Военните
Членовете на военната служба имат възможности за настаняване в базата и извън нея. Жилището на база изисква строителство, управление на имоти и поддръжка на основания, докато жилището извън базата изисква допълнителна помощ за местоположение, персонализиране на строителството и финансиране за покупка. Корпусът извън базата трябва да е близо до основата и лесно да се придвижва навътре и извън него. Инвеститорите във военни жилища трябва да са запознати с федералните договори, както и със специфичните насоки за всеки клон на услугата.
Програми за рехабилитация и повторно влизане
Част от населението изисква преходно жилище. Например бездомните и семействата, възстановяващите се зависими и наскоро освободените от наказателните заведения изискват настаняване на половината път. Някои възрастни и деца в държавните програми за защита и психично здраве изискват групови домове и жилища, базирани в съседство. Апартаментите и пансионите трябва да са достатъчно големи, за да осигурят адекватни удобства и уединение на жителите, но също така трябва да улесняват нивата на сигурност и достъпност, подходящи за всяка група.
Изисквания за достъпна инвестиция в жилища
Достъпността е важна за инвеститорите, тъй като тя определя две важни неща: рентабилност и продаваемост. Програмите за субсидирани жилища, като раздел 8, помагат на семействата с по-ниски доходи да си позволят наем, като плащат част от пазарната цена за единици за наем. Инвеститорите в достъпни жилища трябва да знаят средния доход за своя район, за да определят какъв вид възвръщаемост могат да получат при закупуване на имот и да го използват за жилища на достъпни цени.
Няколко източника могат да помогнат на инвеститора да определи среден доход. Бюрото за преброяване на САЩ съставя средни доходи за щати, графства и градове. Уебсайтовете за недвижими имоти предоставят тази информация за хора, които се интересуват от закупуване на жилища в определени региони. И накрая, информацията е налична и чрез държавни и местни власти, агенции за икономическо развитие и жилищни власти.
- За приемлив наем изчислете 30% от средния доход във вашия район. Това е вашият очакван брутен доход за единица наемна цена. За достъпна собственост на жилището изчислете 35% от средния доход за принцип, лихви, данък върху собствеността, застраховка на собствениците на жилища и такси за асоцииране. След това изчислете очакваната продажна цена, като приспаднете сумата за данък, застраховка и такси въз основа на текущите тарифи за района. Използвайте разликата, принципа и лихвата, за да определите покупната цена въз основа на текущите лихви за вашия район. Банков или ипотечен професионалист може да ви помогне бързо да определите тези суми.
Доходност
За да определите потенциалната рентабилност на дадена инвестиция, преценете оперативните си разходи. За наемните единици започнете с данъците и застраховките, които плащате като собственик. Включете всички комунални услуги, разходи за поддръжка на сгради и основания и трансферни разходи като инспекция, удостоверяване на обитаване, регистрация и други такси, изисквани от вашия окръг или община.
За продажните единици определете разходите за финансиране, разходите за затваряне при придобиване и по време на продажбата, материални и трудови разходи за строителство или рехабилитация и трансферни разходи.
Както за наемите, така и за продажбите, определете разходите си за маркетинг и реклама. Най-големият проект ще се провали, ако не можете да привлечете наематели или купувачи. Дори проста и ефективна рекламна стратегия ще струва както пари, така и време. Помислете за разходите за правене на бизнес, които влияят на дъното.
След това определете доходите си. За наемни единици използвайте очаквания брутен доход за единица, достъпна за достъп. За продажба на единици използвайте определената по-горе покупна цена. Използвайте стандартната формула:
Доход - разходи = брутна печалба
Обмислете вашите парични потоци. Ако плащате комунални услуги, някои програми позволяват да се плащат допълнителни суми от субсидиращия орган за покриване на част от комунални услуги. И накрая, погледнете ситуацията с данъка върху доходите. Амортизацията ще повлияе на данъчното Ви задължение и ще има различно влияние върху реалния паричен поток или реалната нетна печалба.
възможност да се продаде
Инвеститорът на жилища на достъпни цени трябва да намери и модифицира единици, които отговарят на указанията за субсидии за наем, предлагани от местните жилищни власти. За продавачите се съсредоточете върху минимизиране на разходите за строителство и рехабилитация на единици, които ще се продават на пазара.
- Започнете с проста логика. Ако не е печеливш, не е продаваем. Обратното също е вярно. Възползвайте се от забранени домове. Има много домове с една и две семейства, които са изоставени поради възбрани. Свържете се с местните агенции за икономическо развитие, които придобиват тези единици под пазарната цена и продават или сключват договор с местни предприемачи за саниране и препродажба. Освен това научете приходите и разходите на продажбите на шерифите във вашия район. Проверете указанията за всеки окръг, към който ще се насочите, тъй като насоките могат да се различават между графствата в същия регион или щат. Тези единици често се купуват невиждани от сайта и могат да представляват значителни разходи за рехабилитация и време за завършване на продажбата им. Работете с брокери и научете за местния пазар за продажба от собственика (FSBO). Може да намерите възможности за кратки продажби, когато продавачът или продавачният агент е уредил намалено изплащане на ипотека, за да улесни намалената цена за бърза продажба. Тези единици може да са най-малко скъпи за поправяне и препродажба.
Успешните инвеститори знаят кога и как да се движат на пазара. Не забравяйте да извършите текущ анализ за покупко-продажба и задържане на единици под наем. Ако разходите за труд, материали и финансиране са високи, сега може да не е време за закупуване на повече имоти. Ако на вашия пазар има повече наематели, сега може да не е изгодно време за пазарни единици за продажба, дори ако лихвите са ниски. Ако пазарният наем и средният доход във вашия район са високи, сега може да е най-изгодното време за запазване на имот за месечния доход от наем, който може да генерира.
Отнасяйте се с портфолиото си за недвижими имоти, точно както с вашето пенсионно портфолио, с малко повече боя и приспособления.
финансиране
Проучете различните алтернативи за финансиране, достъпни за инвеститорите. Прочетете уебсайтове за Fannie Mae, Freddie Mac и HUD Multifamily Financing. Работете с местен банкер и търговски ипотечен брокер или консултант за идентифициране на програми за заеми и намиране на частни инвеститори. Присъединете се към местните асоциации за строителство на жилища, реконструкция и инвеститори в недвижими имоти. Станете член на търговската камара и се присъединете към агенции за икономическо развитие. Използвайте тези взаимоотношения за идентифициране на публично и частно финансиране и оперативни партньорства.
План за действие
- Бъди информиран. Научете за жилищата на достъпни цени в цялата страна и във вашия район. Включете се. Направете пазар за достъпни жилища. Определете ниша във вашия район и я попълнете. Формирайте партньорства със съмислени инвеститори и източници на финансиране. Бъдете печеливш инвеститор. Функционира като ръководител на портфейл и бизнес мениджър. Прилагайте конвенционални съвети за инвестиционна мъдрост и бизнес стратегия.
Специални съображения за инвестиране в достъпни жилища
Инвеститорът на жилища на достъпни цени трябва да бъде наемодател, инвеститор и бизнес изпълнител. Като хазяин, включете човешкия елемент. Не забравяйте, че можете да създадете пазар, като помагате на семействата и вашата общност. Като инвеститор създайте портфолио от недвижими имоти със сини чипове. Имайте най-добрите имоти, в най-желаните райони, на най-добри цени, които превръщат най-голяма печалба.
Като ръководител на бизнеса създайте марка, генерирайте репутация и увеличете максимално пазарната стойност на вашата марка не само на отделни единици. Не забравяйте, че вашите дейности също създават работни места и възможности за заетост на строителни работници и агенти по продажби на недвижими имоти. Вашите дейности по маркетинг и управление на собствеността помагат да привлечете работници към работната сила в районите, където се намират вашите единици. Не само можете да създавате лични печалби, но и можете да създадете икономически възможности за хората и общностите чрез достъпни жилищни инвестиции.
