Да продадете дома си за огромна печалба е почти всяка мечта на всеки собственик на дом. Кой не би искал да направи хубава стотинка от дома си? И все пак, за да печелите от продажбата на дома си, може да искате да отложите вземането на печалбата като еднократна сума. Прочетете, за да разберете защо и за да научите за друга опция: продажба на вноска.
Голямо изплащане = голяма данъчна сметка
Нека да разгледаме една обща ситуация:
Пример: Когато печалбата от имот увеличава данъчната отговорност Хал Букман разгледа офертата на купувача за наемния си дом и не можа да повярва на числото, което видя. Имуществото му се е удвоило в стойност само за пет години и той не го е считал за евтин дори когато го е купувал. Въпреки това, когато Хал радостно каза на своя данъчен съветник за продажбата, съветникът беше по-малко развълнуван; приемането на доходите като еднократна сума не би било в най-добрия интерес на Хал от данъчна гледна точка. Ако Хал декларира цялата постъпление от продажбата през същата година, в която продаде имота, той няма право на почти всички данъчни кредити, на които обикновено би имал право. Неговите размери на удръжките също ще бъдат намалени в резултат на допълнителния доход от продажбата. Хал пита своя данъчен съветник дали има нещо, което може да направи, за да намали облагаемия си доход за годината. Съветникът знае само инструмента, който да използва: договор за продажба на вноска.
Целта на разсрочените продажби
Както е подробно описано в публикация 537 , IRS позволява на данъкоплатците да отсрочват печалбите от големи продажби на имоти или други инвестиции със споразумение за продажба на вноски. Тази договореност позволява на продавачите да декларират заверена част от капиталовите си печалби за няколко години, стига правилната документация да бъде завършена през годината на продажбата.
Как работи методът на разсрочена продажба
Декларирането на печалби при продажба на вноса е теоретично просто. Данъчното облагане на продажбите на вноски отразява това на анюитетите, при което частта от всяко плащане се счита за възвръщаемост на главницата. Единственото условие е, че имотът, който се продава, не може да бъде публично търгувана ценна книга от какъвто и да е вид и данъкоплатецът не може да бъде продавач на продадения имот в никакъв смисъл.
Нека да разгледаме един пример на този метод и да видим как Хал може да структурира продажбата си на вноски, ако иска да отложи данъците си върху доходите за бъдеща година.
Пример: Отлагане на данъци с разсрочена продажба Хал получава 400 000 долара за жилището си под наем. Той купи имота за 188 000 долара и плати 12 000 долара разходи за продажба, които се добавят към основата на дома, правейки го 200 000 долара. Следователно, Hal има 200 000 долара (400 000 - 200 000 долара) отчетна печалба, която трябва да декларира. Съветникът на Хал препоръчва той да раздели приходите от продажбата си на осем годишни вноски по 50 000 долара всяка, вместо да декларира 400 000 долара за една година. Докато вноските се получават конструктивно всяка година, този метод ще позволи на Хал да остане допустим за данъчни кредити и удръжки, които еднократното плащане би му попречило да получи.
Отчитане на доходи от продажба от вноска
Приходите от продажба от вноска могат да бъдат разделени на три отделни категории: печалба, главница и лихва. Всяка от тези категории се третира по различен начин във формуляр 1040.
Капиталова печалба
В горния пример Хал трябва да декларира печалбата всяка година като дългосрочна или краткосрочна, в зависимост от това дали печалбата е била дългосрочна или краткосрочна в годината на продажбата. Дългосрочните печалби се облагат с по-ниска ставка, докато краткосрочните печалби се облагат като обикновен доход. Тъй като Хал държеше къщата пет години, печалбата в този случай щеше да бъде дългосрочна. Ако печалбата беше краткосрочна, Хал все пак щеше да се облага с данък върху вноската на вноската с по-ниска ставка, отколкото би имал, ако трябваше да декларира еднократната печалба. Това е така, защото краткосрочните печалби се облагат като обикновен доход при най-високата пределна данъчна ставка на данъкоплатците. Печалбата от разсрочена продажба се отчита във формуляр IRS 6252 и след това се пренася в списък D на формуляр 1040.
интерес
Данъкоплатците с доход от продажба също трябва да начисляват лихвата на купувача в размер, който е по-ниският от приложимия федерален лихвен процент или 9%, заложен на полугодие. Купувачът ще плаща лихва върху неплатените вноски, докато остатъкът не бъде възстановен. Следователно, ако Хал таксува 9-процентовата ставка при продажбата си на купувача, той също ще получава и отчита приблизително допълнителни $ 4, 500 приходи от лихви за всяка вноска от 50 000 долара, която все още трябва да бъде изплатена. Лихвите се отчитат отделно в списък Б, като обикновен доход от лихви. ( Забележка : Ако лихвата не се отчита отделно, IRS ще счита част от приходите от продажбата за лихва.)
основен
Част от всяка продажба на вноска се счита от IRS за безвъзмездно връщане на главница. Тази сума може да бъде определена чрез изчисляване на коефициента на изключване. Разделете размера на действителната печалба по продажната цена, която в този случай е 200 000/400 000 долара, осигурявайки коефициент на изключване от 50%. Просто умножете това съотношение с размера на вноската. Това е сумата, която трябва да бъде изключена от данъчното облагане, тъй като е определена като основна. Така всяка година се връща 25 000 долара (50 000 х 50%) главница.
Ипотеки и договорна цена
Ако купувачът на имота поеме ипотека или някакъв друг запис на заповед с покупката, базовата стойност на имота трябва да бъде намалена с размера на ипотеката / нотата. Например, ако имотът под наем, който Хал продаде за 400 000 долара, има ипотека от 100 000 долара, тогава цената на договора се намалява до 300 000 долара (400 000 - 100 000 долара). Това означава, че Хал ще има само 100 000 щатски долара печалба, за да отчита на вноски.
Ако размерът на ипотеката надвишава общата коригирана база на имота, тогава разликата трябва да бъде отчетена като плащане през първата година, а договорната цена се увеличава с тази сума. Например, ако имотът на Хал има ипотека от 250 000 долара, основата на къщата ще бъде 200 000 долара (188 000 долара + 12 000 долара). В този случай, в допълнение към разсроченото плащане, Хал ще трябва да отчете надплащане в размер на 50 000 долара през първата година. Договорната цена също ще бъде 250 000 долара, оставяйки 150 000 долара като облагаема печалба.
Долния ред
Има много правила и разпоредби, отнасящи се до продажбите на вноски и те трябва да се спазват внимателно. Онези, които разбират правилата обаче, могат да запазят правото си на много удръжки и кредити, които иначе трябва да бъдат отнети. За повече информация относно подтеми като промени в продажната цена, различните форми, които могат да приемат получените плащания, и когато може би е по-добре да се откажете от споразумение за вноска и вместо това да вземете еднократно плащане, посетете уебсайта на IRS или се консултирайте с вашия данъчен съветник.
