Федералният жилищен орган е най-големият застраховател по ипотечни кредити в Съединените щати, с повече от 1, 3 трилиона долара в портфейла си. Като част от Службата за жилищно строителство на САЩ (HUD) за жилищно строителство, тя помага приблизително един милион души в цялата страна да станат собственици на жилища всяка година, а също така подкрепя наличието на 300 000 единици под наем, като прави собствеността на жилища достъпна. Ниските авансови плащания и ниските изисквания за кредитен рейтинг правят заемите от FHA много по-привлекателни от конвенционалните ипотеки.
Въпреки че това може да е добра новина за някои собственици на жилища, инвеститорите в недвижими имоти, които искат да се възползват от предимствата на заема от FHA, може да се наложи да търсят другаде. Това е така, защото условията на тези заеми ограничават тези, които отговарят на условията.
Прочетете, за да разберете повече за FHA заемите, кой отговаря на изискванията и дали можете да ги използвате за финансиране на имоти под наем.
Ключови заведения
- Федералната агенция за жилищно строителство осигурява ипотечни кредити, които изискват ниско възнаграждение и либерални стандарти за подписване. Поради предимствата, които идват от заемите от FHA, те не могат да бъдат използвани за второ жилище, наем, ваканция или други инвестиционни имоти. Кредитополучателите на FHA трябва да се преместят в дом 60 дни след затварянето на ипотеката и трябва да я запази като основно местоживеене най-малко една пълна година. FHA също осигурява ипотечни кредити за жилища с до четири единици, при условие че една от тях е заета от собственик.
Какво представляват заемите от FHA?
Собствениците на жилища изпитваха трудности при закупуването и поддържането на плащания върху имотите си по време на Голямата депресия. Те бяха ограничени до заеми на стойност 50% от пазарната стойност на имота, а условията по ипотеката като цяло бяха много кратки. Много заеми завършиха с много големи плащания с балон - нещо, което повечето хора не можеха да си позволят да направят. Това доведе до огромно количество неизпълнение, което даде тласък на процента на възбрана. През 1934 г. Конгресът на Съединените щати реши да сформира Федералната администрация за жилищно настаняване с цел да насърчи собствеността на жилища на достъпни цени. Така възникна заемната програма на Федералната администрация за жилищно настаняване (FHA).
Заемите, предлагани от FHA, имат по-ниски изисквания за авансово плащане и по-либерални стандарти за подписване от повечето конвенционални ипотеки. Например от 2019 г. собствениците на жилища се нуждаят само от кредитен рейтинг от 580 или повече, за да се класират. Одобрените кандидати могат да финансират до 96, 5%, което означава, че трябва само да намалят 3, 5%. Онези с кредитни резултати по-ниски от 579 все още отговарят на изискванията, но трябва да намалят малко повече - 10%.
Заемите от FHA в по-голямата си част са ограничени до купувачите, които възнамеряват да използват жилището, което купуват като основно жилище. Това означава, че заемът от FHA не може да се използва за финансиране на втори дом, дом под наем, ваканционен дом или инвестиционен имот. Има обаче няколко изключения и няколко начина за заобикаляне на това общо правило.
Изискване за заетост на FHA
Съгласно правилата и указанията на FHA, финансираният имот трябва да бъде зает от собственика. Това означава, че наемът и сезонните имоти не се прилагат. FHA използва това правило като начин да попречи на инвеститорите да се възползват от програмата.
Ипотечните кредитори с кредити, обезпечени с FHA, са длъжни да използват жилището си като основно местожителство поне една пълна година.
Кредитополучателят трябва да овладее жилището в рамките на 60 дни след закриването на ипотеката и трябва да живее в дома през по-голямата част от годината. Имотът трябва да бъде използван като основно жилище поне една година. Ако в ипотечния кредит има повече от един кредитополучател, FHA изисква поне един, за да задоволи изискването за заетост.
Рефинансиране на съществуващ заем от FHA
Да предположим, че някой използва заем от FHA за финансиране на закупуването на основно жилище. Собственикът може да се премести извън дома по пътя, но продължава да го притежава, отдавайки го под наем за доходи. С други думи, къщата се превръща в инвестиционна собственост. Лихвите намаляват и собственикът иска да рефинансира за по-добра сделка.
Въпреки че вече не живее в къщата, правилата на FHA му позволяват да се рефинансира в друг заем от FHA. Рефинансирането от FHA към FHA също е известно като рационално рефинансиране на FHA.
Има няколко изисквания за отговаряне на изискванията за рефинансиране:
- Трябва да са изминали минимум 210 дни, откакто сте затворили първоначалния си заем за жилище. Трябва да сте направили поне шест месечни плащания по ипотеката, издадена от FHA. Ако сте имали заем от FHA само по-малко от година, не можете да имате просрочените плащания с повече от 30 дни. Ако сте държали заема си за FHA повече от година, получавате еднократно закъсняло плащане за 30 дни в рамките на 12 месеца, но това забавено плащане не може да бъде в рамките на последните 90 дни. Рефинансирането трябва да намали месечните плащания на главницата и лихвите, което често се описва като нетна материална полза. Например, ако предишното Ви месечно плащане е било 1100 долара, новото Ви месечно плащане след рефинансирането трябва да бъде 1, 050 долара или по-малко. Рефинансирането в ипотека с по-кратък срок също квалифицира нетна осезаема полза.
Ако собственикът на жилището отговаря на горните критерии, FHA рационализирането на рефинансирането е възможно най-лесното затваряне. Те не изискват заетост или проверка на доходите, нито проверка на кредитния рейтинг, нито домашна оценка. Основното, което има значение, е, че собственикът на жилището е извършил текущите си плащания по FHA заем навреме.
Двойно значение
Друг начин за използване на заем от FHA за закупуване на имот с доходи е закупуването на жилище с много жилища. FHA позволява на собствениците на жилища да купуват имот с до четири единици, при условие че единият е зает от собственици. Все пак няма ограничение колко голям може да бъде размерът на партидата. По този начин собственикът може да живее в едно жилище, което го прави собственост, заета от собственик и следователно отговаря на условията за FHA. Собственикът може да наеме другото (ите) жилище (и) за доход.
Находчивият инвеститор в горещ пазар за наем понякога печели достатъчно доходи, използвайки този метод, за да живее в дома безплатно. Както бе отбелязано по-горе, FHA отпуска до 96, 5% от оценената стойност, което означава, че купувачът може да намали едва 3, 5%.
Специални съображения
FHA има специални разпоредби, които могат да ви позволят да печелите доходи от наем от дома си. Ако работата ви изисква да се преместите и се нуждаете от втори дом или ако домът ви е твърде малък за разширяващото се семейство, може да можете да наемете първия си дом, след като сте изпълнили едногодишното изискване за заетост. Ако сте без работа, защото по друг начин сте неработоспособни, може да имате възможност да наемете стаи в дома си на пансиони, за да компенсирате загубените заплати.
Разбира се, винаги можете да изплатите ипотеката рано. FHA не начислява никакви неустойки за предплащане, така че ако можете да премахнете заема в неговата цялост, можете да направите каквото пожелаете с имота.
