Пълното ръководство за купуване на дома

Съдържание

• Съображения преди да купите
• Процесът на закупуване
• Специални условия за първокласници
• Честито. Сега какво?
• Долния ред

Независимо дали сте го правили преди или не, предизвикателството да купите дом може да изглежда толкова страшно, че е изкушаващо или просто да отидете с първото място, което попада в ценовия ви диапазон, или да продължите да наемате. За да ви помогнем да демистифицирате процеса и да извлечете максимума от покупката, нека да разгледаме какво ще трябва да обмислите, преди да купите, какво можете да очаквате от самия процес на покупка и някои удобни съвети за улесняване на живота след преместване,

Ключови заведения

• Преди да започнете лов в дома, се запитайте какъв вид пребиваване най-добре отговаря на вашите нужди и желания, колко дом всъщност можете да си позволите, колко финансиране можете да получите и кой ще ви помогне в търсенето. Действителният процес на закупуване на дома включва намирането място, осигуряване на финансиране, предлагане на оферта, получаване на инспекция на дома и приключване на сделката. Като нов собственик на жилище трябва да поддържате местожителството, но и да запазите спестяването на пари - не разчитайте да продадете жилище, за да финансирате вашия пенсиониране, без значение какво прави пазарът на жилища.

Използвайте тази информация - и останалата част от материала в нашето Пълно ръководство за купуване на дома - за да прегледате сложния процес на стартиране, бюджетиране на дом, намиране на такава, проверка на нея, научаване на закупуването на ключови понятия. и получаване на ипотека.

Съображения преди да купите

Първото нещо, което трябва да определите, са какви са вашите дългосрочни цели и след това как собствеността на жилището се вписва в тези планове. Някои хора просто търсят да превърнат всички онези „пропилени“ плащания на наеми в ипотечни плащания, които всъщност водят до притежаване на нещо осезаемо - дял, скъпа! Други виждат собствеността на дома като знак за своята независимост и се радват на идеята да бъдат собствени наемодатели. Тогава възниква въпросът за мисленето на закупуването на дом като инвестиция. Стесняване на вашите цели за собственост с голяма картина ще ви насочи в правилната посока. Ето пет въпроса, които да си зададете:

Какъв тип дом най-добре отговаря на вашите нужди?

Имате няколко възможности при закупуване на жилищен имот: традиционен еднофамилен дом, градска къща, етажна собственост, кооперация или многофамилна сграда с две до четири единици. Всяка опция има своите плюсове и минуси, в зависимост от целите на собствеността ви, така че трябва да решите кой тип имот ще ви помогне да постигнете тези цели. Можете също така да спестите от покупната цена във всяка категория, като изберете горната част на фиксатора, въпреки че количеството време, пот капитал и пари, за да превърнете фиксатор в горния си дом, може да е много повече, отколкото сте се пазарили.

Какви специфични характеристики ще има вашият идеален дом?

Макар че е добре да запазите известна гъвкавост в този списък, вие правите може би най-голямата покупка в живота си и заслужавате тази покупка да отговаря както на вашите нужди, така и на желания колкото е възможно по-близо. Списъкът ви трябва да включва основни желания като квартал и размер, чак до по-малки детайли като оформлението на банята и кухнята, която се предлага с надеждни уреди.

Колко ипотека отговаряте на условията?

Преди да започнете да пазарувате, важно е да добиете представа колко кредитор всъщност ще е готов да ви даде, за да закупите първия си дом. Може да си мислите, че можете да си позволите 300 000 долара място, но кредиторите може да мислят, че сте добри само за 200 000 долара в зависимост от фактори като колко друг дълг имате, месечния си доход и колко дълго сте на текущата си работа.

Не забравяйте да получите предварително одобрение за заем, преди да пуснете оферта за жилище: В много случаи продавачите дори няма да забавляват оферта, която не е придружена от предварително одобрение на ипотека. (В допълнение, много брокери няма да прекарват време с клиенти, които не са изяснили колко могат да си позволят да харчат.) Това правите основно, като кандидатствате за ипотека и попълвате необходимите документи. Изгодно е да пазарувате за кредитор и да сравнявате лихвите и таксите с помощта на инструмент като калкулатор на ипотека или Google.

Колко всъщност можете да си позволите вкъщи?

От друга страна, понякога банката ще ви даде заем за повече къща, отколкото наистина искате да платите. Само защото една банка казва, че ще ви отпусне 300 000 долара, не означава, че всъщност трябва да заемате толкова много. Много купувачи за първи път правят тази грешка и се оказват „бедни от къщи“ - което означава, че след като плащат месечното си ипотечно плащане, нямат останали средства за други разходи, като дрехи, комунални услуги, ваканции, забавления или дори храна.

Взимайки решение колко голям заем да вземете всъщност, ще искате да разгледате общите разходи на къщата, а не само месечното плащане. Помислете колко високи са данъците върху имота в избрания от вас квартал, колко ще струва застраховката на собствениците на жилища, колко очаквате разходите за поддръжка или подобряване на къщата и колко ще са разходите ви за затваряне.

Имате ли сериозни спестявания?

Дори и да се класирате за значителна ипотека, ще има значителни авансови разходи (като авансовото плащане за дома, обикновено 20% от общата покупна цена) и разходите за затваряне също. Така че трябва да разполагате с пари. Когато става въпрос за инвестиране с поглед към закупуване на дом - краткосрочна цел - едно от най-големите предизвикателства е запазването на спестяванията в достъпен, сравнително безопасен автомобил, който все още дава възвръщаемост. Ако имате една година до три години, за да реализирате целта си, депозитният сертификат може да бъде подходящ вариант. Това няма да ви направи богат, но и вие няма да загубите пари. Същата идея може да се приложи при закупуване на портфейл с краткосрочни облигации или фиксиран доход, който ще ви даде известен растеж, но и ще ви предпази от бурния характер на фондовите пазари.

Ако покупката на дома се случи от шест месеца до година, тогава ще искате да запазите парите течни. Високодоходната спестовна сметка може да бъде най-добрият вариант. Важно е да сте сигурни, че е FDIC застраховано, така че ако банката попадне под вас, все още ще имате достъп до парите си до $ 250 000.

Кой ще ви помогне да намерите дом и ще ви преведе през покупката?

Агентът за недвижими имоти ще ви помогне да намерите домове, които отговарят на вашите нужди и са в ценовия ви диапазон, след което да се срещнете с вас, за да ги видите. След като сте избрали дом за закупуване, тези професионалисти могат да ви помогнат в договарянето на целия процес на покупка, включително да направите оферта, да получите заем и да попълните документи. Добрата експертиза на агента за недвижими имоти може да ви предпази от всякакви клопки, които бихте могли да срещнете по време на процеса. Повечето агенти получават комисионна, платена от постъпленията на продавача.

Процесът на закупуване

Сега, след като сте решили да се потопите, нека да проучим какво можете да очаквате от самия процес на закупуване на дома. Това е хаотично време, когато оферти и контрафаньори яростно летят, но ако сте подготвени за караницата (и документите), можете да преминете през процеса с по-малко или по-малко непокътнат начин. Ето основната прогресия, която можете да очаквате:

1. Намерете дом

Не забравяйте да се възползвате от всички налични опции за намиране на жилища на пазара, включително да използвате вашия агент за недвижими имоти, да търсите онлайн обяви и да обикаляте кварталите, които ви интересуват в търсене на знаци за продажба. Също така поставете някои доставчици там с вашите приятели, семейство и бизнес контакти. Никога не знаеш откъде може да дойде добра справка или олово за жилище.

След като сериозно пазарувате дом, не влизайте в отворена къща, без да имате агент (или поне сте готови да изхвърлите името на някой, с когото уж работите). Можете да видите как може да не работи във ваш интерес да започнете да се занимавате с представител на продавача, преди да се свържете с някой от вашите собствени.

Ако сте на бюджет, потърсете домове, чийто пълен потенциал все още не е реализиран. Дори ако не можете да си позволите да замените отвратителния тапет в банята сега, може би си струва да живеете с грозотата известно време в замяна на влизане в къща, която можете да си позволите. Ако домът по друг начин отговаря на вашите нужди по отношение на големите неща, които трудно се променят, като местоположение и размер, не позволявайте физическите несъвършенства да ви отклонят. Първоначалните купувачи на жилища трябва да търсят къща, на която могат да добавят стойност, тъй като това гарантира по-голям капитал, който да им помогне да изкачат стълбата на имотите.

2. Обмислете възможностите си за финансиране и сигурно финансиране

Ще се погрижите да се уверите, че личните ви финанси са в ред. Като цяло, за да се класирате за жилищен кредит, трябва да имате добър кредит, история на плащането на сметките си навреме и максимално съотношение дълг / доход от 43%. Кредиторите в наши дни обикновено предпочитат да ограничат разходите за жилище (главница, лихви, данъци и застраховки на собствениците на жилища) до около 30% от месечния брутен доход на кредитополучателите, въпреки че тази цифра може да варира значително, в зависимост от местния пазар на недвижими имоти.

След като се спрете на кредитор и кандидатствате, кредиторът ще провери цялата предоставена финансова информация (проверка на кредитните резултати, проверка на информация за заетостта, изчисляване на съотношението дълг / доход и т.н.). Кредиторът може предварително да одобри кредитополучателя за определена сума. Имайте предвид, че дори да сте били предварително одобрени за ипотека, заемът ви може да пропадне в последния момент, ако направите нещо, което да промени кредитния ви рейтинг, например финансиране на покупка на кола.

Не се обвързвайте с лоялността към настоящата си финансова институция, когато търсите предварително одобрение или търсите ипотека: Пазарувайте наоколо, дори ако сте отговаряли само на един вид заем. Таксите могат да бъдат изненадващо разнообразни, както и ипотечните лихви, които, разбира се, оказват голямо влияние върху общата цена, която плащате за дома си.

Някои власти също препоръчват да имате резервен кредитор. Квалифицирането за заем не е гаранция, че заемът ви в крайна сметка ще бъде финансиран: Насоки за сключване на застраховки, промени в анализа на риска на кредитора и пазарите на инвеститорите могат да се променят. Може да има случаи на клиенти, които подписват документи за заем и дескрипция и след това получават известие 24 до 48 часа преди приключването, че кредиторът замрази финансирането по тяхната програма за заем. Наличието на втори кредитор, който вече ви е квалифицирал за ипотека, ви дава алтернативен начин да поддържате процеса или по-близо до графика.

3. Направете оферта

Вашият агент по недвижими имоти ще ви помогне да решите колко пари искате да предложите за къщата заедно с всички условия, които искате да поискате, като например да накарате купувача да плати за затварящите ви разходи. След това вашият агент ще представи офертата на агента на продавача; продавачът или ще приеме вашата оферта, или ще издаде насрещна оферта. След това можете да приемете или да продължите да се връщате напред и назад, докато или не постигнете сделка или не решите да я извикате.

Преди да изпратите офертата си, разгледайте още веднъж бюджета си. Този времеви фактор за прогнозни разходи за затваряне (който може да достигне от 2% до 5% от покупната цена), разходи за пътувания и всички незабавни ремонти и задължителни уреди, от които може да се нуждаете, преди да можете да се придвижите. И помислете напред: лесно е да бъдете в засада от по-високи или неочаквани разходи за комунални услуги, данъци върху собствеността или такси за асоцииране на квартали, особено ако се движите от наем или ситуация с апартамент, където не сте се сблъсквали с тези неща преди. Можете да поискате сметките за вода и енергия от последните 12 месеца, за да получите представа за средните месечни разходи.

4. Проверете домашна инспекция

Дори ако домът, който планирате да закупите, изглежда безупречен, няма заместител да имате обучен професионалист, който да провери потенциалния ви нов дом за качество, безопасност и цялостно състояние. Ако домашната проверка разкрие сериозни дефекти, които продавачът не е разкрил, обикновено ще можете да отмените офертата си и да си върнете депозита. Преговорите да накарате продавача да направи ремонта или да намали продажната цена са други опции, ако се окажете в тази ситуация.

5. Затворете или продължете напред

Ако сте в състояние да сключите сделка с продавача или още по-добре, ако проверката не разкри значителни проблеми, трябва да сте готови да приключите. Затварянето по принцип включва подписване на тона документи за много кратък период от време, като същевременно се молим да не изпадне нищо в последния момент.

Нещата, с които ще се занимавате и плащате в последните етапи на покупката си, може да включват извършване на оценка на дома (ипотечните компании изискват това, за да защитят интереса си към къщата), извършвайки търсене на заглавие, за да сте сигурни, че никой друг освен този продавачът има иск към имота, получаване на частна ипотечна застраховка или изплащане на заем, ако авансовото плащане е по-малко от 20% и попълване на ипотечна документация.

Специални условия за първокласници

Тъй като собствеността на жилища е ключова характеристика на американската мечта, първоначалните купувачи на жилища имат голямо разнообразие от възможности да им помогнат да получат пребиваване, от държавни програми до данъчни облекчения до кредити, поддържани от федерално ниво, за тези, които нямат стандартния 20% минимум авансово плащане или за хора в специални категории, като коренни американци и ветерани. И макар че определението за първоначален човек изглежда самоочевидно, всъщност може да се квалифицирате като такова, дори ако не сте новак.

Американският департамент по жилищно строителство и градско развитие (HUD) определя първоначалния купувач на жилища като човек, който отговаря на някое от следните условия:

• Физическо лице, което не е притежавало основно жилище от три години. Съпругът също се счита за купувач за първи път, ако той или тя отговаря на горните критерии. Ако сте притежавали дом, но съпругът ви не го има, тогава можете да закупите място заедно като купувачи за първи път. Самотен родител, който е притежавал дом само с бивш съпруг, докато е женен. Разселен домашен производител, който е собственик само на съпруг. Лице, което е притежавало само основно жилище, което не е трайно прикрепено към постоянна фондация в съответствие с приложимите разпоредби. Лице, което е притежавало само имот, който не е бил в съответствие с държавните, местни или моделни строителни норми - и който не може да бъдат приведени в съответствие за по-малко от разходите за изграждане на постоянна конструкция.

Дори IRS влиза в акта, като ви позволява да използвате IRA (ограничено) за финансиране на покупка. Определено е задължително да проверите специалните предимства за домашните купувачи.

Поздравления, Нов собственик на дома. Сега какво?

Подписали сте документите, платили хамалите и новото място започва да се чувства като у дома си. Играта е нали? Не точно. Нека сега разгледаме някои последни съвети, за да направим живота като нов собственик на жилище по-забавен и сигурен.

Продължавайте да спестявате.

Със собствеността на жилището възникват големи неочаквани разходи, като подмяна на улуците за дъжд или получаване на нов бойлер. Стартирайте спешен фонд за вашия дом, за да не бъдете уловени извън охраната, когато тези разходи неизбежно възникнат.

Редовна поддръжка.

С голямото количество пари, което влагате в дома си, ще искате да се погрижите да се грижите отлично за него. Редовната поддръжка може да намали разходите за ремонт, като позволи да се отстранят проблемите, когато те са малки и управляеми.

Игнорирайте пазара на жилища.

Няма значение какво си струва домът ви във всеки даден момент - освен момента, в който го продавате. Възможността да избирате, когато продавате дома си, вместо да бъдете принуждавани да го продавате поради преместване на работа или финансови затруднения, ще бъде най-големият фактор за това дали ще видите солидна печалба от вашата инвестиция.

Не разчитайте да продадете дома си, за да финансирате пенсията си.

Въпреки че притежавате дом, все пак трябва да продължите да спестявате максимума в своите пенсионни спестовни сметки всяка година. Въпреки че може да изглежда трудно да се повярва на всеки, който е наблюдавал богатствата, които някои хора са направили по време на жилищния балон, не е задължително да извършите убийство, когато продавате къщата си. Ако искате да гледате на дома си като на източник на богатство при пенсиониране, помислете, че след като изплатите ипотеката си, парите, които харчите за месечни плащания, могат да бъдат използвани за финансиране на част от разходите ви за живот и медицина при пенсиониране.,

Долния ред

Този кратък преглед трябва да ви помогне да се насочите към пътя към попълване на пропуски в знанията за купуване на дома. Не забравяйте, че колкото повече се обучавате предварително за процеса, толкова по-малко стресиращ ще бъде той, и по-голяма е вероятността да получите къщата, която искате, за цена, която можете да си позволите - и с усмивка на лицето.