Какво е условно предложение?
Условна оферта е споразумение между две страни, че оферта ще бъде направена, ако е изпълнено конкретно условие. Условните оферти се използват при сделки с недвижими имоти, при които офертата на купувача за жилище зависи от нещо, което ще бъде направено за покупката. С други думи, нещо трябва да се случи преди финализирането на дадена сделка.
Условната оферта може да се отнася и за оферта за работа, която зависи от изпълнението на определени условия. Те могат да включват преминаване на проверка на миналото, медицински клирънс, разрешение за издаване на виза, референтни проверки и много други.
Ключови заведения
- Условна оферта е споразумение между две страни, че оферта ще бъде направена, ако е изпълнено конкретно условие. Условните оферти най-често се използват при сделки с недвижими имоти, като купувач, който се съгласи да закупи имот, само ако премине домашна проверка. Условните оферти могат също да влязат в игра с оферта за работа, като например изискване от интервюиран да премине проверка или тест за наркотици.
Разбиране на условни оферти
Условните оферти най-често се използват при сделки с недвижими имоти. Условна оферта може да възникне, когато купувачът се съгласи да закупи имот, при условие че домът премине домашна проверка.
След като условията на офертата са изпълнени, купувачът или продавачът ще бъде задължен да закупи или продаде имота. Ако условията не са изпълнени, купувачът или продавачът не е длъжен да закупи или продаде имота. Времевата рамка на условно предложение често е кратка, тъй като продавачът няма да иска да обвързва имота за продължителен период.
Някои агенти по недвижими имоти ще продължат да показват имота на други купувачи, за да окажат натиск върху купувача с условно предложение, за да ускорят процеса. Важно е обаче правилно да разкриете на други потенциални купувачи, че има условно предложение за имота. Ако друг купувач направи оферта, договорът или която и да е оферта трябва да бъдат структурирани по начин, през който продажбата преминава само ако първата условна оферта не се осъществи.
Продавачите могат да продължат да показват имот, след като е направена условна оферта, но те трябва да разкрият този факт на всички потенциални купувачи и могат да продадат само на някой друг, ако условието на първата оферта не е изпълнено.
Видове условни оферти
Условните оферти за сделки с недвижими имоти могат да зависят от различни фактори. Условната оферта защитава купувача, като не позволява имотът да бъде продаден, докато конкретните условия са изпълнени. Ако те не са, продавачът се освобождава и му се разрешава да продаде на друг купувач. Въпреки това, продавачът е заседнал в модел на задържане, докато чака купувачът да изпълни условията в писмото за оферта.
По-долу са някои от най-често срещаните условия, освен гореспоменатата проверка на дома, която може да бъде в условно предложение.
Продажба на настоящ дом
Купувачът на жилището може да се наложи да завърши продажбата на настоящото си местожителство, за да продължи сделката. Условието може да е необходимо, тъй като активите на купувача до голяма степен са обвързани с настоящото жилище. Например, продажбата на сегашното жилище може да е необходима, за да се използва част от парите за авансовото плащане за новото жилище.
Банково финансиране за купувача
Може да има условно предложение, при което продажбата на жилището зависи от купувача да получи одобрение за ипотека от банка. Ако финансирането падне, това ще анулира условното предложение.
Например оценката на жилището на банката може да се окаже на по-ниска цена от договорената цена между купувача и продавача. С други думи ипотечният кредит не би покрил 100% от продажната цена. Купувачът ще трябва да измисли разликата между банковото финансиране и продажната цена или да убеди продавача да продаде за по-ниската цена.
Освен това, ако в сегашния дом на купувача има ипотечен кредит, финансирането на новото жилище вероятно ще зависи от приключването на тази продажба. С други думи, купувачът няма да може да получи финансиране за новото жилище, без да изплати ипотеката на сегашния дом.
Разрешения за строеж и ремонт
Условната оферта може да зависи от одобрението на местната власт за разрешаване на зони и разрешения за строеж. Не са редки случаите, когато купувачите на жилища искат да правят реновиране и промени, които надхвърлят ремонта и общата поддръжка. Тези подобрения могат да включват озеленяване, ремонт на алеята, добавяне на палуба или веранда, разширяване на отпечатъка на къщата или инсталиране на басейн. Купувачът може също да иска да създаде или обнови пространството за домашен бизнес.
Обширните промени в дома могат да изискват разрешения за строеж и други разрешения от общината, преди да може да се извърши каквато и да е работа. Ако има разпоредба за извършване на бизнес в жилищен район, създаването на домашен бизнес може също да изисква промяна в зонирането. Ако не бъдат предоставени местни одобрения за промените, които купувачът трябва да използва имота по предназначение, условната оферта може да бъде оттеглена.
Специални съображения
Агентите по недвижими имоти могат също да предложат продавача да добави клауза за избягване в условната оферта, в случай че се появи по-добра оферта. Клаузата за бягство е специфична формулировка, записана в Договора за покупко-продажба, в която се посочва, че продавачът може да забавлява други купувачи, дори ако в имота има условно предложение. Продавачът ще трябва да уведоми първоначалния купувач, че е направена друга оферта. Първоначалният купувач ще има определен период от време, или да се откаже, или да удовлетвори условието. Ако условието не бъде изпълнено в рамките на периода, продавачът ще бъде освободен и ще му бъде разрешено да продаде на втория купувач.
