Какво представлява съответстващият заем?
Съответстващият заем е ипотека, която е равна на или по-малка от сумата в долара, установена от лимита, определен от Федералната агенция за жилищно финансиране (FHFA) и отговаря на критериите за финансиране на Фреди Мак и Фани Мей. За кредитополучателите с отличен кредит, отговарящ на заемите са изгодни поради заложените към тях ниски лихви.
Ключови заведения
- Съответстващият заем е ипотека, чиито основни условия отговарят на критериите за финансиране на Fannie Mae и Freddie Mac - главно лимит на долара за размера на заема. Базовият лимит, съответстващ на лимита, се коригира ежегодно. Това е 510 400 долара през 2020 г. за повечето части на USLenders предпочитат да се занимават със съответстващи заеми, тъй като това са единственият вид, който Fannie Mae и Freddie Mac ще гарантират и купуват на вторичния пазар на ипотечни кредити.
Как работи заемът за съответствие
Федералната национална ипотечна асоциация (FNMA или Fannie Mae) и Федералната корпорация за ипотечни кредити за жилищни кредити (FHLMC или Freddie Mac) са спонсорирани от държавата предприятия, които управляват пазара на жилищни заеми. Тези квазиправителствени агенции са създали стандартизирани правила и насоки, на които ипотеките за имоти с една единица (известни също като еднофамилни жилища) трябва да съответстват, за да бъдат допустими за подпомагане на агенциите. (Fannie Mae и Freddie Mac не издават ипотеки сами. Вместо това те застраховат ипотеки, емитирани от кредитори, и действат като производители на вторичен пазар, ако кредиторите искат да продадат тези ипотеки.)
Терминът "съобразяване" най-често се използва, когато се говори конкретно за размера на ипотеката, която трябва да попадне под определен лимит, известен като лимит на съответния заем, определен от Федералната агенция за жилищно финансиране (FHFA).
За 2020 г. в по-голямата част от САЩ този базов лимит е 510 400 долара, увеличение от 484 350 долара през 2019 г. На някои пазари с високи разходи, като Сан Франциско и Ню Йорк, лимитът е по-висок. Новият таван за тези области е 7765 600 долара, или 150% от 510 400 долара. Специалните законови разпоредби установяват различни изчисления за лимит на заеми за Аляска, Хаваи, Гуам и Вирджинските острови на САЩ. В тези райони основният лимит на заема е 765 600 долара за имоти с една единица през 2020 г.
Законът за жилищното и икономическо възстановяване (HERA) изисква лимитът, отговарящ на основния заем, да се коригира всяка година за Fannie Mae и Freddie Mac, за да отразява промяната в средната цена на жилището в САЩ.
Освен размера на заема, други насоки, отговарящи на заемите, се придържат към това, че включват съотношението на кредитополучателя към стойността на кредитополучателя (т.е. размера на авансовото плащане), съотношението дълг / доход, кредитен рейтинг и история, изисквания за документация и др.,
Предимства на съответстващите кредити
За потребителите съответстващите заеми са изгодни поради ниските лихви. Например за първоначалните купувачи на жилища, които вземат заеми от Федералната администрация за жилищно настаняване (FHA), авансовото плащане може да достигне до 3%. Въпреки това при такива заеми се изисква частна ипотечна застраховка (PMI) от около 1, 05% годишно за 30-годишни заеми до 510 400 долара, когато е направено такова ниско първоначално плащане. Част или цялата стойност на застраховката се облага с данък, ако домакинството на кредитополучателя коригира брутния доход (AGI) е не повече от 109 000 щатски долара.
Кредиторите също предпочитат да работят със съответни заеми, тъй като те могат лесно да бъдат опаковани в инвестиционни пакети и да бъдат продадени на вторичния пазар на ипотечни кредити. Този процес освобождава капацитета на финансовата институция да издава повече заеми и да отпуска повече пари на купувачите на жилища.
Съответстващи заеми срещу несъответстващи заеми
Ипотечните кредити, които надвишават съответния лимит на заем, се класифицират като несъответстващи или джъмбо ипотеки. Тъй като Fannie Mae и Freddie Mac купуват само съответстващи заеми за преопаковане на вторичния пазар, търсенето на несъответстващ заем е много по-малко. Условията за несъответстващи ипотеки могат да варират в голяма степен от заемодател до заемодател, но лихвените проценти и минималното авансово плащане за джъмбо кредити обикновено са по-високи, защото носят по-голям риск за кредитора. Не само са включени повече пари, но и заемът не може да бъде гарантиран от спонсорираните от държавата предприятия.
Купувачите на жилища, нуждаещи се от ипотека, надвишаваща лимитите на съответния заем, могат да заобиколят проблема, като вземат две по-малки ипотеки, вместо един-единствен заем с джъмбо.
Съответстващи заеми срещу конвенционални заеми
Съответните заеми често се бъркат с конвенционалните заеми / ипотеки. Въпреки че двата типа се припокриват, те не са еднакви. Конвенционалната ипотека е много по-широка категория. Това е всеки заем, предлаган чрез частен кредитор, за разлика от правителствена агенция като FHA или Министерството на ветераните по въпросите на САЩ (VA) и / или подкрепена от Fannie Mae или Freddie Mac - откъдето се припокриват и объркването, възниква. Размерът на заема не влияе на неговата конвенционалност, а само на съответствието му. В действителност, въпреки че всички съответстващи заеми са конвенционални, не всички конвенционални заеми се считат за съответстващи.
Специални съображения за съответстващи заеми
FHFA, която определя лимита на съответстващия заем на годишна база, има регулаторен надзор, за да гарантира, че Fannie Mae и Freddie Mac изпълняват своите устави и мисии за насърчаване на собствеността на жилища за американци с по-ниски доходи и среден клас. FHFA използва процентното увеличение / намаление на средните цени на жилищата в месечното проучване на лихвените проценти (MIRS), за да коригира съответстващите лимити на кредита за следващата година.
За да проведе това проучване, FHFA моли извадка от ипотечните кредитори да съобщят условията за всички еднофамилни, напълно амортизиращи се, пари за покупка, нефермерни кредити, които те затварят през последните пет работни дни на месеца. Проучването предоставя месечна информация за лихвите, условията на заема и цените на жилищата по вид на имот, тип заем (фиксирана лихва или регулируем лихвен процент) и вид на кредитора, както и информация за 15-годишни и 30-годишни заеми с фиксиран лихвен процент.
