Федералното правителство разбира, че жилищните ипотеки са най-голямата финансова тежест, която много американци някога ще поемат през живота си. За да осигури почивка (и вероятно да насърчи хората да участват в пазара на недвижими имоти), Службата за вътрешни приходи (IRS) позволява на данъкоплатците да вземат приспадане на лихвата, платена по ипотеките им.
Но какво ще стане, ако получите втора ипотека за дома? Има ли значение за какво го използвате? Можете ли просто да приспаднете лихва за неопределено време?
Ще разгледаме задълбочено данъчните последици от взимането на втора ипотека, като ще ви покажем как да предприемете изчисляване на приспадането си върху данъците, както и да подчертаем различни ограничения и клопки.
Основите
Първо, трябва да разберете какво представлява "квалифициран дом" (този, върху който се прилага приспадане на ипотечен лихвен процент) и как IRS дефинира "ипотечен интерес" и "ипотечен дълг."
Като начало, „квалифициран дом“ се отнася или до вашия основен дом, където обикновено живеете, или до втори дом. Мобилните домове, ремаркета за къщи, апартаментите и лодките отговарят на изискванията, стига да имат „места за спане, готвене и тоалетни”, както се казва в IRS Publication 936.
Ако претендирате за приспадане на жилище, което се удвоява като нещо друго, като например имот под наем или офис, влизат в сила някои нюансирани правила и изчисления, свързани с това колко време заемате помещенията. Можете да се обърнете към спецификата тук, но най-общо казано, ако наемете второ жилище, трябва да живеете там поне 14 дни или повече от 10% от времето, което е наето през една година (което е по-дълго) за да може да се приспадне ипотечната лихва върху нея. (Ако изобщо не живеете там, значи сте наемодател и влезе в сила цял различен набор от правила: вижте Данъчни удръжки за собствениците на имоти под наем ).
Ипотечната лихва се прилага само за лихви, изплатени по заеми, които използват вашия дом (и) като обезпечение. Това включва:
IRS очертава три категории ипотечен дълг. Те варират в зависимост от това, кога сте поели дълга и за какво са били използвани постъпленията:
- Дългосрочният дълг се отнася до ипотеки, които са били обезпечени от дома ви на или преди 13 октомври 1987 г. (след което влизат в сила настоящите данъчни правила). Дългът за придобиване на жилище се отнася до ипотеки, взети след 13 октомври 1987 г., които са били използвани за закупуване, изграждане или подобряване на вашия дом (т.е. ремонти, ремонти и др.). Дългът или заемът на собствения капитал се отнася до ипотеките, взети след 13 октомври 1987 г., които са били използвани за други цели, които не са свързани с пребиваването, като например за финансиране на обучение в колеж, нова кола, ваканция или почти всичко друго, което не е свързано с закупуване, изграждане или подобряване на дом.
Приспаданията
Това зависи от това какъв дълг вече имате - и колко повече искате да поемете. Ако сте женени и подавате документи заедно, можете да приспаднете лихва само на 1 милион долара или по-малко на дълг за придобиване на жилище и общо 100 000 долара или по-малко на стойност дълг за собствен капитал. Ако сте несемейни или женени и завеждате поотделно, тогава вашите лимити стават съответно 500 000 долара за дълг за придобиване на жилище и 50 000 долара.
С други думи, ако вашата ипотека или ипотека се използват за покупка, изграждане или подобряване на вашия основен и / или втори дом (което го прави дълг за придобиване на жилище) и общо 1 милион долара, можете да приспаднете всички платени лихви. Например, ако имате 4% лихва върху всяка от двете ипотечни кредити, които заедно натрупват до 1 милион долара, можете да приспаднете всичките си годишни лихвени плащания в размер на 40 000 долара.
Ако обаче дългът ви за придобиване на жилище е, да речем, 2 милиона долара, тогава бихте могли да извадите само половината от общата лихва, която сте платили върху ипотеките на стойност 2 милиона долара през тази година. Ако се прилагат същите тези 4% лихвени проценти, тогава бихте могли да приспаднете само 40 000 долара вместо 80 000 долара, които по презумпция сте платили с лихва през същата година. (Това е нещо, което трябва да се помисли за всеки, който се опитва да финансира седемцифрен имот. Вижте Jumbo Vs. Conventional Mortgages: How Differ .)
Въпреки че този лимит не се прилага за дългосрочен дълг, няма да можете да вземете допълнителни приспадания по нови ипотечни кредити, ако вашият дългогодишен дълг вече надхвърля 1 милион долара. Какво става, ако имате само 900 000 долара дълг? Тогава бихте могли да приспаднете лихва само за допълнителен дълг за придобиване на жилище на стойност 100 000 долара.
Поне това е общото правило. IRS предоставя работен лист за определяне на реалния ви приспадаем лихвен ипотечен интерес.
Документацията
Докато сте платили ипотечна лихва на стойност най-малко 600 долара, ще получите известие от вашия ипотечен притежател или заемодател (обикновено това е формуляр 1098) няколко месеца преди датата на подаване на данъка. Заедно със сумата в долара на вашите годишни плащания, тази декларация за лихви по ипотека ще покаже и вашите платени премии за ипотечно застраховане и изплатени приспадащи се точки (ако сте закупили жилище през същата година). След като имате този документ в ръка, ще го използвате за попълване на данъчната декларация във формуляр 1040, списък A (Разделени удръжки).
С комбинирания дълг за придобиване на жилища и дълг на собствения капитал можете технически да заемате 1, 1 милиона долара срещу дома си. Ако обаче имате допълнителен дълг, който надвишава този праг, може да бъдете в състояние да приспаднете лихвите, ако тези постъпления са били използвани за квалифициран разход, като инвестиция (също отчетена в списък А) или бизнес (списък C или C-EZ).
Рефинансиране, точки и премии
Освен това, ако плащате точки по новата ипотека, можете да ги приспадате през целия срок на заема. Ако приемем, че рефинансирате нова 30-годишна ипотека, можете да приспадате 1/30 -та от всичко, което сте плащали в точки всяка година. Ако не сте приспаднали всички точки по времето, когато продавате или рефинансирате къщата (отново), тогава можете да приспаднете всички останали наведнъж през тази година. Ще подадете приспадането в списък А, формуляр 1040, ред 12.
Докато коригираният ви брутен доход не надвишава 109 000 щатски долара (или 54 500 щатски долара, ако сте женени и заведете отделно), можете да приспаднете някои или всички ваши премии за ипотечна застраховка. Това ще попадне в категорията ви „дълг за придобиване на жилище“.
Долния ред
Данъчните правила са сложни, не може да се отрича това, но ако постъпите правилно, разпоредбите биха могли да ви спестят хиляди долари годишно. Не забравяйте да се консултирате с квалифициран данъчен специалист, преди да решите да вземете втора ипотека.
