Купувачите на жилища, които възнамеряват да финансират покупка на жилище с заем от Федерална жилищна администрация (FHA), понякога получават гадна изненада: Няма да им бъде позволено да купуват конкретен имот, тъй като той не отговаря на изискванията на FHA. Защо съществуват тези изисквания, какви са те и могат ли да бъдат отстранени, така че купувачите да могат да закупят жилищата, които искат?
Защо FHA установява минимални стандарти за собственост
Когато купувачът на жилища вземе ипотека, имотът служи като обезпечение на заема. С други думи, ако кредитополучателят спре да извършва ипотечните плащания, в крайна сметка ипотечният кредитор ще изключи и ще завладее къщата. След това заемодателят ще продаде къщата, за да възстанови възможно най-голяма част от парите, които все още се дължат по заема. Процесът на възбрана има 6 фази.
Изискването на имота да отговаря на минимални стандарти защитава кредитора. Това означава, че имотът трябва да бъде по-лесен за продажба и да командва по-висока цена, ако кредиторът трябва да го изземе. В същото време това изискване защитава кредитополучателя: Това означава, че той или тя няма да бъде обременен с разрушителни сметки за ремонт от самото начало и, с фундаментално добро място за живот, кредитополучателят има повече стимул да извършва плащания през трудни финансови периоди да запази дома.
Какви са минималните стандарти за собственост?
Според Министерството на жилищното строителство и градоустройството на САЩ (HUD), FHA изисква имотите, финансирани с неговите кредитни продукти, да отговарят на следните минимални стандарти:
- Безопасност: Домът трябва да защитава здравето и безопасността на обитателите. Сигурност: Домът трябва да защитава сигурността на имота. Звучност: Имотът не трябва да има физически недостатъци или условия, засягащи неговата структурна цялост.
След това HUD описва условията, които собствеността трябва да отговаря, за да изпълни тези изисквания. Оценителят ще наблюдава състоянието на имота по време на необходимата оценка на имота и ще докладва резултатите във формуляра за оценка на FHA. Оценките на имоти са едно от многото изисквания, които купувачите изпълняват, преди да се споразумеят за сделка.
За еднофамилни къщи, оценителят е длъжен да използва формуляр, наречен Унифициран доклад за оценка на жилищата. Формулярът моли оценителя да опише основните характеристики на имота, като например броя на историите, годината на построяването му, квадратните кадри, броя на помещенията и местоположението. Той също така изисква оценителят да „опише състоянието на имота (включително необходимите ремонти, разваляне, ремонтиране, преустройство и т.н.)“ и пита: „Има ли физически недостатъци или неблагоприятни условия, които влияят на жизнеспособността, здравината или структурната цялост на собствеността?" Формата за оценка на етажната собственост е сходна, но има специфични въпроси за кондо, относно общите части, асоциацията на собствениците на жилища, броя на единиците, заети от собственици и т.н.
FHA не изисква поправка на козметични или дребни дефекти, отложена поддръжка и нормално износване, ако те не засягат безопасността, сигурността или стабилността на дома. FHA казва, че примери за такива проблеми включват, но не се ограничават до следното:
- Липсващи парапети Затворени или повредени изходни врати, които в противен случай функциониратЗакрепено стъкло на прозорци Дефектни повърхности на боя в домове, построени след 1978 г. (поради опасности от оловни бои) Незначителни течове на водопровод (като капещи кранове) Дефектни подови покрития или покрития (износени през покритието, лошо замърсен килим) Доказателство за предишни (неактивни) увреждания от дърво, унищожаващи дървесина / организъм, когато няма данни за неремонтирани структурни уврежданияРезани или износени плотовеПовредена мазилка, ламарина или други материали за стени и тавани в домове, построени след 1978 г. Лоша изработкаТехни опасности (напукани или частично издигащи се тротоари, лошо монтирани килими) Пропълзяйте пространства с отломки и боклукЗаключване на повърхността на алеята за всякакви атмосферни условия
Въпреки това има много области, където FHA изисква проблеми, за да бъдат отстранени, за да приключи продажбата. Ето някои от най-често срещаните проблеми, с които вероятно ще се сблъскат домашните купувачи.
Електричество и отопление
- Електрическата кутия не трябва да има пробити или открити проводници. Всички обитаеми помещения трябва да имат функциониращ източник на топлина (освен в няколко избрани града с меки зими).
Покриви и тавански помещения
- Покривът трябва да запазва влагата. Покривът трябва да се очаква да издържи поне още две години. Оценителят трябва да провери таванското помещение за установяване на възможни проблеми с покрива. Покривът не може да има повече от три слоя покрив. Ако инспекцията разкрие нужда от ремонт на покрива, а покривът вече има три или повече слоя покрив, FHA изисква нов покрив.
Нагреватели за вода
Бойлерът трябва да отговаря на местните строителни норми и трябва да се предава с имота.
Опасности и неприятности
Редица условия попадат в тази категория. Те включват, но не се ограничават до следното:
- Замърсена почваБлизост на опасните отпадъчни площадки Нефтени и газови кладенци, разположени на имота Тежкия трафик Шум и придвижване от пристанищетоДруги източници на прекомерен шумБлизост до нещо, което може да избухне, като петролна линия с високо налягане.
Достъп до собственост
Имотът трябва да осигурява безопасен и адекватен достъп за пешеходци и превозни средства, а улицата трябва да има повърхност за всички атмосферни условия, така че аварийните превозни средства да могат да влизат в имота при всякакви метеорологични условия.
Структурна здравина
Всички дефектни структурни условия и всякакви други условия, които биха могли да доведат до бъдещи структурни повреди, трябва да бъдат отстранени, преди имотът да може да бъде продаден. Те включват дефектна конструкция, прекомерна влага, изтичане, гниене, термитни повреди и продължаващо утаяване.
азбест
Ако една зона на дома съдържа азбест, който изглежда е повреден или се влошава, FHA изисква допълнителна проверка от специалист по азбест.
Бани
В дома трябва да има тоалетна, мивка и душ. (Това изискване може да звучи глупаво, но ще се изненадате какво ще вземат хората, когато ги изключат и какви вандали ще откраднат от свободна къща.)
техника
Анекдотичните данни сочат, че FHA изисква имоти, за да има работещи кухненски уреди, особено работеща печка. Документите на FHA обаче не споменават никакви изисквания по отношение на уредите.
Средства за домашен купувач за свойства под минималните стандарти
Какво трябва да прави домашен купувач, след като се влюби в имот, който има един от тези потенциално проблемни убийствени проблеми?
Първата стъпка трябва да бъде да помолите продавача да направи необходимите ремонти. Ако продавачът не може да си позволи да направи някакъв ремонт, може би изкупната цена може да бъде увеличена, така че продавачите да си върнат парите при затваряне. Обикновено ситуацията работи обратното - ако даден имот има значителни проблеми, купувачът ще поиска по-ниска цена за компенсиране. Ако обаче имотът вече е на цена под пазарната или купувачът го иска достатъчно зле, повишаването на цената, за да се гарантира, че ремонтите са завършени и сделката може да бъде приключена.
Ако продавачът е банка, той може да не е готов да прави никакъв ремонт. В този случай сделката е мъртва. Имотът ще трябва да отиде при купувач в брой или купувач, който не е FHA, чийто кредитор ще им позволи да купят имота в настоящото състояние.
Много купувачи на жилища просто ще трябва да продължат да търсят, докато намерят по-добра собственост, която да отговаря на FHA стандартите. Тази реалност може да бъде разочароваща, особено за купувачите с ограничени средства и ограничени имоти в техния ценови диапазон. За съжаление, понякога това е единственото решение.
Някои купувачи на жилища може да получат одобрение за различен продукт на заем. Заемът, който не е FHA, може да осигури повече свобода на действие в какви условия може да бъде имотът, но кредиторът все още ще има свои собствени изисквания, така че това не е гаранция. Друг вариант е да кандидатствате за заем от FHA 203 (k), което позволява закупуването на жилище, което има значителни проблеми.
Долния ред
Заемите от FHA улесняват кредитополучателите да се класират за ипотека, но не е задължително да улеснят закупуването на имот. Много купувачи на жилища просто ще трябва да продължат да търсят, докато намерят по-добра собственост, която да отговаря на стандартите на FHA - процес, който може да бъде разочароващ, особено за купувачите с ограничени средства и малко имоти в ценовия им диапазон.
Въпреки това, кредитополучателите на FHA, които знаят какво да очакват, когато пазаруването у дома, могат да ограничат търсенето им до имоти, които вероятно ще отговарят на указанията на FHA, или поне избягват да полагат надеждите си на собственост в горната част на фиксатора, преди да го оценят.
