Десетки ипотечни кредитори обявяват фалит за няколко седмици. Пазарът е изпълнен с опасения от голяма глобална кредитна криза, която може да засегне всички класове кредитополучатели. Централните банки използват спешни клаузи за инжектиране на ликвидност на изплашени финансови пазари. Пазарите на недвижими имоти паднаха след рекордни години. През втората половина на 2006 г. и през 2007 г. процентът на възбраните се удвоява спрямо предходната година.
Докладите звучат плашещо, но какво означава всичко това?
В момента сме в колено във финансова криза, която се съсредоточава на пазара на жилища в САЩ, където отпадът от замразения пазар на ипотечни кредити с подвижни цени се прелива на кредитните пазари, както и на вътрешните и глобалните фондови пазари. Прочетете, за да научите повече за това как пазарите паднаха дотук и какво може да ви предстои.
Пътят към криза
Това беше ли случай, че една група или една компания заспаха зад волана? Това ли е резултат от твърде малък надзор, твърде много алчност или просто не е достатъчно разбиране? Както често се случва, когато финансовите пазари се объркат, отговорът вероятно е „всичко по-горе“
Не забравяйте , че пазарът, който наблюдаваме днес, е страничен продукт на пазара от преди шест години. Назад назад към края на 2001 г., когато страхът от глобални терористични атаки след 11 септември завъртя вече борбата икономика, която тъкмо започваше да излиза от рецесията, предизвикана от технологичния балон от края на 90-те години. (За свързаното четене, вижте Най-големите сривове на пазара и когато страхът и алчността поемат .)
В отговор на това през 2001 г. Федералният резерв започва драстично да намалява процентите, а през 2003 г. процентът на захранваните средства достига 1%, което по принцип на централното банкиране е нула. Целта на ниския процент на федералните фондове е да се разшири паричното предлагане и да се насърчат заеми, което трябва да стимулира разходите и инвестициите. Идеята, че разходите са „патриотични“, беше широко разпространена и всички - от Белия дом до местната асоциация родители-учители - ни насърчаваха да купуваме, купуваме, купуваме.
Тя проработи и икономиката започна непрекъснато да се разраства през 2002 г.
Недвижимите имоти започват да изглеждат привлекателни
Тъй като по-ниските лихви пробиха своя път в икономиката, пазарът на недвижими имоти започна да се превърне в безумен, тъй като броят на продадените жилища - и цените, за които са продадени - нараства драстично в началото на 2002 г. 30-годишната ипотека с фиксирана лихва беше на най-ниските нива, наблюдавани от близо 40 години, и хората видяха уникална възможност да получат достъп до почти най-евтиния наличен капитал. (За свързаното четене, вижте Защо мехурчетата на пазара на жилища поп и как лихвените проценти влияят на фондовия пазар .)
Инвестиционни банки и обезпечената с активи активи
Ако на пазара на жилища беше разгледана само прилична ръка - да речем, такава с ниски лихви и нарастващо търсене - всички проблеми щяха да бъдат справедливи. За съжаление, това беше доставено фантастично, благодарение на новите финансови продукти, които се завъртяха на Уолстрийт. Тези нови продукти в крайна сметка се разпространяваха широко и бяха включени в пенсионните фондове, хедж фондовете и международните правителства.
И тъй като сега се учим, много от тези продукти в крайна сметка не струват абсолютно нищо.
Една проста идея води до големи проблеми
Обезпечената с активи защита (ABS) съществува от десетилетия и в основата й се крие прост инвестиционен принцип: Вземете куп активи, които имат предвидими и подобни парични потоци (като домашна ипотека на индивида), обединете ги в един управляван пакет който събира всички отделни плащания (ипотечните плащания) и използва парите, за да изплати на инвеститорите купон на управлявания пакет. Това създава обезпечена с активи ценна книга, при която основните недвижими имоти действат като обезпечение. (За повече информация прочетете Разпределение на активи с фиксиран доход .)
Друг голям плюс беше, че агенциите за кредитен рейтинг като Moody's и Standard & Poor's ще поставят своето одобрение за много от тези ценни книжа „AAA“ или „A +“, което сигнализира за тяхната относителна безопасност като инвестиция. (За повече информация прочетете Какво представлява корпоративният кредитен рейтинг? )
Предимството за инвеститора е, че той или тя може да придобие разнообразен портфейл от активи с фиксиран доход, които пристигат като едно купонно плащане.
Правителствената национална ипотечна асоциация (Джини Мей) от години обединява и продава секюритизирани ипотеки като ABS; рейтингите им за „AAA“ винаги са били гаранция, която правителствената подкрепа на Джини Мей е била предоставена. Инвеститорите спечелиха по-висока доходност, отколкото в Министерството на финансите, и Джини Мей успя да използва финансирането за предлагане на нови ипотеки.
Разширяване на маржовете
Благодарение на разрастващия се пазар на недвижими имоти се създаваше и актуализирана форма на АБС, само тези АБС бяха пълни с ипотечни кредити с ипотечни кредити или заеми на купувачи с по-малък от звезден кредит. (За да научите повече за subprime, прочетете Subprime Често Subpar и Subprime заеми: Помагане на ръка или недостатъчно? )
Заемите под предплащане, заедно с техните много по-високи рискове по подразбиране, са били разпределени в различни рискови класове или траншове, всеки от които разполага със собствен погасителен план. Горните траншове бяха в състояние да получат рейтинги на „AAA“ - дори ако съдържаха заеми под предплащане - защото на тези траншове бяха обещани първите долари, които влязоха в ценната книга. По-ниските траншове носеха по-високи лихвени проценти, за да компенсират повишения риск по подразбиране. Докато най-отдолу траншът на „акции“ беше силно спекулативна инвестиция, тъй като можеше да изтрие паричните си потоци по същество, ако процентът по подразбиране за целия ABS прокрадна над ниско ниво - в диапазона от 5 до 7%, (За да научите повече, прочетете „ Зад кулисите на вашата ипотека“ .)
Изведнъж дори ипотечните кредитори на ипотечни кредити имаха възможност да продадат рисковия си дълг, което от своя страна им даде възможност да продават този дълг още по-агресивно. Уолстрийт беше там, за да вземе заемите си под предплащане, да ги пакетира с други заеми (някои качествени, други не) и да ги продаде на инвеститори. В допълнение, близо 80% от тези пакетни ценни книжа магически се превърнаха в инвестиционен клас ("A" или по-висок), благодарение на рейтинговите агенции, които спечелиха доходоносни такси за работата си в класирането на ABS. (За повече информация вижте какво означава инвестиционен клас? )
В резултат на тази дейност стана много изгодно създаването на ипотеки - дори рискови. Не мина много време дори ипотечните кредитори да пренебрегнат дори основните изисквания като доказателство за доходите и авансово плащане; 125% ипотеки със заем на стойност се подписват и дават на бъдещите собственици на жилища. Логично е, че с толкова бързо повишаване на цените на недвижимите имоти (средните цени на жилищата се покачват до 14% годишно до 2005 г.), 125% LTV ипотека ще бъде над водата за по-малко от две години.
Ливъридж в квадрат
Укрепващият контур започваше да се върти прекалено бързо, но с Уолстрийт, Майн Стрийт и всички между тях, които печелеха от возенето, кой щеше да пусне спирачките?
Рекордно ниските лихвени проценти се комбинираха с непрекъснато разхлабващи стандарти за кредитиране, за да тласнат цените на недвижимите имоти до рекордни високи стойности в повечето от САЩ. Съществуващите собственици на жилища рефинансираха рекордни числа, като използваха наскоро спечеления собствен капитал, който можеше да се получи с няколкостотин долара, изразходвани за оценка на дома. (За свързаното четене, вижте Заеми за собствен капитал: Разходите и Заемът за собствен капитал: какво е и как работи .)
Междувременно, благодарение на ликвидността на пазара, инвестиционните банки и други големи инвеститори успяха да заемат все повече и повече (увеличен ливъридж), за да създадат допълнителни инвестиционни продукти, които включваха нестабилни активи на предпечат.
Обезпечен дълг се присъединява към сбиването
Възможността да се заемат повече банки и други големи инвеститори за създаване на задължения за обезпечени дългове (CDO), които по същество събраха траншовете от капитала и „мецанин“ (среден до нисък рейтинг) от MBS и отново ги преопаковаха, този път в мецанин CDO,.
Използвайки същата схема за плащане „понижаване“, повечето от междинните CDO могат да получат кредитен рейтинг „AAA“, като го предоставят в ръцете на хедж фондовете, пенсионните фондове, търговските банки и други институционални инвеститори.
Жилищни ипотечни ценни книжа (RMBS), в които паричните потоци идват от жилищния дълг, и CDO ефективно премахват линиите на комуникация между кредитополучателя и първоначалния кредитор. Изведнъж големите инвеститори контролираха обезпечението; в резултат на това преговорите за закъснели плащания по ипотечни кредити бяха заобиколени за модела „директна възбрана“ на инвеститор, който иска да намали загубите си. (За повече информация прочетете „ Спасяване на дома ви от възбрана .“
Тези фактори обаче не биха причинили настоящата криза, ако 1) пазарът на недвижими имоти продължи да нараства и 2) собствениците на жилища всъщност могат да плащат ипотеките си . Въпреки това, тъй като това не се случи, тези фактори само помогнаха за подхранване на броя на възбраните по-късно.
Тийзър цени и ARM
Тъй като ипотечните кредитори изнасят голяма част от риска при допълнително кредитиране пред вратата на инвеститорите, те са свободни да излязат с интересни стратегии за получаване на заеми с освободения си капитал. Чрез използването на тарифни ставки (специални ниски проценти, които биха траяли първата и две години от ипотеката) в рамките на ипотеките с регулируема ставка (ARM), кредитополучателите могат да бъдат въвлечени в първоначално достъпна ипотека, в която плащанията ще нарастват в три, пет или седем години. (За да научите повече, прочетете ARMed и опасни и американски кошмар или ипотечен кошмар? )
Тъй като пазарът на недвижими имоти се насочи към върховете си през 2005 и 2006 г., тийзър лихвите, ARM и заемът "само за лихви" (където не се извършват принципни плащания през първите няколко години) все повече се натискаха върху собствениците на жилища. Тъй като тези заеми станаха все по-често, все по-малко кредитополучатели поставиха под въпрос условията и вместо това бяха примамени от перспективата да могат да рефинансират след няколко години (с огромна печалба, посочен аргументът), което им дава възможност да извършват каквото и да е догонващо плащане. необходимо. Това, което кредитополучателите не взеха предвид на процъфтяващия пазар на жилища, обаче беше, че всяко намаляване на стойността на жилището ще остави кредитополучателя с несъстоятелна комбинация от плащане с балон и много по-високо ипотечно плащане.
Пазар, който е толкова близо до дома, колкото недвижимите имоти, става невъзможно да се игнорира, когато се стреля по всички цилиндри. За пет години цените на жилищата в много райони буквално се удвоиха и почти всеки, който не е купил жилище или рефинансиран, се смята за изостанал в надпреварата да печели пари на този пазар. Ипотечните кредитори знаеха това и настояваха все по-агресивно. Новите домове не можеха да бъдат изградени достатъчно бързо, а запасите на строителите нараснаха.
Пазарът на CDO (обезпечен главно с допълнителен дълг) е изчерпан до над 600 милиарда долара за издаване само през 2006 г. - повече от 10 пъти над сумата, издадена само десетилетие по-рано. Тези ценни книжа, макар и неликвидни, бяха прибрани с нетърпение на вторичните пазари, които с радост ги паркираха в големи институционални фондове при пазарните им лихвени проценти.
Пукнатините започват да се появяват
Към средата на 2006 г. обаче започват да се появяват пукнатини. Продажбите на нови жилища спряха, а средните продажни цени спряха своето покачване. Лихвените проценти - макар и все още да са ниски в исторически план - нарастваха, като инфлационните страхове заплашваха да ги повишат. Всички лесни за подписване ипотеки и рефинансиране вече бяха направени, а първата от разклатените ARM, написана 12 до 24 месеца по-рано, започна да се нулира.
Ставките по подразбиране започнаха рязко да се покачват. Изведнъж CDO не изглеждаше толкова привлекателно за инвеститорите в търсене на доходност. В края на краищата много от CDO са били пакетирани толкова много пъти, че е трудно да се каже колко експозиция на subprim всъщност е в тях.
Промяната на лесния кредит
Не мина много време, когато новините за проблемите в сектора преминаха от дискусии в заседателната зала до новинарските новини.
Десетки ипотечни кредитори - без повече нетърпеливи вторични пазари или инвестиционни банки, за да продават заемите си - бяха отрязани от това, което стана основен източник на финансиране и бяха принудени да прекратят операциите си. В резултат на това CDO преминаха от неликвидни към непроменими.
Пред цялата тази финансова несигурност инвеститорите станаха много по-нежелани за риска и гледаха да развият позиции в потенциално опасни MBS и всяка гаранция с фиксиран доход, която не плаща правилна премия за риск за възприеманото ниво на риск. Инвеститорите гласуваха гласовете си масово, че рисковете за подценяване не трябва да бъдат поети.
На фона на този качествен полет тримесечните сметки на Министерството на финансите се превърнаха в новия продукт за задължителни фиксирани доходи, а добивите паднаха шокиращи 1, 5% за няколко дни. Още по-забележимо от закупуването на държавнообезпечени облигации (и краткосрочни такива в този момент) беше разпространението между подобни дългосрочни корпоративни облигации и облигации, които се разшириха от около 35 базисни пункта до повече от 120 базисни пункта за по-малко от седмица.
Тези промени могат да звучат минимално или да не се повредят на необученото око, но на съвременните пазари с фиксиран доход - където ливъриджът е крал, а евтиният кредит е само сегашният манипулатор - ходът с такъв мащаб може да нанесе много вреди. Това се илюстрира с краха на няколко хедж фондове. (За повече информация за тези сривове прочетете Загуба на амарантен хазарт и масивни хеджиращи фондове .)
Много институционални фондове бяха изправени пред призиви за маржин и обезпечение от нервни банки, които ги принудиха да продават други активи, като акции и облигации, за да съберат пари в брой. Засиленият натиск на продажбите се овладя на фондовите пазари, тъй като основните седмични акции в световен мащаб бяха засегнати с резки спадове за няколко седмици, което на практика затрудни силния пазар, който изведе Dow Jones Industrial Average до всички най-високи стойности през юли 2007 г., За да спрат въздействието на кризата, централните банки на САЩ, Япония и Европа чрез парични инжекции от няколкостотин милиарда долара помогнаха на банките с проблемите им с ликвидност и помогнаха за стабилизирането на финансовите пазари. Федералният резерв също намали процентната ставка за отстъпка, което направи по-евтино финансовите институции да заемат средства от ФЕД, добави ликвидност на операциите си и помогна за борба с активите. (За да научите повече, прочетете Запознайте се с основните централни банки .)
Добавената ликвидност допринесе за стабилизиране на пазара до известна степен, но пълното въздействие на тези събития все още не е ясно.
заключение
Няма нищо присъщо погрешно или лошо в задължението за обезпечен дълг или някой от неговите финансови роднини. Това е естествен и интелигентен начин за диверсификация на риска и отваряне на капиталови пазари. Както всичко друго - балонът с дотком, сривът на дългосрочния капиталов мениджмънт и хиперинфлацията в началото на 80-те - ако стратегия или инструмент се злоупотребява или прекалява, ще трябва да се разклати добре арена. Наричайте го естествено продължение на капитализма, където алчността може да вдъхнови иновациите, но ако не бъде проверена, са необходими големи пазарни сили, за да върнат баланса в системата.
Какво следва?
И така, къде да отидем от тук? Отговорът на този въпрос ще се съсредоточи върху това да разберете колко далеч ще бъде въздействието както в Съединените щати, така и по света. Най-добрата ситуация за всички участващи страни остава тази, в която икономиката на САЩ се справя добре, безработицата остава ниска, личните доходи вървят в крак с инфлацията, а цените на недвижимите имоти намират дъно. Едва когато се случи последната част, ще можем да оценим цялостното въздействие на подценяването на стомаха.
Регулаторният надзор е задължен да се засили след това фиаско, вероятно ще запази ограниченията за кредитиране и рейтингите на облигации много консервативни през следващите няколко години. Всички научени уроци настрана, Уолстрийт ще продължи да търси нови начини за ценови риск и пакетиране на ценни книжа и остава задължение на инвеститора да вижда бъдещето чрез ценните филтри от миналото.
За еднократна покупка на ипотеки на първостепенно ниво и срив на подпример , прегледайте функцията за ипотечни кредити за субпример .
