Какво е жилищен балон?
Жилищният балон или балонът за недвижими имоти е увеличаване на цените на жилищата, подхранвани от търсенето, спекулациите и обилните разходи до точката на срив. Жилищните мехурчета обикновено започват с увеличаване на търсенето, на фона на ограниченото предлагане, което отнема сравнително продължителен период за попълване и увеличаване. Спекулантите изливат пари на пазара, като допълнително стимулират търсенето. В един момент търсенето намалява или застоява в същото време предлагането се увеличава, което води до рязък спад на цените - и балонът се спуква.
Разбиране на жилищния балон
Жилищният балон е временно събитие, но може да продължи с години. Обикновено тя се движи от нещо извън нормата като търсене, спекулации, високи нива на инвестиции или излишна ликвидност - всичко това може да доведе до невъздържане на цените на жилищата. Това води до увеличаване на търсенето спрямо предлагането. Според Международния валутен фонд (МВФ), жилищните мехурчета може да са по-редки от балоните на акциите, но те обикновено продължават два пъти по-дълго.
Жилищните балони не само причиняват голяма катастрофа с недвижими имоти, но имат и значителен ефект върху хората от всички класове, квартали и цялостната икономика. Те могат да принудят хората да търсят начини да изплатят ипотеките си чрез различни програми или може да ги накарат да се ровят в пенсионни сметки, за да си позволят да живеят в домовете си. Жилищните мехурчета са били една от основните причини хората да загубят спестяванията си.
Ключови заведения
- Жилищен балон устойчиво, но временно състояние на свръхценени цени и бурни спекулации на жилищните пазари. През 2000 г. САЩ изпитаха голям балон на жилищата, причинен от притока на пари на жилищните пазари, отпуснатите условия за кредитиране и правителствената политика за насърчаване на собственост. Жилищният балон, както и всеки друг балон, е временно събитие и има потенциал да се случи по всяко време, когато пазарните условия го позволят.
Какво причинява жилищния балон?
Традиционно пазарите на жилища не са толкова склонни към балони, колкото другите финансови пазари поради голямата транзакция и преносните разходи, свързани със притежаването на къща. Бързото увеличаване на предлагането на кредит, което води до комбинация от много ниски лихвени проценти и отслабване на стандартите за подписване на кредити, може да доведе кредитополучателите на пазара и търсенето на гориво. Повишаването на лихвите и затягането на кредитните стандарти може да намали търсенето, което ще доведе до спукване на жилищния балон.
В средата на 2000 г. американски жилищен балон
Прословутият балон за американски жилища в средата на 2000-те години на миналия век беше частично резултат от друг балон, този в технологичния сектор. Тя беше пряко свързана и с това, което някои смятат за причината за финансовата криза през 2007-2008 г.
По време на балона на dotcom от края на 90-те години много нови технологични компании предлагаха своите общи акции до изключително високи цени за сравнително кратък период от време. Дори компании, които бяха малко повече от стартиращи компании и все още не бяха реализирали реални печалби, бяха наддадени до големи пазарни капитализации от спекулантите, опитващи се да спечелят бърза печалба. Към 2000 г. Nasdaq достигна пика си и докато технологичният балон се спука, много от тези предишно високолетящи акции се сринаха до драстично по-ниски ценови нива.
Тъй като инвеститорите изоставиха фондовата борса след пукането на балона на дотком и последвалата катастрофа на фондовата борса, те преместиха парите си в недвижими имоти. В същото време Федералният резерв на САЩ намали лихвените проценти и ги задържа, за да се бори с меката рецесия, последвала след технологичния удар, както и да се увери в несигурността след атаката на Световния търговски център от 11.11.2001 г.
Този поток от пари и кредити се срещна с различни правителствени политики, предназначени да насърчат собствеността на жилища и множество иновации на финансовите пазари, които повишиха ликвидността на активи, свързани с недвижими имоти. Цените на жилищата се повишиха и все повече и повече хора се захващаха с бизнеса за покупка и продажба на къщи.
През следващите шест години манията за собствеността на жилищата нарасна до тревожни нива, тъй като лихвените проценти спаднаха, а строгите изисквания за отпускане на кредити бяха почти изключени. Счита се, че 56 процента от покупките на жилища през този период са направени от хора, които не биха могли да си ги позволят при нормални изисквания за кредитиране. Тези хора бяха наречени кредитополучатели под предплащане. По-голямата част от заемите бяха ипотеки с регулируема ставка с ниски първоначални лихви и планирано нулиране за три до пет години.
Подобно на технологичния балон, жилищният балон се характеризираше с първоначално увеличение на цените на жилищата поради основите, но тъй като биковият пазар на жилища продължи, много инвеститори започнаха да купуват жилища като спекулативни инвестиции.
Окуражаването от страна на правителството на широка собственост на жилището накара банките да намалят лихвите си и изискванията за отпускане на заеми, което подтикна яростта за купуване на жилища, която доведе до повишаване на цените с 50 до 100 процента в зависимост от региона на страната. Безумието за купуване на жилище привлече спекуланти, които започнаха да прелистват къщи за десетки хиляди долари печалба само за две седмици.
През същия период борсовият пазар започна да се възстановява и до 2006 г. лихвените проценти започнаха да се увеличават. Ипотечните кредити с регулируема ставка започнаха да се възстановяват с по-високи темпове, като признаци, че икономиката се забавя, се появиха през 2007 г. Тъй като цените на жилищата изчезнаха на високи нива, рисковата премия беше твърде висока за инвеститорите, които след това спряха да купуват къщи. Когато на купувачите на жилища стана ясно, че стойностите на жилищата всъщност могат да спаднат, цените на жилищата започнаха да падат, което предизвика масивна разпродажба на обезпечени с ипотека ценни книжа. Цените на жилищата в крайна сметка биха намалели повече от 40 процента в някои региони на страната, а масовите неизпълнения на ипотечни кредити ще доведат до милиони възбрани през следващите няколко години.
