Съдържание
- Какво е ливъридж?
- Начини за достъп до ливъридж
- Пример за използване на средства
- Опасностите от ливъридж
- Минуси Използване на много имоти
- Избягване на увеличаване на рисковете
- Долния ред
Инвестирането в недвижими имоти се превърна в популярен начин за разнообразяване на инвестиционното ви портфолио. Накъдето и да погледнем, непрекъснато ни напомнят ползите от закупуването на имот, от многото рекламни материали за семинарите за недвижими имоти или домашните шоута, които представляват невероятната стойност на управлението или обръщането на имоти под наем.
Но не е толкова лесно. В крайна сметка, купуването на имот под наем не е като инвестиране в акции - не можете просто да оставите малко тук-там и да станете собственик на имот. Имате нужда от капитал, за да направите тази покупка. И процесът често може да бъде дълъг и изтеглен. Да не говорим за всички рискове, особено ако не правите своите изследвания. Но има ли начин да навлезете на пазара, като увеличите нетната си стойност? Опитайте да използвате ливъридж в своя полза. Правейки това, можете да заложите малко на пари и да използвате дълга, за да ви помогне да реализирате възвръщаемост.
Прочетете нататък, за да научите повече за това как можете да използвате лост за увеличаване на нетната стойност на недвижимите имоти, както и някои от свързаните рискове. (За повече информация, вижте Net In Worth Tracker.)
Ключови заведения
- Ливъриджът използва заем капитал или дълг, за да увеличи потенциалната възвръщаемост на инвестицията. В недвижими имоти най-разпространеният начин да привлечете инвестицията си е със собствените си пари или чрез ипотека. Използването работи в ваша полза, когато стойностите на недвижимите имоти се повишат, но тя също може да доведе до загуби, ако стойностите намаляват. Избягвайте използването на рискове чрез вземане на стабилни инвестиционни решения и отчитане на плащания по ипотечни кредити, свободни работни места и трудна икономия.
Какво е ливъридж?
Ливъриджът е използването на различни финансови инструменти или привлечен капитал - с други думи, дълг - за увеличаване на потенциалната възвръщаемост на инвестицията. Често се използва както на Уолстрийт, така и на Майн Стрийт, когато говорим за пазара на недвижими имоти. Ливъриджът е техника, използвана както от хора, така и от компании за разширяване на потенциала за възвръщаемост, като същевременно се разширява и недостатъците на всички рискове, ако нещата не се оправят.
Докато потенциалът за добра възвръщаемост е възможен - например, когато цените на недвижимите имоти нарастват - използването на лост може да бъде меч с две остриета. Това е така, защото може да доведе и до загуби, ако инвестицията се движи в обратна посока. В случай на цени на недвижими имоти, загубите се случват при намаляване на цените.
Начини за достъп до ливъридж
Най-лесният начин за достъп до ливъридж е да използвате собствените си пари. В случай на ипотека, стандартното 20% авансово плащане получава 100% от къщата, в която искате да живеете. Някои програми за финансиране ви позволяват да намалите още по-малко пари.
Ливъридж: Увеличаване на нетната стойност на недвижимите имоти
Пример за използване на средства
Помислете общото изискване за закупуване на недвижими имоти от 20% авансово плащане. Това е 100 000 долара за имот от 500 000 долара. Като отлага само 20% от парите и взема назаем останалите, купувачът по същество използва сравнително малък процент от собствените си средства, за да извърши покупката. Следователно мнозинството се осигурява от кредитор. Ето защо инвеститорите в недвижими имоти често наричат останалите 80% от покупната цена като пари на други хора.
Да предположим, че имотът оценява със ставка от 5% годишно. Това означава, че нетната стойност на кредитополучателя нараства до 525 000 долара само за 12 месеца. Сравняването на тази печалба с печалбата от покупка, направена направо, без никакъв заем, подчертава тази стойност на стратегията за ливъридж. Например, същият кредитополучател би могъл да използва 100 000 долара, за да извърши изплатена покупка на имот на стойност 100 000 долара.
Ако приемем същите 5% процент на поскъпване, нетната стойност на купувача от покупката на изцяло парична собственост на 100 000 долара ще нарасне 5000 долара за 12 месеца срещу 25 000 долара за по-скъпия имот. Разликата от 20 000 долара показва потенциалното увеличение на нетната стойност, осигурено чрез използването на ливъридж. Сега, представете, че 5% печалба всяка година за 20 години. С течение на времето използването на ливъридж може да окаже много значително и много положително влияние върху вашата нетна стойност.
Опасностите от ливъридж
Сега за лошите новини. Всичко това звучи страхотно, но има и недостатък. Ливъридж може да работи срещу вас, точно толкова, колкото може да работи във ваша полза. За да покажем как, нека да преразгледаме нашия по-ранен пример. Ако използвате авансово плащане за 100 000 долара, за да закупите дом за 500 000 долара, а цените на недвижимите имоти във вашия район намаляват последователно в продължение на няколко години, лостът работи обратно. След първата година вашето имущество от 500 000 долара може да струва 475 000 долара, ако намалее с 5%. Ако цените продължат по същата траектория, вашият имот може да струва 451 250 долара - загуба на собствен капитал от 48 750 долара.
Точно както лоста може да работи във ваша полза, така може да работи и срещу вас.
При същия сценарий за намаляване на цените от 5%, ако тези 100 000 долара бяха използвани за покупка в брой на жилище за 100 000 долара, купувачът щеше да загуби само 5 000 долара, когато цените на жилищата за първата година паднаха - много по-малко от този по-скъп дом.
На пазарите на недвижими имоти, където цените спадат значително, собствениците на жилища могат да се окажат дължими повече пари, отколкото къщата действително си струва. За инвеститорите намаляването на цените може да намали или дори да елиминира печалбите. Ако наемите също паднат, резултатът може да бъде имот, който не може да бъде нает на цена, която да покрие разходите по ипотеката и други разходи. Ако обмисляте да станете наемодател, има много фактори, които трябва да вземете предвид.
Минуси Използване на много имоти
Проблемите стават още по-големи, когато участват множество дялове, тъй като инвеститорите в търговски имоти често отлагат възможно най-малко пари. Целта е да привлечете парите си, като поемете контрола над 100% от активите, като в същото време само 20% от стойността. Помислете за 500 000 долара в предишния ни пример. само да кажем, че е малка жилищна сграда. Тъй като е закупен със 100 000 долара като авансово плащане, ако стойността на сградата намалее с 30%, имотът струва само 350 000 долара, но инвеститорът все пак трябва да плати лихва и главница върху пълната стойност на заема от 400 000 долара.
Ако сумата, която инвеститорът получи в наем също намалее, резултатът може да бъде по подразбиране за имота. Ако инвеститорът използва паричен поток от този имот, за да плати ипотеката върху други имоти, загубата на доход може да доведе до домино ефект, който може да завърши с цялостно портфолио при възбрана върху един лош заем на един имот.
Избягване на увеличаване на рисковете
Сега, когато сте научили за основите на използването на недвижими имоти, както и за някои клопки, може да мислите, че е невъзможно да направите добра възвръщаемост, използвайки тази техника. Не се притеснявайте - просто е въпрос на използване на здравия разум. Както всяка инвестиция, недвижимите имоти идват с риск. Въпреки че можете да използвате ливъридж в своя полза, има няколко ключови неща, които искате да сте сигурни, че избягвате да ви осигурят по-добро предимство на пазара.
Първо, не предполагайте какво ще се случи преди да се случи. Не винаги можете да използвате миналото представяне като показател за това какво ще се случи в бъдеще - особено с пазара на жилища. Ако видите, че стойностите на свойствата са се повишили в определена област с 5% до 10% за определен период от време, това не означава, че ще продължат по същия път.
На следващо място, бюджетирайте съответно и знайте в какво се захващате. Ако заложите по-ниско авансово плащане, размерът на вашия заем ще бъде по-висок. Това означава, че ще трябва да направите по-голямо ипотечно плащане. Може да се наложи да отчитате по-ниските нива на свободни работни места, по-тежката икономика, лошите наематели - всичко това ще се стовари върху вас. В крайна сметка вие все още сте отговорни за плащането на ипотека, така че трябва да сте сигурни, че можете да се държите на плаване във всяка ситуация.
Долния ред
Изображенията на такива покупки на лостаризъм припомнят онези реклами за късна нощ, при които гладко говорещите кадри предполагат, че можете да спечелите милиони долари, купувайки имоти без пари. Въпреки че е възможно, не препоръчваме да тръгнете по този маршрут.
За щастие, няма нужда. Съществуват по-малко екзотични начини за използване на ливъридж, които ви позволяват да купувате недвижими имоти със сравнително малка сума надолу - дори и без пари. Всъщност, въпреки че може да не мислят за това като лост, повечето хора го правят, ако вземат ипотека, когато купуват жилище. Те изплащат заема за период от години или десетилетия, докато се ползват от използването на имота. Моралът на историята е, че лостът е често използван инструмент, който работи добре - когато се използва разумно.
