Стивън Шварцман не го направи голям, като заложи на малки. Кариерата му е определена, като поема големи шансове. В момента председател и главен изпълнителен директор на The Blackstone Group, той подробно описа много от тези големи залози в неотдавнашната си автобиография „ Какво е необходимо“ . От дните му като президент на класа в гимназията в Абингтън, до смиряващия процес на опит за стартиране на Блекстоун през 1985 г. с Пит Питърсън, животът на Шварцман се определя, като на всеки етап става голям.
Оттогава Блекстоун нарасна, за да включи инвестиционни бизнеси, фокусирани върху частния капитал, хедж фондовете, кредитите, инфраструктурата и науките за живота - между другото, но много от най-големите залози на фирмата са били в недвижимите имоти. Всъщност, Blackstone е един от най-големите инвеститори в недвижими имоти в света, с приблизително една четвърт от своите 545 милиарда долара активи, инвестирани в сектора.
Блекстоун е зад някои от най-големите сделки с недвижими имоти в историята, включително закупуването на Hilton Properties през юли 2007 г. и закупуването на 2015 г. на Stuyvesant Town в Ню Йорк за 5, 5 милиарда долара.
Разговарях с Шварцман за пускането на автобиографията му за неговата кариера и възгледите му за инвестиционния пейзаж - особено в недвижимите имоти.
Сребро: Блекстоун е направил големи залози на недвижими имоти през годините и сега е един от най-големите собственици на недвижими имоти и инвеститори в света и това е най-голямата част от вашия инвестиционен портфейл днес. Кои са основните ви правила за идентифициране на големи възможности за недвижими имоти? Какво търсиш?
Шварцман: Недвижимите имоти са пряк бизнес. Имаме няколко правила.
- Купуваме съществуващи възможности, които можем да подобрим. Ние не правим развитие. Развитието има много по-голям риск от закупуването на съществуваща сграда. Харесваме консерватизма да купуваме нещо съществуващо. Второ, ние купуваме само неща, които можем да подобрим. Не се интересуваме само от закупуване на паричен поток. Искаме да направим нещо по-добро. След като сте го направили по-добър, можете да го продадете за повече. Трето, ние сме тематичен инвеститор. Недвижимите имоти имат различни класове активи в рамките на недвижимите имоти, вариращи от офис сгради и апартаменти до търговски центрове и складове. Различните класове активи имат различни основи в различни точки на икономическия цикъл, както и потенциал за технологични смущения. Например, ние продадохме всички наши търговски центрове и всичко на дребно, когато видяхме Amazon да развива този огромен инерция през 2010 г. и решихме да станем още по-голям купувач на складове. Складовете са голям показател за активите в търговията на дребно през последните 5 години. Много търговци на дребно, а не само Amazon, трябваше да се преобразуват в онлайн възможности. Имате нужда от складове, за да съхранявате вашите стоки, за да ги доставите на клиента. Това ни доведе до цяла област, в която имаме огромна експозиция, където наемите се покачват двойно (или повече) от всеки друг клас активи. Ние също разглеждаме недвижимите имоти като глобална възможност. В даден момент няма толкова капитал в географска област. Например, купихме много в Скандинавия, което се оказа много добро.Окончателното правило е да се гледат разходите за подмяна. Уверете се, че сте много под него, когато купувате нещо, е наистина важно.
Когато приключим със задачата си да подобрим имот, ние го продаваме. Имаме малка мантра, наречена „Купете я, поправете я, продайте я“.
Silver: Къде виждате възможностите за недвижими имоти през следващото десетилетие?
Шварцман: Наблюдавайки 10 години… в недвижимите имоти има тенденция хората да се преместват в градове от предградията. Тази тенденция ще направи апартаментите в градовете добро място да бъдат. Това ще промени географската ви ориентация. Ако сте инвеститор в САЩ, ще искате да имате предубеждение да бъдете с ниски данъчни ставки и по-лесна работна среда. Ако погледнете 10 години, ще има реални смени, които вече можете да видите как се случва миграцията на хора от север на юг. Хората преминават от щат с висок данък към щатски щати като Флорида, Тексас или Северна Каролина, където можете да работите на сушата.
Случвало се е, че когато хората получат работа, те ще избират местоположението си въз основа на работата. Сега много по-млади хора търсят местоположението и се надяват да намерят работа. Ако отидат на правилните места, работните места ще се преместят, за да ги намерят.
В недвижимите имоти има световни градове, които са градове, базирани на знанието. Това са Сиатъл, Сан Франциско, Остин, дори Ню Йорк и Лондон. Ще намерите градове в Индия като Мумбай, Ченай, Бангалор… намирането на индустрии, за които знаете, че ще имат експлозивен растеж и следвайки ги по целия свят, тъй като гледате 10 години, те ще бъдат много добри. И има специални случаи в биотехнологиите и научните изследвания, които бързо се ускоряват. Ние сме едни от най-големите собственици на мокри лаборатории за биофарма. Това е още една от тези тенденции.
Сребро: Закупуването на Blackstone от имотите на Hilton през 2007 г. се оказа чудесен призив. Но Хилтън вече беше утвърдена марка с голям отпечатък. Вярвате ли, че хотелският бизнес все още ще е умно място за инвестиране през следващите десетилетие или две?
Шварцман: С увеличаването на богатството ще пътуват повече хора. Това би трябвало да е катализатор за правенето на неща, които са свързани с туристическия бизнес, независимо дали това са градове или други популярни места. Те трябва да имат добри резултати.
