Как работи амортизацията на имоти под наем

Инвестирането в имоти под наем може да се окаже умен финансов ход. За начало имотът под наем може да осигури постоянен източник на доходи, докато изграждате собствен капитал и имотът (в идеалния случай) оценява. Има и данъчни облекчения: Можете да приспаднете разходите си за наем от всеки доход от наем, като по този начин намалите данъчното си задължение. Повечето разходи за имущество под наем - включително ипотечни застраховки, данъци върху имотите, разходи за ремонт и поддръжка, разходи за домашен офис, застраховки и др. професионалните услуги и пътните разходи, свързани с управлението - се приспадат през годината, в която харчите парите.

Друго основно приспадане на данъка - това за амортизацията - работи по различен начин. Амортизацията е процесът, използван за приспадане на разходите за закупуване и подобряване на имот под наем. Вместо да вземете едно голямо приспадане през годината, в която купувате (или подобрите) имота, амортизацията разпределя приспадането през полезния живот на имота. Службата за вътрешни приходи (IRS) има много специфични правила относно амортизацията и ако притежавате имот под наем, е важно да разберете как работи процесът.

Кой имот е амортизируем?

Според IRS можете да амортизирате имот под наем, ако отговаря на всички тези изисквания:

• Вие сте собственик на имота. (Вие се считате за собственик, дори ако имотът е подложен на дълг.) Използвате имота във вашия бизнес или като дейност, която носи доход. Имотът има определяем полезен живот, което означава, че е нещо, което се износва, разпада, свиква, остарява или губи стойността си от естествени причини.Очаква се имотът да продължи повече от една година.

Дори ако имотът отговаря на всички горепосочени изисквания, той не може да бъде амортизиран, ако го поставите в експлоатация и го изхвърлите (или вече не го използвате за бизнес употреба) през същата година. Земята не се счита за амортизируема. И като цяло не можете да амортизирате разходите за разчистване, засаждане и озеленяване, тъй като тези дейности се считат за част от цената на земята.

Кога започва амортизацията?

Можете да започнете да вземате амортизационни отчисления веднага след като имотът бъде пуснат в експлоатация или е готов и годен за ползване като наем.Ето пример: Вие купувате имот под наем на 15 май. След работа в къщата в продължение на няколко месеца, вие готова да го наемете на 15 юли, така че започвате да рекламирате онлайн и в местните документи. Намирате наемател и наемът започва на 1. септември. Тъй като имотът е бил пуснат в експлоатация - тоест е готов за отдаване под наем и заемане - на 15 юли, ще започнете да обезценявате къщата през юли, а не през септември, когато започвате да събирате наем.

Продължавате да амортизирате имота, докато не бъде изпълнено едно от следните условия.

• Вие сте приспаднали цялата си цена или друга база в имота. Оттегляте имота от обслужване, дори и да не сте възстановили напълно неговата цена или друга база. Собствеността се оттегля от обслужване, когато вече не се използва като собственост за доход - или ако го продадете или обмените, го преобразувате в лична употреба, изоставяте или ако е унищожен.

Можете да продължите да претендирате за приспадане на амортизация за имот, който временно е „неактивен“ или не се използва. Ако направите ремонт след като един наемател се премести, например, все още можете да амортизирате имота, докато го подготвите за следващия.

Метод на амортизация

Три фактора определят размера на амортизацията, която можете да приспадате всяка година: вашата база в имота, период на възстановяване и използвания метод на амортизация. Всички жилищни имоти под наем, пуснати в експлоатация след 1986 г., се амортизират с помощта на Модифицираната система за ускорено възстановяване на разходи (MACRS), счетоводна техника, която разпределя разходите (и амортизационните отчисления) над 27, 5 години, времето, което IRS счита за „полезен живот ”На имот под наем.

Въпреки че винаги се препоръчва да работите с квалифициран данъчен счетоводител, когато изчислявате амортизацията, ето основните стъпки:

1. Определете основата на имота: Основата на имота е неговата цена или сумата, която сте платили (в брой, с ипотека или по някакъв друг начин) за придобиване на имота. В основата са включени някои такси за сетълмент и разходи за затваряне, включително юридически такси, такси за записване, проучвания, данъци върху прехвърлянето, застраховка върху собствеността и всяка сума, която продавачът дължи, че се съгласявате да платите (като обратно плащане). В основата ви не могат да бъдат включени някои такси за сетълмент и разходи за затваряне, включително застрахователни премии, наем, свързан със заемане на имота, предварително затваряне и такси, свързани с получаване или рефинансиране на заем: точки, застрахователни премии за ипотечни кредити, разходи за кредитен отчет, и такси за оценка. Отделете цената на земята и сградите: Тъй като можете да амортизирате само разходите за сградата, а не земята, трябва да определите стойността на всяка, за да амортизирате правилната сума. За да определите стойността, можете да използвате справедливата пазарна стойност на всеки в момента, в който сте закупили имота, или можете да базирате числото върху оценените стойности на данъка върху недвижимите имоти. Кажете, че сте купили къща за 110 000 долара. Най-новата оценка на данъка върху недвижимите имоти оценява имота на 90 000 долара, от които 81 000 долара са за къщата, а 9 000 долара са за земята. Следователно, можете да разпределите 90% ($ 81 000 ÷ $ 90 000) от покупната цена на къщата и 10% ($ 9 000 ÷ $ 90 000) от покупната цена за земята. Определете основата си в къщата: Сега, когато знаете основата на имота (къща плюс земя) и стойността на къщата, можете да определите основата си в къщата. Използвайки горния пример, вашата база в къщата - сумата, която може да се амортизира - би била $ 99 000 (90% от $ 110 000). Вашата основа в земята ще бъде $ 11 000 (10% от $ 110 000). Определете коригираната база, ако е необходимо: Може да се наложи да увеличите или намалите базата си за определени събития, които се случват между времето, когато сте закупили имота, и времето, когато сте го готови за наем. Примерите за увеличения до база включват разходите за всякакви допълнения или подобрения, чийто полезен живот е поне една година, направени преди да поставите имота в експлоатация, пари, които сте изразходвали за възстановяване на повредена собственост, разходите за въвеждане на комунални услуги в имота и определени юридически такси.

Примерите за намаления към основата включват застрахователни плащания, които получавате в резултат на повреда или кражба, загуба на злополука, която не се покрива от застраховка, за която сте взели приспадане, и пари, които получавате за предоставяне на сервитут.

Коя система да използвате

Следващите стъпки включват определяне на кой от двата MACRS се прилага: Общата амортизационна система (GDS) или Алтернативната амортизационна система (ADS). GDS се прилага за повечето имоти, поставени в услуга, и като цяло, трябва да го използвате, освен ако не направите неотменим избор за ADS или законът изисква от вас да използвате ADS. ADS се налага, когато собствеността:

• Използва ли се квалифициран бизнес 50% от времето или по-малко Има ли освободени от данъци цели, финансирани от освободени от данъци облигации, използвани предимно в селското стопанство

По принцип ще използвате GDS, освен ако нямате причина да използвате ADS. Отново се препоръчва да се консултирате с квалифициран данъчен счетоводител, който може да ви помогне да определите най-благоприятния начин за амортизация на имота ви под наем.

След като знаете коя MACRS система се прилага, можете да определите периода за възстановяване на свойството. Периодът за възстановяване, използващ GDS, е 27, 5 години за жилищни имоти под наем.Ако използвате ADS, периодът на възстановяване за същия тип имоти е 30 години за имот, пуснат в експлоатация след 31 декември 2017 г., или 40 години, ако е поставен в експлоатация преди това.

След това определете сумата, която можете да амортизирате всяка година. Тъй като повечето жилищни имоти под наем използват GDS, ще се съсредоточим върху това изчисление.

За всяка пълна година имот е в експлоатация, ще амортизирате равна сума: 3, 636% всяка година, стига да продължите да амортизирате имота. Ако имотът е бил в експлоатация за по-малко от една година (например, купихте къща през май и започнахте да я наемете през юли), ще амортизирате по-малък процент през тази година, в зависимост от това кога е пуснат в експлоатация. Според таблицата на GRS за жилищни имоти под наем IRS:

януари	3, 485%
февруари	3, 182%
Март	2, 879%
април	2, 576%
Може	2, 273%
юни	1, 970%
Юли	1, 667%
Август	1, 364%
Септември	1, 061%
октомври	0, 758%
ноември	0, 455%
декември	0, 152%