Какво е инвестиционна собственост?
Инвестиционният имот е собственост на недвижими имоти, закупена с намерение да спечели възвръщаемост на инвестицията или чрез доходи от наем, бъдеща препродажба на имота, или и двете. Имотът може да се държи от индивидуален инвеститор, група инвеститори или корпорация.
Инвестиционният имот може да бъде дългосрочно начинание или краткосрочна инвестиция. С последното, инвеститорите често ще се занимават с обръщане, при което недвижимите имоти се купуват, ремонтират или реновират и продават с печалба в кратки срокове.
Терминът инвестиционна собственост може да се използва и за описание на други активи, които инвеститорът купува с цел бъдеща оценка, като изкуство, ценни книжа, земя или друга колекционерска стойност.
Разбиране на инвестиционни имоти
Инвестиционните имоти са тези, които не се използват като основно жилище. Те генерират някаква форма на доход - дивиденти, лихви, наеми или дори роялти - които не попадат в обхвата на обичайната дейност на собственика на имота. А начинът, по който се използва инвестиционен имот, оказва значително влияние върху неговата стойност.
Инвестиционните имоти генерират доход и не са първични жилища.
Инвеститорите понякога провеждат проучвания, за да определят най-доброто и най-изгодното използване на имот. Това често се нарича най-доброто и най-доброто използване на имота. Например, ако инвестиционният имот е зониран както за търговска, така и за жилищна употреба, инвеститорът претегля плюсовете и минусите и на двете, докато не установи коя е най-високата потенциална възвръщаемост. След това той използва имота по този начин.
Инвестиционният имот често се нарича втори дом. Но двете не означава непременно едно и също нещо. Например семейството може да закупи вила или друг имот за почивка, за да се използва сами, или някой с основен дом в града може да закупи втори имот в страната като отстъпление за почивните дни. В тези случаи вторият имот е за лична употреба - а не като доход.
Видове инвестиционни имоти
Жилищни: Домовете под наем са популярен начин за инвеститорите да допълнят доходите си. Инвеститор, който закупи жилищен имот и го наеме на наематели, може да събира месечни наеми. Това могат да бъдат еднофамилни домове, етажна собственост, апартаменти, градски домове или други видове жилищни структури.
Търговия: Имотите, генериращи доход, не винаги трябва да бъдат жилищни. Някои инвеститори - особено корпорациите - купуват търговски имоти, които се използват специално за бизнес цели. Поддръжката и подобренията на тези свойства могат да бъдат по-високи, но тези разходи могат да бъдат компенсирани от по-голяма възвръщаемост. Това е така, защото тези наеми за тези свойства често командват по-високи наеми. Тези сгради могат да бъдат търговски жилищни сгради или места за продажба на дребно.
Смесена употреба: Смесена употреба може да се използва едновременно както за търговски, така и за жилищни цели. Например, сградата може да има магазин на дребно на основния етаж, като магазин за удобства, бар или ресторант, докато горната част на структурата разполага с жилищни единици.
Ключови заведения
- Инвестиционен имот се закупува с намерение да получите възвръщаемост чрез доходи от наем, бъдеща препродажба на имота или и двете. Инвестиционните имоти не са първични жилища или второ жилище, което затруднява инвеститорите да осигурят финансиране. Продажбата на инвестиционен имот трябва да се отчита и може да доведе до печалби от капитал, което може да има данъчни последици за инвеститорите.
Финансиране на инвестиционни имоти
Докато кредитополучателите, които осигуряват заем за основното си местожителство, имат достъп до редица варианти за финансиране, включително заеми от FHA, заеми от VA и конвенционални заеми, може да бъде по-предизвикателно да осигурят финансиране за инвестиционен имот.
Застрахователите не предоставят ипотечна застраховка за инвестиционни имоти и в резултат на това кредитополучателите трябва да имат поне 20% намаление, за да осигурят банково финансиране за инвестиционни имоти.
Банките също настояват за добри кредитни оценки и сравнително ниски съотношения между заем и стойност, преди да одобрят кредитополучател за ипотека за инвестиционна собственост. Някои кредитори също изискват кредитополучателят да разполага с достатъчно спестявания, за да покрие поне шест месеца разходи за инвестиционния имот, като по този начин гарантира, че ипотечните и други задължения ще бъдат актуализирани.
Данъчни последици
Ако инвеститор събира наем от инвестиционен имот, Службата за вътрешни приходи (IRS) изисква от него да отчита наема като доход, но агенцията също така му позволява да изважда съответните разходи от тази сума. Например, ако наемодател събира наем от 100 000 долара в продължение на една година, но плаща 20 000 долара за ремонт, поддръжка на тревата и свързани с тях разходи, той отчита разликата от 80 000 долара като доход от самостоятелна заетост.
Ако дадено лице продаде инвестиционен имот за повече от първоначалната покупна цена, той има капиталова печалба, която трябва да бъде докладвана на IRS. Към 2019 г. капиталовите печалби от активи, които се държат за най-малко една година, се считат за дългосрочни печалби и се облагат с данък 15%, с изключение на тези, които са женени и имат облагаем доход над 479 000 долара или несемеен и имат доход над 425 800 долара. В тези случаи процентът е 20%.
За разлика от това, ако данъкоплатецът продаде основното си местожителство, той трябва да отчете само печалби от капитал, надвишаващи 250 000 долара, ако подаде поотделно и 500 000 долара, ако е женен и подава съвместно дело. Капиталовата печалба на инвестиционен имот е неговата продажна цена минус покупната му цена минус всички значителни подобрения.
За илюстрация, представете си, че инвеститор купува имот за 100 000 долара и харчи 20 000 долара за инсталиране на нов водопровод. Няколко години по-късно той продава имота за 200 000 долара. След като извади първоначалната си инвестиция и капитални ремонти, печалбата му е 80 000 долара.
