Много развълнувани инвеститори в недвижими имоти смятат, че могат да забогатеят, като използват банков заем за закупуване и надграждане на местни коректори. Докато инвестирането в недвижими имоти може да е по-добро от инвестирането в фондовия пазар - тъй като наличието на малки, местни пазари на недвижими имоти създава неефективност, които инвеститорите могат да използват - ще ви е необходимо по-напреднало ниво на разбиране, за да печелите пари в жилищни недвижими имоти. За да преминете от майстор на магнат на недвижими имоти, трябва да разберете пазара, както и трите ключови съставки на силните печалби от недвижими имоти.
Потърсете здравословен национален пазар
Докато опитни и проницателни инвеститори в недвижими имоти може да успеят да направят малко пари в слаба среда за недвижими имоти в цялата страна, шансовете са срещу тях; шансовете за успех за по-новите инвеститори на такъв пазар са още по-лоши. Повишаването на лихвите може да хвърли много студена вода на иначе горещия пазар на недвижими имоти, защото тези, които са закупили недвижими имоти с ипотеки с регулируем процент, трябва да плащат повече, за да го запазят, и не всеки може да си го позволи. Това води до намалено търсене на недвижими имоти и цените съответно падат.
По този начин, когато започвате да изграждате портфолиото си за недвижими имоти, идеалното време е в намаляваща лихвена среда. Най-общо казано, не само, че заемът ви ще бъде по-малко скъп, но, ако се ограничи моментната кредитна криза, търсенето вероятно ще бъде по-голямо, което може да се издържи с добро управление на капитала.
Друга желана черта е здравословният брутен вътрешен продукт (БВП), тъй като тази цифра наистина говори за цялостното здраве на икономическата система, която поддържа пазара на недвижими имоти. В здравословни времена на БВП, като ръст от над 3% годишно, рядко се наблюдават значителни слабости на недвижимите имоти.
И накрая, данните за равнището на безработица често са водещ индикатор за мекота на пазара. Ако хората видят малко перспективи за доходи там, където живеят, те се местят. От своя страна това значително намалява поскъпването на цените на дома (HPA).
Изберете конкретно местоположение
Данните за местната безработица често са показателни за данните за жилищата. Умният инвеститор се стреми да инвестира в град, показващ здравословни тенденции за безработица и сравнително силни данни за HPA. Да се надяваме, че това е град, в който живеете, и следователно добре се запознаете с капризите на местния пазар - и по този начин лесно можете да управлявате имота. Със звуковите контроли за управление обаче е възможно да се инвестира успешно в други места, където са налични партньори за управление на качеството.
Намерете точката на сгъване на градския разпръсквач
След като сте намерили идеалния град за желаната от вас инвестиция, потърсете градската гореща точка. Ако видите, че градът се разширява и може да толерира известен риск, тогава инвестирайте в недвижими имоти по периметъра. Ако обаче пазарът изглежда зловещ или неясен, придържайте се към вътрешните пръстени, така че да има буфер срещу обратното градско разпръскване.
Предупредителните знаци, които ви казват да стоите далеч от периметъра, включват съществени промени в безработицата и / или забавяне на икономическия растеж в местната зона. Можете също така да разгледате основното здраве на бизнеса на основните работодатели в района. Ако тя е слаба, най-вероятно ще дойдат уволнения, които могат да започнат да потискат стойностите на недвижимите имоти поради пределно изтощение на предлагането на работна ръка. Ако здравословното състояние на бизнеса на основните работодатели в областта е силно, е точно обратното.
Стойностите на недвижимите имоти могат да варират значително в столичния район. Например, ако средната стойност на HPA в даден град е 5%, тя може да бъде 2% в центъра на града, 6% в първия крайградски пръстен и 10% във втория крайградски пръстен. Третият пръстен вероятно ще бъде земеделска земя със скромен потенциал на HPA. Обърнете внимание на явлението тук: вашето най-нестабилно оценяване на недвижимите имоти ще се случи във външния пръстен в съседство с обработваемата земя, защото това е външната част на града. Този лост за местоположение е изгоден чрез притежаване на ръба на пазарите за растеж. Логично, в низходящ пазар, бихте искали да сте в основата. Тук е възможно най-малкото обезценяване, тъй като пълните пазари на жилища правят това най-малко вероятно място за нарушаване на баланса в търсенето и предлагането.
Разбирането на инвестиционния риск в различни райони на града е много подобно на разбирането как финансовите инструменти обикновено се държат. Помислете за градската зона на града като облигации за инвестиционен клас, първия крайградски пръстен като акции, а външният пръстен като производни. Разбирането на мястото, където се наблюдава разгръщане на градските градове в града, може да увеличи възвръщаемостта в посока нагоре или да защити инвестициите в посока надолу.
За забавление нека обелим лука един слой по-нататък, за да намерим най-горещите зони. Да предположим, че решите да инвестирате в периметъра, тъй като виждате икономически растеж и нарастващо търсене на работна ръка в района. Можете да се опитате да предвидите местоположението на кражбите. Именно там ще бъдат изградени бъдещи търговски имоти, като например крайградски ивици; тъй като развитието на жилищните недвижими имоти попълва около тези бъдещи ивици молове, стойностите на имотите вероятно ще скочат значително спрямо средната възвръщаемост на недвижимите имоти.
Долния ред
Възможността за над средните норми на възвръщаемост изглежда по-голяма в сферата на недвижимите имоти от сферата на финансовите инструменти, тъй като има по-малко очи, които гледат на нехомогенните единици. Познаването на местния пазар също води до инвестиционно предимство. Дългосрочната стратегия за закупуване и задържане е по-добра, ако имате достатъчно капитал и ограничени възможности, докато краткосрочната или обръщащата се стратегия би имала по-голям смисъл, ако имате ограничен капитал и страхотна представа за сладките места. Независимо от вашата времева рамка, първо трябва да потърсите силен национален пазар, а след това регион, в който публикуваните данни показват прилична възможност за HPA. И накрая, играйте по периметъра на градското разпръскване, ако смятате, че районът се разраства, или стойте далеч от него, ако видите, че се свива. Разбирането на тези ключови моменти може да помогне за увеличаване на стойността на всяко портфолио за недвижими имоти.
