Какво е блокирането на ипотечния процент?
Заключването на ипотечния лихвен процент по-надолу е ипотечен лихвен процент с възможност за намаляване на заключения лихвен процент, ако пазарните лихвени проценти паднат през периода на заключване. Заключване на лихвен процент с опция с понижаване надолу може да осигури на кредитополучателя сигурност срещу увеличение през периода на заключване на лихвения процент, докато опцията за плаващ спад позволява на кредитополучателя да се възползва от спад на лихвите по време на периода на заключване.
Ключови заведения
- Заключването на ипотечния лихвен процент по-надолу е ипотечен заключващ лихвен процент с възможност за намаляване на заключения лихвен процент, ако пазарните лихвени проценти паднат през периода на заключване. Заключването на лихвените проценти с опция с плаващ спад може да осигури на кредитополучателя сигурност срещу увеличение по време на период на заключване на лихвените проценти, докато опцията с плаващ спад позволява на кредитополучателя да се възползва от спад на лихвите по време на периода на заключване. Ограничението на блокирането на ипотечния лихвен процент намалява е, че кредитополучателят може да плати стотици долари за услуга, която отива неизползван. Ако кредитополучателят пропусне поплавъка надолу и лихвите паднат с половин процент или повече, винаги има възможност да рефинансирате ипотеката и да се възползвате от по-ниския лихвен процент.
Как се структурира заключването на ипотечния лихвен процент
Кредитополучателят може да заключи своята ипотечна ставка, но също така има възможност да се възползва от по-ниска ставка, ако ипотечните проценти паднат през определен период от време. По време на периода на заключване, който може да бъде времето, необходимо за процеса на подписване, кредитополучателят може да се възползва от спад на лихвите.
Размерът на ипотечния лихвен процент позволява на кредитополучателя да заключи ипотечния им процент, но ако лихвите паднат, те могат да се откажат от поплавъка надолу, за да обработят ипотеката с по-ниска ставка. Кредитополучателят обаче заплаща такса за гъвкавостта на опцията с плаващ спад, която може да бъде няколкостотин или няколкостотин долара в зависимост от кредитора.
Какво ви казва заключването на ипотечния лихвен процент?
Както при всяка финансова опция, опциите с плаващ спад на блокиране на лихвата имат свързана с тях цена. В резултат на това, заключващите скорости с опция с поплавък надолу са по-скъпи от заключващите скорости без опцията „поплавък надолу“.
Възползвайте се от поплавъка надолу
Както бе посочено по-горе, кредитополучателят може да поиска да упражни опцията си за понижаване надолу по всяко време в периода, преди ипотеката да се закрие, за да се възползва от по-ниския лихвен процент по ипотеката. Упражнението с опция за понижаване може да се случи още една седмица след започване на ипотечното производство, в зависимост от условията с кредитора.
Отговорността на кредитополучателя е да се включи в по-ниския ипотечен процент, което означава, че кредиторът няма задължение да информира кредитополучателя, че лихвените проценти са паднали. Кредитополучателят трябва да се обади на ипотечния брокер или заемодател, за да направи заявката за опцията с плаващ спад. Важно е да знаете, че кредитополучателят няма да получи автоматично по-ниската ставка.
Условията на споразумението трябва да определят времевата рамка на заключването, която може да бъде 30 или 60 дни, например. Периодът от време позволява на кредитополучателя да се възползва от подобрените лихви, докато заявлението за ипотека се обработва. Размерът на ипотечния процент намалява, помага на кредитополучателите да се заключат с най-ниската ставка, която предлага пазарът преди закриването.
Защо заемодателят би предложил заключване на ипотечен лихвен процент по-надолу
Кредиторите могат да предложат заключването на лихвата да се насочи надолу към кредитополучателите, защото те не искат кредитополучателите да пазаруват наоколо или да напуснат друг кредитор или брокер. В идеалния случай кредиторът иска бизнеса на кредитополучателя в дългосрочен план, защото банките печелят лихвата по ипотеката, минус всички разходи за банката за обслужване на ипотеката.
Когато трябва да получите заключване на ипотечен процент, се плува
Ако лихвените проценти на ипотеката се колебаят или се увеличават и намаляват през последните няколко месеца или година, може да е подходящ момент да закупите опцията с плаващ спад. Това обаче зависи от това дали процентите имат шанс да спаднат през периода на заключване. Кредитополучателите могат да проверят в различни банки, които предлагат ипотеки, за да получат представа дали кредиторите вярват, че лихвените проценти могат да се повишат или спаднат през следващите няколко месеца.
Ако лихвените проценти паднат, стабилизират се и изглежда, че са в долната част на цикъла на лихвените проценти, вероятно няма смисъл да плащате няколкостотин долара или така за опцията с плаващ спад. В идеалния случай бихте искали да видите, че лихвените проценти намаляват достатъчно, отколкото да плащат за таксата на опцията с понижаване надолу. Ако ставките по ипотечните кредити паднат от 5.10% на 5.00% по време на процеса на подписване; например, може да не е достатъчно движение на проценти, за да компенсира цената на опцията с понижаване надолу.
Ако обаче се очаква, че лихвените проценти могат да паднат до 4, 60% от 5, 10% по време на процеса на подписване, спестяванията в дългосрочен план вероятно ще затъмнят таксата за плаващото намаление, което го прави добър вариант.
Важно е да се сравнят всички видове ипотечни кредити, тъй като включването на опция с понижаващ ефект може да се окаже с по-голям разход в сравнение с други ипотеки. Ако все още има свобода на пазара, за да намалят лихвените проценти, опцията с плаващ спад може да има смисъл. Ако обаче пазарите вече са се ударили, може да е достатъчно блокиране на проценти.
Пример за блокиране на ипотечен лихвен процент
Кредитополучателят е намерил жилище, направил е оферта и сега е в процес на сключване на ипотека преди закриването след тридесет дни. Кредитополучателят решава да се възползва от опция с понижаващ лихвен процент, тъй като през последните няколко месеца лихвените проценти намаляват.
- Заключването на лихвата за ипотеката е 4, 25% за 30 години. Кредитополучателят заплаща такса за възможността да намали заключването на лихвата върху ипотеката. Две седмици по-късно ставките за ипотека падат до 3.80%, а кредитополучателят упражнява опцията за поплавъка надолу.При закриването, ставката за ипотеката е определена на 3, 80% за живота на ипотеката. С други думи 3.80% е фиксираната ставка за живота на ипотеката.
Разликата между заключване на ипотечен лихвен процент се намалява и ипотека с конвертируема регулируема ставка
Конвертируема ARM е ипотека с регулируема ставка (ARM), която дава на кредитополучателя възможност да конвертира в ипотека с фиксирана ставка. Конвертируемите ARM се продават като начин да се възползват от намаляващите лихвени проценти и обикновено включват специфични условия. Финансовата институция обикновено налага такса за превключване на ARM към ипотека с фиксирана ставка.
Ипотеката с регулируема ставка започва с много по-ниска въвеждаща ставка „тийзър“, но след определен период (обикновено пет години), ставката се коригира според индекс плюс марж. Обикновено тарифата се коригира на всеки шест месеца и може да се повишава или намалява в зависимост от условията, посочени в договора.
Плаващото заключване на ипотечния лихвен процент започва с блокиране на лихвените проценти или с ипотека с фиксиран лихвен процент, но кредитополучателят има възможност да упражни възможността да вземе по-ниска ставка, ако лихвите падат. Въпреки това, с блокирането на ипотечния лихвен процент, опцията за по-ниската ставка изтича обикновено в рамките на 30 до 60 дни. От друга страна, конвертируемата ARM позволява на кредитополучателя да се възползва от по-ниските ставки за няколко години преди да премине към ипотека с фиксирана лихва.
Ограниченията при използване на заключване на ипотечен лихвен процент намаляват
Ограничението на блокирането на ипотечния лихвен процент намалява е, че кредитополучателят може да плати стотици долари за услуга, която остава неизползвана. Ако ставките са паднали или са на исторически ниски нива, може да няма смисъл да плащате таксата за опцията с плаващ спад.
Освен това, кредитополучателят винаги може да рефинансира ипотеката, ако лихвите падат достатъчно ниско, за да спестят паритета на кредитополучателя в дългосрочен план и достатъчно, за да покрият разходите за затваряне на нова ипотека. Много кредитори ще позволят на кредитополучателя да рефинансира още шест месеца след закриването на ипотеката. С други думи, ако пропуснете поплавъка надолу и процентите паднат с половин процент или повече, винаги можете да рефинансирате и да се възползвате от по-ниската ставка.
