Отрицателният капитал възниква, когато стойността на недвижимите имоти пада под непогасения баланс върху ипотеката, използвана за закупуването на този имот. Отрицателният собствен капитал се изчислява просто като се вземе текущата пазарна стойност на имота, намалена с остатъка върху непогасената ипотека.
Разбиване на отрицателен капитал
За да разберем отрицателния капитал, първо трябва да разберем „положителен капитал“ или по-скоро както обикновено се нарича собствен капитал.
Домашният капитал е стойността на интереса на собственика на жилища към дома им. Текущата пазарна стойност на недвижимия имот, намалена със задържанията или тежестите, е прикрепена към този имот. Тази стойност се колебае във времето, докато плащанията се извършват по ипотеката и пазарните сили играят върху текущата стойност на този имот.
Ако част или цялото жилище е закупено чрез ипотека, заемащата институция има интерес към жилището, докато не бъде изпълнено задължението за заем. Домашният капитал е частта от текущата стойност на жилището, която собственикът притежава безплатно и ясно.
Домашният капитал може да се натрупа или чрез авансово плащане, направено по време на първоначалната покупка на имота, или с ипотечни плащания - като договорена част от това плащане ще бъде назначена, за да свали непогасената дължима главница, която все още се дължи. Собствениците могат да се възползват от поскъпване на стойността на имотите, тъй като това ще доведе до увеличаване на тяхната стойност на собствения капитал.
Икономическите последствия от отрицателния капитал
Когато текущата пазарна стойност на едно жилище пада под сумата, която собственикът на имота дължи върху ипотеката си, този собственик се класифицира като притежаващ отрицателен собствен капитал. Например през 2007 г. купувач закупи жилище за 400 000 долара с ипотека от 350 000 долара. Ако пазарната стойност на този дом през 2008 г. е била 275 000 долара, собственикът има отрицателен капитал в дома, тъй като ипотеката, прикрепена към имота, е със 75 000 долара по-голяма от тази, която би продала през 2008 г. Отрицателният капитал може да възникне, когато собственикът на жилище закупи къща, използвайки ипотека преди срив на жилищен балон, рецесия или депресия.
Както видяхме по време на последната финансова криза 2007–2008 г., широко разпространената епидемия от отрицателен капитал на целия пазар на жилища може да има дълготрайни последици за икономиката като цяло. Собствениците на домове с отрицателен капитал - често наричани собственици на домове под вода - затрудняваха активното упражняване на работа в други райони или щати поради потенциалните загуби от продажбата на домовете им.
Продажбата на жилище с отрицателен собствен капитал се превръща в дълг към продавача, тъй като те биха били задължени към тяхната кредитна институция за разликата между прикрепената ипотека и продажбата на жилището.
