Какво е негативното предаване?
Отрицателното предаване е практика, често срещана при инвестиране в имоти. Това е форма на финансов ливъридж, която описва закупуването на актив за получаване на доход, като например имот под наем, от инвеститор, когато активът няма да доведе до достатъчен доход от цената на актива. Например, доходът от наем е недостатъчен за покриване на плащанията по заема, поддръжка, лихва или амортизация на актива в краткосрочен план. В идеалния случай активът в крайна сметка ще произведе достатъчно пари за покриване на тези разходи. Причината купувачът да използва отрицателен контрол е, че краткосрочните загуби могат да бъдат от полза за данъчната сметка на собственика в определени случаи.
Ключови заведения
- Отрицателното прехвърляне е форма на финансов ливъридж, който обикновено се наблюдава в контекста на инвестиране в имоти. Активът с отрицателно насочване е този, който не дава достатъчно приходи, за да покрие разходите си. Инвеститорът, който е отрицателен, очаква да спечели от данъчни облекчения в краткосрочен план и в крайна сметка да продадете актива на по-висока цена, за да компенсирате първоначалните загуби. Отрицателното предаване се превръща в печелившо начинание, когато имотът в крайна сметка бъде продаден.
Разбиране на отрицателното предаване
Активът с отрицателно насочване е този, който не осигурява достатъчен доход, за да покрие разходите си. Това води до загуба за собственика на актива. Ползата за купувача или инвеститора е, че в зависимост от родината на инвеститора, недостигът между спечелените доходи и дължимите лихви може да бъде приспаднат от текущите данъци върху дохода. Страните, които позволяват това приспадане на данъци, включват Австралия, Япония и Нова Зеландия. Други държави, като Канада, Франция, Германия, Швеция и САЩ, позволяват приспадането, но с ограничения. Инвестирането по такъв начин може да има смисъл в случаите, когато по време на продажбата се очакват големи капиталови печалби, които ще възстановят прекъснатите загуби.
Печалба от отрицателно предаване
Отрицателното предаване се превръща в печелившо начинание, когато имотът в крайна сметка бъде продаден. По време на продажбата предпоставка е стойностите на имотите да се повишават, а не да падат или да се държат стабилно. Ако стойностите на имотите намаляват или държат стабилно, собственикът може да не е в състояние да продаде актива на достатъчно висока цена, за да компенсира загубите, докато активът носи недостатъчен доход за покриване на разходите. Много инвеститори, които спекулират по този начин, умишлено ще търсят отрицателни оценки за данъчните облекчения с надеждата, че ще получат печалба, когато имотът се продаде с капиталова печалба.
Специални съображения за отрицателно предаване
Инвеститорите, обмислящи този тип договореност, трябва да имат финансовата стабилност, за да финансират недостига от джоба си, докато имотът бъде продаден и може да се постигне пълната печалба. Също така от изключително значение е лихвеният процент да бъде заключен от самото начало или, ако лихвата на кредитополучателя се изчислява по плаващ индекс, преобладаващите лихвени проценти остават ниски. Критиката на отрицателното предаване е, че тя може да изкриви жилищния пазар чрез намаляване на предлагането на жилища, особено на имотите под наем, може би да повиши цените на наемите и да насърчи свръх инвестициите в недвижими имоти.
