Какво представлява оперативната съотношение на разходите (OER)?
В недвижимите имоти съотношението на оперативните разходи (OER) е измерване на разходите за експлоатация на имот в сравнение с доходите, донесени от имота. Изчислява се чрез разделяне на оперативния разход на имота (минус амортизацията) на брутния му оперативен доход и се използва за сравняване на разходите за подобни имоти. Инвеститорът трябва да търси червени знамена, като по-високи разходи за поддръжка, оперативен доход или комунални услуги, които могат да го възпират от закупуване на конкретен имот.
Диапазонът на оперативните разходи е най-идеален между нивата от 60% -80%, където е по-нисък, толкова по-добре.
Ключови заведения
- Коефициентът на оперативните разходи е измерване на това колко е печеливша недвижима собственост за инвеститор. Изчислява се чрез разделяне на всички оперативни разходи, намалени с амортизацията на оперативния доход. Желателно е по-ниско OER, тъй като означава, че разходите са сведени до минимум спрямо приходите,
Формулата за OER е:
OER = Брутни приходи Общи оперативни разходи - амортизация
Как да изчислим OER
Коефициент на действие на разходите
За да изчислите OER за даден имот, трябва да знаете оперативните разходи. Те включват всички видове такси и разходи, направени като нормални разходи за правене на бизнес. Ще трябва също да изчислите разходите за амортизация на имота, които ще варират според конкретния използван счетоводен метод.
Какво ви казва коефициентът на експлоатационни разходи?
Изчисляването на OER за няколко години може да помогне на инвеститора да забележи тенденциите на имотите в оперативните разходи. Ако разходите за имот се увеличават ежегодно с по-голям темп от дохода, ОЕР се увеличава и годишно. Следователно инвеститорът може да загуби повече пари, колкото по-дълго държи имота.
Когато е собственик на жилищна сграда, инвеститорът трябва да използва свободни работни места, като използва ефективен доход от наем или потенциален доход от наем, минус свободни места и загуби от кредит, а не потенциални приходи от наем. Тъй като управлението на свободни работни места е включено в ефективното управление на собствеността, включително свободните работни места в OER дава по-точна картина на оперативните разходи и показва къде могат да бъдат направени подобрения. Например, лошо управлявания имот най-вероятно ще има по-високи нива на свободни места, което ще се отрази в OER.
Таксите за управление на собствеността, комунални услуги, извозване на боклук, поддръжка, застраховки, ремонти, данъци върху собствеността и други разходи са включени в съотношенията на оперативните разходи. Допълнителните оперативни разходи, които инвеститорите трябва да отчитат в OER, включват такси за управление на имоти, озеленяване, адвокатски такси, застраховка на наемодателя и основна застраховка на собствеността. Тези разходи помагат ежедневно да управлявате имота. По тази причина плащанията по заеми, подобренията на капитала и личното имущество са изключени от оперативните разходи.
По-ниската OER обикновено означава, че имотът се управлява ефективно и е по-изгоден за инвеститорите, както и че по-малко от доходите на имота покриват оперативни и поддръжка разходи. Ако бизнесът е мащабируем, собственикът може да увеличи наема за всяка единица без да увеличава значително оперативните разходи. В допълнение, OER може да покаже къде могат да възникнат потенциални проблеми, като например значително увеличаване на сметките за комунални услуги, така че инвеститорите могат да решават проблемите по-бързо и да защитят нивата си на печалба.
Пример за начина на използване на OER
Вземете хипотетичен пример, когато инвеститорът А притежава многофамилна жилищна сграда и носи 65 000 долара наем под наем на месец. Инвеститорът също така плаща 50 000 долара за оперативни разходи, включително месечните си ипотечни плащания, данъци, комунални услуги и т.н. Имотът също се очаква да се обезцени с 85 000 долара тази година.
Следователно годишната OER може да се изчисли като:
(65, 000 х 12) = 66%
Това означава, че оперативните разходи изразходват приблизително две трети от приходите, генерирани от този имот.
Разликата между OER и коефициента на ограничение
Коефициентът на капитализация (или коефициентът на капитал) се използва в света на търговските недвижими имоти за обозначаване на степента на възвръщаемост, която се очаква да бъде генерирана върху недвижим имот за инвестиране в недвижими имоти. Често наричано "лихвен процент", това измерване се изчислява въз основа на нетния доход, който се очаква да генерира имотът. Използва се за оценка на потенциалната възвръщаемост на инвеститора от пазара на недвижими имоти.
Процентът на капитала просто представлява доходността на имот за период от една година, при условие че имотът е закупен в брой, а не на заем. Определя се по формулата:
Капакова ставка = нетен оперативен доход - текуща пазарна стойност
Макар да е подобен на OER по отношение на измерването на рентабилността на инвестиционен имот, той се различава по това, че OER използва брутен доход, а не нетен доход и поставя този в знаменателя. OER също не взема предвид пазарната стойност на имот.
Ограничения на OER
Има два недостатъка на OER за инвеститорите в недвижими имоти. Първо, тъй като не включва пазарната стойност на даден имот (както и лихвеният процент), той не информира инвеститора за относителната стойност на имот при покупка или продажба. Това говори само за ефективността на текущите операции. По този начин той трябва да се използва заедно с нещо като лихвен процент при оценка на инвестиция в имоти.
Второ, тъй като амортизацията може да се изчисли по няколко различни начина, OER може да се играе чрез използване на по-благоприятен метод за отчитане на амортизацията.
