Какво е ипотека за участие
Ипотеката за участие е вид ипотека, която позволява на заемодателя да участва в част от дохода или да препродаде на имот. Като такъв заемодателят става партньор на собствения капитал в покупката, а не просто емитент на ипотека. В замяна на по-нисък лихвен процент по заем, кредитор ще вземе дял от нетния оперативен доход (NOI).
НАРУШЕНИЕ НАДОЛУ Ипотека за участие
Ипотеките за участие, често наблюдавани при сделки с търговски недвижими имоти, предполагат текущ доход от наем. Търговските имоти включват офис сгради или апартаментен комплекс. Страните ще разделят нетния оперативен доход, който е сумата от приходите от експлоатацията на имота, минус оперативните разходи. Типичното разделяне на печалбата ще бъде 55/45, като кредиторът ще получи по-малкия дял. Също така, заемодателят получава част от приходите от препродажба, често всички печалби над конкретен показател, включително погасяване на главницата по кредита.
Защо кредитополучателят би искал ипотека за участие
Предимството на ипотека за участие на кредитополучател е по-ниската лихва, изисквана от заемодателя, който компенсира намалената печалба от заем с потока на приходите от приходи и бъдещите приходи от продажба. От гледна точка на кредитополучателя, заемите за участие са подобни на въвеждащите лихвени проценти, предлагани с ипотека с регулируема ставка (ARM). Разликата е, че ниският лихвен процент е стабилен през целия срок на кредита.
Разбира се, кредитополучателят се отказва от много собствен капитал в замяна на този по-нисък лихвен процент. Но в зависимост от структурата на сделката, спестяванията от лихви могат да компенсират загубата на собствен капитал. В краткосрочен план това може да направи възможно заемателят да развие по-съществено имущество, отколкото иначе би могъл да си позволи.
Перспектива на заемодателя
Издателите на ипотеки за участие често са нетрадиционни кредитори. Те биха могли да бъдат предприемачи, които търсят инвестиции в недвижими имоти, без труда да разработват или поддържат сами имоти; ипотеките за участие им позволяват да бъдат мълчаливи партньори. Понякога заемодателите са пенсионни фондове, които търсят качествени инвестиции, които връщат повече от облигации, но нямат променливостта на акциите.
Особена привлекателност за пенсионните фондове е вграденото доказателство за инфлацията на ипотеките за участие. Повечето пенсии включват корекции на разходите за живот (COLA), които увеличават изплащанията по време на инфлацията. Тъй като цените на недвижимите имоти обикновено проследяват инфлацията, ипотеките за участие гарантират по-висока възвръщаемост на собствения капитал по време на периоди на инфлация.
Проблемът с мониторинга на паричния поток е въпрос на кредиторите. Те трябва да проверят книгите на кредитополучателя, за да гарантират, че декларираните нетни приходи са точни. В противен случай заемодателят няма да знае дали предприемачът покрива разходите за отчитане на по-ниски нетни приходи. Освен това разработчикът би могъл да намали ъглите за подобрения или дори характеристики за безопасност, тъй като той носи разходите за всички ремонти, но получава само дял от нетен доход, форма на морален риск.
